Căn hộ sát ga metro số 1 TP.HCM tăng giá vượt trội so với thị trường

Các dự án căn hộ liền kề metro số 1 ghi nhận mức tăng giá nổi bật rõ rệt so với mặt bằng chung sau hơn một năm tuyến này chính thức khai thác thương mại. Ảnh: Quỳnh Danh.

Sau hai năm thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Lavita Garden (phường Thủ Đức), chị Hồng Nhung (32 tuổi), giảng viên một trung tâm ngoại ngữ trong khu vực, quyết định chuyển từ thuê sang mua để ổn định chỗ ở lâu dài.

Thời điểm chị bắt đầu thuê, căn hộ rộng 68 m2 này được môi giới định giá khoảng 2,5-2,7 tỷ đồng (khoảng 37 triệu đồng/m2). Đây là mức giá mà vợ chồng chị cho rằng có thể đạt tới nếu kiên trì tích lũy thêm vài năm.

Tuy nhiên, đến nay khi đã có được một khoản kha khá, vợ chồng chị bất ngờ khi môi giới cho biết căn hộ cùng diện tích nay đã có giá khoảng 3,5 tỷ đồng (tương đương 51 triệu đồng/m2), tăng 1 tỷ đồng chỉ sau hai năm.

Giá cao nhưng vẫn ưng ý vì sát ga metro

Chị Nhung cho biết gia đình vốn đã quen thuộc với không gian sống của dự án, đồng thời vị trí kết nối thuận tiện với giao thông công cộng khiến chị rất "ưng". Căn hộ nằm gần ga metro Bình Thái, vì vậy chồng chị hàng ngày đi metro đến ga Ba Son rồi đi bộ đến văn phòng, tiết kiệm đáng kể thời gian di chuyển.

"Giá tăng mạnh nhưng chúng tôi cũng hiểu đây là xu hướng chung, nhất là với các dự án nằm sát ga metro", chị Nhung chia sẻ. Trong bối cảnh hầu như không còn căn hộ nào dưới 3 tỷ đồng tại dự án này, gia đình chị cũng đang mở rộng lựa chọn sang các dự án xa trung tâm hơn, miễn là vẫn đảm bảo kết nối ga metro thuận tiện.

Một phương án được cân nhắc là Bcons Miền Đông (phường Đông Hòa), nơi các căn hộ phù hợp tài chính khoảng 2,5 tỷ đồng, nhưng diện tích nhỏ hơn, khoảng 53 m2, tương đương 37 triệu đồng/m2.

Theo môi giới khu vực, dự án nằm gần ga cuối Suối Tiên này đã tăng khoảng 600-750 triệu đồng chỉ trong một năm. Dự án liền kề là The East Gate cũng ghi nhận đà tăng mạnh, dù mặt bằng giá hiện vẫn còn nhiều lựa chọn trong khoảng 2,1-2,6 tỷ đồng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán căn hộ tại The East Gate đã tăng trung bình khoảng 32% so với đầu năm ngoái, trong khi Bcons Miền Đông tăng 40% nhờ lợi thế kết nối hạ tầng.

Bcons Miền Đông là một trong những dự án nằm gần ga cuối Suối Tiên thuộc tuyến metro số 1 TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thống kê của JLL cũng cho thấy việc các tuyến metro tại hai đô thị TP.HCM và Hà Nội từ khi chính thức đi vào vận hành đã tạo ra tác động rõ rệt lên giá bất động sản trong phạm vi lân cận.

Cụ thể, tại TP.HCM, kể từ khi metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) khai thác thương mại từ cuối tháng 12/2024, chỉ sau một năm, các dự án căn hộ dọc theo tuyến này đã ghi nhận mức tăng giá khoảng 8%. Bình quân, giá căn hộ tăng thêm khoảng 200-250 USD/m2 mỗi năm (tương đương 5,3-6,5 triệu đồng/m2).

Mức tăng này được chuyên gia JLL đánh giá là cao gấp đôi mức tăng trung bình 4% của toàn thị trường căn hộ TP.HCM, cho thấy "lực đẩy" từ hiệu ứng metro đang đẩy giá các dự án căn hộ quanh đó tăng trưởng mạnh mẽ và với tốc độ nhanh hơn mặt bằng chung.

Xu hướng này cũng từng được chứng kiến tại Hà Nội vào năm 2022 khi tuyến metro Cát Linh - Hà Đông khai thác chính thức từ tháng 11/2021, thậm chí còn rõ nét hơn. Dữ liệu của JLL ghi nhận trong khi mặt bằng giá căn hộ toàn thị trường Thủ đô tăng khoảng 12% sau một năm, các khu căn hộ dọc metro lại ghi nhận mức tăng tới 19%.

Kinh nghiệm để TP.HCM phát triển đô thị quanh ga metro số 2

Không chỉ tác động lên mặt bằng giá, sự xuất hiện của metro còn làm thay đổi cách các đô thị lớn phát triển bất động sản.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, từ năm 1990 đến 2015, các dự án bất động sản tại TP.HCM chủ yếu phát triển trong phạm vi đường Vành đai 2, tập trung trong bán kính khoảng 10 km quanh trung tâm. Khi đó, đô thị mở rộng theo hạ tầng sẵn có, chủ yếu là mạng lưới đường bộ, còn các dự án gắn với giao thông công cộng gần như chưa hình thành rõ nét.

Thời điểm này, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD), với trọng tâm là các khu vực nằm trong bán kính đi bộ khoảng 1 km quanh nhà ga, chưa tạo được sức hút lớn tại Việt Nam. Nguyên nhân chủ yếu đến từ thói quen ưu tiên phương tiện cá nhân và khả năng kết nối đường bộ vào trung tâm của cư dân đô thị, thay vì sử dụng giao thông công cộng.

Tuy nhiên, quan điểm này đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây, đặc biệt sau khi các tuyến metro vốn bị trì hoãn nhiều năm chính thức đi vào vận hành tại hai đô thị lớn. Theo JLL, trong hơn một thập kỷ trở lại đây, cả hai thành phố lớn nhất cả nước đều ghi nhận thị trường bất động sản sôi động hơn rõ rệt khi hàng loạt dự án mới xuất hiện dọc theo các tuyến đường sắt đô thị.

Dữ liệu từ đơn vị này cũng cho thấy các dự án nằm trong phạm vi khoảng 10 phút đi bộ từ nhà ga metro đến nay đã chiếm khoảng 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội.

Phản ứng tích cực của thị trường với các dự án gần ga metro được JLL đánh giá là yếu tố quan trọng giúp củng cố niềm tin của cơ quan quản lý trong việc thúc đẩy phát triển đô thị theo mô hình TOD.

Rút kinh nghiệm từ quá trình hình thành tuyến metro số 1, TP.HCM đã chủ động hơn với tuyến metro số 2 khi xác định trước các khu đất ưu tiên phát triển TOD ngay từ giai đoạn đầu, tập trung thí điểm tại các vị trí như depot Tham Lương và các ga Phạm Văn Bạch, Tân Bình, Bảy Hiền và Bến Thành.

Với tuyến metro số 2, TP.HCM đã chủ động xác định các khu đất ưu tiên phát triển TOD, tập trung thí điểm tại các vị trí quanh depot Tham Lương và các ga Phạm Văn Bạch, Tân Bình, Bảy Hiền và Bến Thành. Ảnh: Khương Nguyễn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý không phải dự án TOD nào cũng tận dụng được đầy đủ lợi thế từ metro. Theo JLL, một khu đô thị TOD hiệu quả cần được xây dựng trên 4 trụ cột chính gồm khả năng kết nối, hạ tầng giao thông phi cơ giới, hệ tiện ích và phát triển bất động sản phức hợp. Các yếu tố này cần bổ trợ lẫn nhau nhằm hình thành một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, thay vì chỉ là các dự án nhà ở gần nhà ga.

Do đó, việc bổ sung các tiện ích chiến lược và phát triển mô hình bất động sản phức hợp, kết hợp hài hòa giữa nhà ở, thương mại và không gian công cộng, là điều kiện then chốt để TOD phát huy hiệu quả và tạo sức sống cho khu vực quanh nhà ga.

Đồng thời, phần lớn dự án TOD đang được lên kế hoạch tại TP.HCM và Hà Nội đều nằm ở khu vực ngoại ô, nơi có quỹ đất lớn và được định hướng phát triển theo mô hình khu đô thị quy mô lớn, mật độ cao. Điều này đòi hỏi các nhà phát triển phải cân nhắc kỹ lưỡng sự kết hợp giữa nhà ở và thương mại, nhằm đảm bảo khả năng vận hành bền vững và tạo sức sống thực sự cho các khu vực TOD.

Lam Như