Căn hộ trên 120 triệu/m2 áp đảo thị trường

Các dự án mới mở bán tại vùng lõi TP.HCM ghi nhận mức giá cao, dao động 120-230 triệu đồng/m2. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo báo cáo quý III từ CBRE, có khoảng 2.550 căn hộ mới mở bán tại TP.HCM (tính riêng khu vực TP.HCM cũ). Đáng chú ý, phần lớn dự án ghi nhận mức giá cao, dao động 120-150 triệu đồng/m2, thậm chí một số nơi vượt ngưỡng 230 triệu đồng/m2.

Tuy nguồn cung mới đã cải thiện đáng kể, các sản phẩm chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp đã khiến mặt bằng giá trung bình tại TP.HCM bị đẩy cao, tăng khoảng 31% chỉ sau một năm.

CBRE cho biết lượng căn hộ bán được đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ giảm còn 68%. Việc mặt bằng giá tăng cao với tốc độ chóng mặt đã khiến người mua có tâm lý thận trọng hơn trước khi xuống tiền.

Giá sơ cấp và thứ cấp đồng loạt tăng

Báo cáo của DKRA Consulting về thị trường TP.HCM (mở rộng) cùng các tỉnh lân cận cũng củng cố xu hướng tăng giá này. Đơn vị ghi nhận mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng trung bình 12-18% trong quý III so với cùng kỳ, trong khi giá bán thứ cấp bình quân tăng 7-15%.

Trong bối cảnh giá nhà tại TP.HCM leo thang, khu vực Bình Dương (cũ) nổi lên như một điểm sáng khi chiếm đến 64% trên tổng 6.000 căn hộ mới mở bán.

Điều này cho thấy nguồn cung đang dần dịch chuyển khỏi trung tâm TP.HCM ra đến các đô thị lân cận có quỹ đất và giá mềm hơn.

Không chỉ TP.HCM, xu hướng tăng giá cũng diễn ra rõ nét tại Hà Nội, nơi thị trường đang có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc.

Theo CBRE, nguồn cung mới mở bán trong quý III tại khu vực này ghi nhận 10.300 căn, trong đó có đến 20% căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m2. “Đây là quý có số lượng mở bán cao kỷ lục với giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên”, chuyên gia tại CBRE nhận định.

Việc các dự án căn hộ cao cấp ồ ạt ra mắt đã kéo giá chào bán sơ cấp tại Hà Nội tăng 16% so với quý II, và 41% so với cùng kỳ. Cùng với đó, thị trường thứ cấp cũng tăng 19% theo năm.

Giá nhà sẽ không giảm

Giá nhà leo thang đã tạo áp lực lớn cho người mua ở thực, làm dấy lên kỳ vọng vào giải pháp hạ nhiệt thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định đà tăng giá này là kết quả của sự mất cân đối cung cầu kéo dài, khiến giá nhà khó có thể giảm trong thời gian tới.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP.HCM, các thay đổi về cơ chế, giá đất đã đẩy chi phí đầu vào của các dự án lên cao, buộc chủ đầu tư phải tăng giá.

“Rất khó để giảm giá nhà vì bài toán chi phí, đầu tư và kinh doanh đều không cho phép các chủ đầu tư giảm giá”, ông chia sẻ.

Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí, đẩy giá thành dự án tăng cao. Ảnh: Quỳnh Danh.

Hiện tại, nhu cầu trên thị trường đặc biệt là tại các thành phố lớn vẫn rất cao. Trong khi phân khúc cao cấp, nơi tập trung các nhà đầu tư, đang hoạt động sôi nổi với nhiều nguồn cung mới, thì phân khúc vừa túi tiền dành cho người ở thực lại hạn chế sản phẩm để lựa chọn, ông Kiệt nhấn mạnh.

Nhìn về thời gian tới, nhiều người kỳ vọng vào việc Chính phủ áp dụng chính sách thuế hoặc tín dụng có thể kìm hãm đầu cơ từ đó giảm giá nhà. Tuy nhiên, ông Kiệt nhìn nhận việc siết tín dụng chỉ giải quyết được một phần vấn đề là giảm đi một phần khách mua, còn giá nhà sẽ không giảm.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết nếu tình trạng khan hiếm so với nhu cầu thực tiếp tục, giá bán thời gian tới sẽ tiếp tục tăng ở hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Các chuyên gia từ CBRE đều nhận định nếu muốn giảm giá nhà bình quân, phải tạo ra nhà giá rẻ dễ tiếp cận.

Bà cũng kỳ vọng 86 dự án tại TP.HCM được gỡ vướng từ tháng 7 sẽ là động lực cho nguồn cung mới tiếp tục gia tăng trong tương lai gần. Trong khi đó, khu vực TP.HCM mở rộng như Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ) đang ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn, với mức giá sơ cấp trung bình chỉ bằng khoảng 30% đối với nhà ở thấp tầng và 50% đối với căn hộ chung cư so với TPHCM.

Lam Như