Căn hộ trung tâm TPHCM khan hàng, giá tiến sát 1 tỷ đồng/m2

Nguồn cung ít, mặt bằng giá liên tục lập đỉnh

Theo khảo sát của PV VietNamNet, tại khu vực trung tâm TPHCM, số lượng dự án căn hộ cao cấp, hạng sang đang mở bán không nhiều.

Dọc ven sông Sài Gòn, Grand Marina Saigon là một trong số ít dự án còn giới thiệu sản phẩm ra thị trường. Theo các đơn vị phân phối, căn hộ tại dự án này có giá dao động khoảng 15.000-17.000 USD/m2, tùy vị trí và tiêu chuẩn bàn giao.

Ở khu vực đường Nguyễn Trãi, dự án Lancaster Legacy cũng nằm trong nhóm hiếm hoi còn nguồn hàng sơ cấp. Giá bán căn hộ hai phòng ngủ hiện từ hơn 20 tỷ đồng, trong khi căn hộ ba phòng ngủ có giá trên 30 tỷ đồng.

Thị trường khu lõi TPHCM gần đây cũng ghi nhận sự trở lại của dự án căn hộ cao cấp The Grand Manhattan tại phường Cầu Ông Lãnh. Sau hơn ba năm gián đoạn do vướng mắc pháp lý, Novaland cho biết sẽ mở bán rổ hàng còn lại của dự án với mức giá dự kiến khoảng 350 triệu đồng/m2.

Nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM tiếp tục dịch chuyển ra ngoài trung tâm, góp phần duy trì mặt bằng giá cao tại khu vực lõi. Ảnh: Anh Phương

Ở phân khúc siêu sang, thị trường tiếp tục ghi nhận thêm nguồn cung từ dự án One Central Saigon, tọa lạc trên khu đất bốn mặt tiền đối diện chợ Bến Thành. Sau nhiều lần đổi chủ, dự án hiện được Masterise Homes đưa trở lại thị trường.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, ngoài khách sạn, One Central Saigon có khoảng 350 căn hộ hàng hiệu. Chủ đầu tư hiện chưa công bố giá bán chính thức. Tuy nhiên, theo thông tin từ một số đơn vị phân phối, mức giá dự kiến của dự án có thể từ 1 tỷ đồng/m2.

Cùng với Grand Marina Saigon, Lancaster Legacy và The Grand Manhattan, sự trở lại của One Central Saigon cho thấy nguồn cung căn hộ hạng sang tại khu vực lõi TPHCM hiện chủ yếu đến từ các dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động, thay vì các dự án phát triển mới.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu đều cho thấy xu hướng chung là nguồn cung căn hộ tại TPHCM đang tiếp tục dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Đây là một trong những yếu tố quan trọng giúp mặt bằng giá căn hộ cao cấp, hạng sang tại khu vực lõi TPHCM duy trì ở mức cao.

Theo JLL Việt Nam, trong quý II/2026, giá bán sơ cấp căn hộ trên toàn thị trường đạt trung bình khoảng 98,1 triệu đồng/m2, tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới lại đến từ khu Đông, trong khi khu vực trung tâm gần như không có thêm dự án mới do quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Cùng góc nhìn, CBRE Việt Nam cho biết nguồn cung mới trong quý II chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, khiến tỷ trọng nguồn hàng tại TPHCM cũ tiếp tục thu hẹp. Báo cáo của DKRA Group và Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận phần lớn nguồn cung mới được bổ sung tại các khu vực phát triển mới thay vì khu vực trung tâm thành phố.

Người giàu không mua nhiều hơn, mà mua kỹ hơn

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, sau giai đoạn thị trường điều chỉnh, người mua nhà trở nên thận trọng hơn khi xuống tiền. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn, người mua ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và khả năng giữ giá trong dài hạn.

Trong khi đó, theo Avison Young Việt Nam, thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng sau thời kỳ tăng giá mạnh. Một bộ phận khách hàng có tiềm lực tài chính nhưng chủ động trì hoãn quyết định mua để chờ mặt bằng lãi suất ổn định hơn, chính sách tín dụng thuận lợi hơn và mức giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, lực cầu này không mất đi mà chỉ đang "chờ thời điểm", đồng thời vẫn ưu tiên những sản phẩm có khả năng bảo toàn giá trị và tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê trong trung và dài hạn.

Chuyên gia của Avison Young Việt Nam cho rằng thị trường hiện không còn thuộc về các nhà đầu tư lướt sóng. Thay vào đó, nhóm khách hàng sử dụng dòng tiền tự có, hướng đến mục tiêu sở hữu dài hạn hoặc khai thác cho thuê đang trở thành lực cầu chủ đạo.

Bà Chloe Đặng, Tổng giám đốc Vietnam Sotheby's International Realty, nhận định thị trường bất động sản nhà ở cao cấp tại Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới khi nhu cầu của khách hàng trong nước và quốc tế đều gia tăng.

Theo bà, nhóm khách hàng giàu hiện không còn chỉ quan tâm đến việc sở hữu một bất động sản mà chú trọng hơn đến chất lượng tài sản và khả năng giữ giá trong dài hạn. Vì vậy, những dự án có vị trí đắc địa, pháp lý rõ ràng, chất lượng phát triển tốt, kiến trúc khác biệt và nguồn cung khan hiếm sẽ tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng này.

Trong khi đó, ông James Miles-Lambert, Chủ tịch Vietnam Sotheby's International Realty, cũng cho rằng thị trường bất động sản nhà ở cao cấp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển có chiều sâu.

Theo ông, vai trò của đơn vị tư vấn không còn đơn thuần là hỗ trợ giao dịch mà chuyển sang đồng hành cùng khách hàng trong việc lựa chọn tài sản phù hợp với chiến lược đầu tư và quản lý tài sản dài hạn. Việc tư vấn dựa trên dữ liệu và lựa chọn đúng sản phẩm sẽ ngày càng được nhóm khách hàng giàu coi trọng.