Cần làm gì để đưa giao dịch bất động sản lên sàn online?

Phải có giai đoạn thử nghiệm

Nói về đề xuất lập trung tâm giao dịch bất động sản online, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng, để đưa giao dịch bất động sản lên môi trường số thành công, cần đảm bảo đồng bộ về công nghệ, pháp lý và hệ sinh thái tài chính; chuẩn hóa dữ liệu đất đai trên toàn quốc, xây dựng hệ thống quản lý đất đai điện tử minh bạch.

Cùng với đó, thành lập sàn giao dịch bất động sản điện tử chính thức, kết nối với hệ thống công chứng, thuế, ngân hàng. Hoàn thiện hành lang pháp lý, công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử, chữ ký số. Ứng dụng công nghệ blockchain để lưu trữ thông tin tài sản, tránh gian lận, làm giả giấy tờ.

Ngoài ra, phải phát triển hệ thống thanh toán trực tuyến và ký quỹ đảm bảo, tích hợp với ngân hàng để hỗ trợ vay thế chấp số hóa.

“Giao dịch bất động sản số hóa là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, Việt Nam cần có chiến lược triển khai phù hợp, đảm bảo yếu tố công nghệ, pháp lý và thị trường đồng bộ. Cần học hỏi từ mô hình thành công của các nước như Estonia, Dubai và tránh sai lầm của các thị trường thất bại", ông Huy nói.

Theo ông Huy, phải có giai đoạn thử nghiệm, có thể thí điểm tại Hà Nội, TP.HCM trước khi mở rộng. Đầu tư vào công nghệ bảo mật, ứng dụng blockchain, AI để đảm bảo an toàn giao dịch. Đồng thời, xây dựng hành lang pháp lý phù hợp, tạo niềm tin cho người dân.

Trung tâm giao dịch bất động sản online dự kiến thí điểm năm 2026. (Ảnh: Minh Đức).

"Nếu thực hiện đúng lộ trình thì mô hình giao dịch bất động sản trên môi trường số có thể giúp tăng minh bạch, giảm rủi ro và thúc đẩy thanh khoản cho thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai”, ông Nguyễn Quang Huy chia sẻ thêm.

Cũng theo ông Huy, pháp lý hiện tại chưa cho phép giao dịch hoàn toàn trên nền tảng số mà không có sự xác nhận trực tiếp từ cơ quan công chứng, thuế, tài nguyên môi trường. Tâm lý thị trường còn e ngại, đặc biệt với giao dịch tài sản lớn như nhà đất, người mua vẫn muốn kiểm chứng thực tế trước khi giao dịch.

Bên cạnh đó, có khá nhiều rào cản và rủi ro khi triển khai giao dịch bất động sản online. Đó là rủi ro pháp lý khi luật hiện hành chưa đồng bộ, dễ phát sinh tranh chấp nếu không sửa đổi phù hợp.

“Rủi ro bảo mật, hacker có thể tấn công, làm giả giao dịch, đánh cắp thông tin. Rủi ro gian lận và thao túng thị trường. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, có thể xuất hiện “thổi giá”, đầu cơ. Chi phí triển khai cao khi phải đầu tư lớn về công nghệ, hạ tầng dữ liệu, đào tạo nhân sự. Khó khăn trong định giá bởi mỗi bất động sản có đặc điểm riêng, không thể định giá tự động như cổ phiếu. Đặc biệt, cần sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý; nếu dữ liệu không liên thông, quy trình giao dịch vẫn chậm, không hiệu quả”, ông Huy phân tích.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, rất ủng hộ và đồng tình với việc thành lập trung tâm giao dịch bất động sản online. Tuy nhiên, để thực hiện mô hình này, cơ quan quản lý cần đồng bộ thực hiện loạt giải pháp. Đầu tiên, cần xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, sớm ban hành khung pháp lý cho giao dịch điện tử, chứng khoán hóa bất động sản và tích hợp blockchain.

Đồng thời, ứng dụng công nghệ số, xây dựng hệ thống giao dịch bất động sản trực tuyến dựa trên blockchain và trí tuệ nhân tạo AI. Đặc biệt là ứng dụng các phần mềm và tiêu chuẩn quốc tế để phục vụ cho việc định giá hàng loạt.

Tiếp theo, thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, đảm bảo tính minh bạch và kiểm soát thị trường tốt hơn.

Cùng với đó, tạo cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia, các sàn giao dịch và ngân hàng cần được tạo điều kiện tích hợp với hệ thống mới; Tăng cường kiểm tra, giám sát để hạn chế các hành vi thao túng giá, đầu cơ đất đai.

Cuối cùng, cần tăng cường tính bảo mật và an toàn thông tin, dữ liệu đặc biệt là các dữ liệu liên quan đến kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Cần bảo mật, phân cấp phân quyền, khai thác sử dụng, có thu phí… Bởi đây được coi là một dạng tài nguyên quốc gia mới, cần được quản lý và khai thác có hiệu quả.

Cẩn trọng với nguồn giao dịch khổng lồ

Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc đặt câu hỏi: Mỗi năm, thị trường bất động sản có tới cả trăm ngàn giao dịch, liệu trung tâm có đủ hạ tầng và nguồn nhân lực để xử lý được toàn bộ lượng giao dịch khổng lồ như vậy?

“Ví dụ, tôi mua nhà ở phường Hà Đông hay xã Phú Xuyên, nhưng phải lên tận Sở Xây dựng Hà Nội thì sẽ có phần bất tiện. Nếu quy định bắt buộc người dân phải giao dịch qua trung tâm, hệ thống chi nhánh sẽ phải phủ rộng khắp cả nước. Điều này đòi hỏi sự đầu tư lớn về cơ sở vật chất, công nghệ số và đội ngũ vận hành”, ông Quyết đặt vấn đề.

Muốn thành lập trung tâm giao dịch bất động sản online, nhiều rào cản cần được tháo gỡ. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Nói thêm về tình trạng kê khai “hai giá”, CEO Đất Xanh Miền Bắc cũng băn khoăn: Nếu người bán và người mua cố tình “bắt tay” với nhau để khai giá thấp, trung tâm vẫn khó kiểm soát. Vấn đề này chỉ thực sự được giải quyết nếu luật pháp có chế tài đủ mạnh để răn đe hành vi vi phạm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam lại quan tâm đến việc tổ chức thực hiện sẽ như thế nào. Nếu bắt buộc mọi giao dịch phải thông qua sàn này, điều gì sẽ tạo động lực để các bên tham gia và tuân thủ quy định? Ngoài ra, việc Nhà nước quản lý toàn bộ thông tin cũng đặt ra bài toán về tổ chức hệ thống, đảm bảo tính hiệu quả và không cản trở đến thị trường.

Một điểm quan trọng nữa được vị chuyên gia nhấn mạnh đó là cần cân nhắc là khả năng xử lý giao dịch của trung tâm này, vì số lượng giao dịch bất động sản trên thị trường rất lớn.

Đồng thời, yếu tố tiện lợi cũng quan trọng, bởi trước đây, giao dịch bất động sản chủ yếu mang tính dân sự giữa người mua và người bán, không qua khâu trung gian bắt buộc. Nếu giờ đây, tất cả giao dịch phải thực hiện qua trung tâm, điều gì sẽ khiến các bên tiếp tục duy trì giao dịch mà không tìm cách lách luật?

Bên cạnh đó, ông Quốc Anh cho rằng cần làm rõ các nghĩa vụ về thuế, ghi nhận hợp đồng và tránh tình trạng một số bên tuân thủ quy định trong khi những người khác thì không, khiến hệ thống trở nên kém hiệu quả.

Châu Anh - Ngọc Thiện