Cân nhắc đề xuất mở rộng phạm vi, thẩm quyền công chứng giao dịch bất động sản

Ảnh minh họa

Liên quan đến nội dung công chứng giao dịch bất động sản, theo điều 41 dự thảo, công chứng viên chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi đơn vị hành chính cấp tỉnh nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ một số trường hợp nhất định. Nội dung này được kế thừa từ Luật Công chứng năm 2014 (đang có hiệu lực).

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra có đề nghị tiếp tục nghiên cứu, tổng kết thực tiễn, làm rõ tính phù hợp của quy định nêu trên, đồng thời xem xét chỉnh lý theo hướng mở rộng phạm vi các giao dịch về bất động sản được công chứng không phụ thuộc vào địa giới hành chính.

CÓ GIẢI PHÁP TỔNG THỂ SỬ DỤNG CÁC VĂN BẢN ĐIỆN TỬ

Thảo luận tại hội trường ngày 25/6 về dự án Luật Công chứng (sửa đổi), đại biểu Hoàng Minh Hiếu, đoàn Nghệ An, đề nghị cần bổ sung các quy định về việc sử dụng các văn bản điện tử, văn bản được số hóa trong hoạt động công chứng. Dự thảo luật hiện hành đã dành mục với 3 điều để quy định về công chứng điện tử, nhưng chủ yếu là quy định về việc công chứng được thực hiện bằng phương tiện điện tử để tạo lập văn bản công chứng điện tử nhưng chưa đề cập đến việc sử dụng các văn bản điện tử, văn bản được số hóa trong hoạt động công chứng.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu, đoàn Nghệ An, phát biểu tại phiên thảo luận ngày 25/6.

Theo đại biểu, văn bản điện tử, văn bản được số hóa hiện nay ngày càng phổ biến trong cuộc sống, đặc biệt là với những thành công của Đề án 06 đang có rất nhiều loại giấy tờ điện tử đang được áp dụng trong các giao dịch kinh tế xã hội.

Dự thảo luật hiện hành chưa làm rõ công chứng điện tử có chấp nhận các loại hình thức giấy tờ điện tử này hay không, chưa có quy định cụ thể về việc công nhận và sử dụng tài liệu điện tử làm căn cứ công chứng, chưa có quy định cho phép sao y nội dung từ bản điện tử sang bản giấy và ngược lại.

Đặt vấn đề, đại biểu Hiếu đề nghị cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu kỹ để có những giải pháp tổng thể về việc sử dụng các văn bản điện tử, văn bản được số hóa trong hoạt động công chứng.

Liên quan đến các quy định về cơ sở dữ liệu công chứng, hiện nay Điều 62 của Luật Công chứng năm 2014 đang quy định về việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng theo mô hình phân tán. Đến nay sau 8 năm thi hành luật, có 58/63 tỉnh và thành phố đã hoàn thành nội dung này. Nhưng thực tiễn vừa qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu phân tán đã có những hạn chế nhất định, mỗi tỉnh, thành phố lựa chọn một nền tảng công nghệ khác nhau, tiêu chuẩn thiết kế, chức năng, nhiệm vụ khác nhau, chưa có sự kết nối nên không phát huy được hiệu quả.

Do đó, đại biểu đồng tình với quy định tại Điều 63 của dự thảo về việc cơ sở dữ liệu công chứng lần này phải được xây dựng đồng bộ, thống nhất, được quản lý tập trung và được phân cấp quản lý từ trung ương đến địa phương. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu theo hình thức tập trung đã có bài học thành công trong Cơ sở dữ liệu xây dựng quốc gia về dân cư.

Tuy nhiên, dự thảo luật hiện nay chưa làm rõ về mối quan hệ, sự kế thừa giữa cơ sở dữ liệu công chứng dự kiến được xây dựng theo quy định của dự thảo luật và cơ sở dữ liệu hiện có theo quy định của Luật Công chứng năm 2014. Đồng thời chưa làm rõ trong thời gian khi Luật Công chứng năm 2024 có hiệu lực thi hành nhưng chưa xây dựng xong cơ sở dữ liệu tập trung thì việc duy trì và giá trị của các dữ liệu trong 58 cơ sở dữ liệu phân tán được xử lý thế nào.

Từ phân tích, đại biểu Hiếu cho rằng cần có quy định cụ thể vấn đề này trong các quy định chuyển tiếp của dự thảo luật. Trong trường hợp cần thiết cần quy định rõ thời hạn hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng theo mô hình tập trung, tránh kéo dài thời gian ảnh hưởng đến triển khai các quy định có liên quan của dự thảo luật.

Đại biểu cũng đề nghị, cần nghiên cứu bổ sung vào dự thảo Luật các quy định về chức danh trợ lý công chứng viên bởi hiện nay trợ lý công chứng viên đang là thành phần không thể thiếu trong các tổ chức hành nghề công chứng và đang thực hiện một khối lượng công việc khá lớn trong các tổ chức này. Nếu không có quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ thì sẽ không có cơ sở để các trợ lý công chứng viên có tư cách giao tiếp, xử lý công việc cũng như không rõ các nghĩa vụ cụ thể để bảo đảm quyền lợi của khách hàng.

CÓ NÊN MỞ RỘNG PHẠM VI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC CÔNG CHỨNG?

Tán thành với đề xuất này, đại biểu Phạm Văn Hòa, đoàn Đồng Tháp, đề nghị không giới hạn quyền công chứng giao dịch bất động sản của công chứng viên trong phạm vi đơn vị hành chính cấp tỉnh.

Theo đại biểu, hiện các dữ liệu Quốc gia về đất đai, nhà ở, bất động sản khác đã được xây dựng và khai thác, cho nên việc hạn chế thẩm quyền công chứng trong phạm vi về giao dịch bất động sản sẽ gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp khi cần công chứng.

Bên cạnh đó, công chứng viên phải chịu trách nhiệm đối với hoạt động công chứng của mình cho nên việc mở rộng phạm vi công chứng liên quan đến bất động sản là phù hợp với chủ trương đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số.

Đại biểu Phạm Văn Hòa, đoàn Đồng Tháp.

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh, đoàn TP. Hồ Chí Minh, đề nghị cân nhắc đối với đề xuất mở rộng phạm vi các giao dịch bất động sản được công chứng không phụ thuộc vào địa giới hành chính.

Đây là mục tiêu chúng ta hướng đến nhưng nếu quy định ngay trong giai đoạn này là hết sức nguy hiểm, chưa phù hợp với thực trạng hiện nay của nước ta.

Nêu quan điểm này, đại biểu phân tích, việc xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản hiện nay mới đang bắt đầu ở một số địa phương, sự liên thông cũng mới chỉ bắt đầu, tính chính xác của số liệu và thông tin liên quan cần có quá trình hoàn thiện, hạ tầng về trang thiết bị, cơ sở vật chất không đồng đều giữa các địa phương trong cả nước.

Do đó, nền tảng xã hội trong vài năm tới chưa đủ để thực hiện việc bỏ địa hạt công chứng đối với bất động sản, đại biểu đoàn Tp. Hồ Chí Minh nói.

Đại biểu cũng chỉ ra tình trạng lừa đảo qua công nghệ chưa được kiểm soát hiệu quả nên trong giai đoạn này cần hết sức thận trọng trong việc bỏ địa hạt để hạn chế rủi ro pháp lý, nhất là rủi ro pháp lý về phía người dân.

THẬN TRỌNG TRONG CÔNG CHỨNG ĐIỆN TỬ VỚI CÁC GIAO DỊCH PHỨC TẠP NHƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Liên quan đến cơ sở dữ liệu công chứng, đại biểu Nguyễn Văn Mạnh, đoàn Vĩnh Phúc, đề nghị xem xét quy định trong luật theo hướng công chứng được kết nối cơ sở dữ liệu dân cư ở các trường hợp sinh trắc học mà không liên quan và ảnh hưởng đến an ninh như nhận diện khuôn mặt, vân tay, mống mắt để phục vụ cho việc xác định chủ thể khi tham gia giao dịch công chứng, khi sử dụng thì phải trả tiền theo lượt khai thác do Bộ Tài chính, Bộ Tư Pháp và Bộ Công an quy định cụ thể.

Theo đại biểu, quy định như vậy sẽ thuận lợi, chính xác, an toàn trong hoạt động công chứng, đồng thời không lãng phí tài sản của xã hội khi các tổ chức, cá nhân phải tự trang bị thiết bị cho mình.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân, đoàn Bình Dương

Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân, đoàn Bình Dương, đề nghị bổ sung việc liên thông, chia sẻ cơ sở dữ liệu và quyền khai thác cơ sở dữ liệu vào dự thảo luật, theo hướng cho phép các tổ chức hành nghề công chứng được quyền kết nối, chia sẻ và khai thác cơ sở dữ liệu thông tin sinh trắc học như ảnh khuôn mặt, vân tay, mống mắt để hỗ trợ việc xác thực cá nhân một cách chính xác, chống lại hành vi mạo danh trong hoạt động công chứng nhưng không ảnh hưởng đến vấn đề về an ninh quốc gia, đồng thời liên thông thủ tục công chứng đăng ký đất đai và thuế.

Đại biểu nêu thực tế hiện nay ngày càng có nhiều giao dịch giả mạo như hợp đồng vay tiền nhưng yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc tình trạng chuyển nhượng, mua bán đất với 2 giá khác nhau, kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế để trốn thuế.

Tuy nhiên các bên lại không lường trước được những hậu quả pháp lý xảy ra như nguy cơ mất nhà đất, bị phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ đăng ký, thậm chí là phải chịu trách nhiệm hình sự về hành vi trốn thuế.

Ngược lại, với những hành vi trên, trong quá trình tiếp nhận hồ sơ công chứng vẫn có một số người yêu cầu công chứng có nhu cầu muốn tổ chức hành nghề công chứng thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và nộp thuế đồng thời sẽ thanh toán chi phí cho dịch vụ này.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào dự thảo luật theo hướng cho phép tổ chức hành nghề công chứng được quyền thỏa thuận cung cấp dịch vụ đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và nộp thuế khi người yêu cầu công chứng có nhu cầu.

Việc mở rộng quyền của tổ chức hành nghề công chứng như đã nêu sẽ đáp ứng được nhu cầu thực chất của người dân, góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính thống nhất trong việc công chứng đăng ký đất đai, tránh tình trạng công chứng xong nhưng phát sinh mâu thuẫn hoặc văn bản công chứng không được chấp nhận tại cơ quan đăng ký đất đai, quan trọng nhất là chống tình trạng thất thu thuế, đại biểu Trân nói.

Đại biểu Nguyễn Hữu Thông, đoàn Bình Thuận.

Về công chứng điện tử, đại biểu Nguyễn Hữu Thông, đoàn Bình Thuận, thống nhất cao với việc bổ sung quy định về công chứng điện tử trong dự thảo luật nhằm đáp ứng yêu cầu của Cách mạng công nghiệp lần thứ tư trong hoạt động công chứng, góp phần thúc đẩy chuyển đổi số trong giao dịch dân sự, kinh tế và đảm bảo đồng bộ với các quy định Luật Giao dịch điện tử năm 2023.

Tuy nhiên, theo đại biểu trong hoạt động công chứng có nhiều vấn đề đòi hỏi công chứng viên phải tiếp xúc trực tiếp với người yêu cầu công chứng mới đảm bảo tính chính xác mà công nghệ hiện nay chưa có thể thay thế được.

“Ví dụ như việc đánh giá năng lực hành vi hay ý trí tự nguyện của người yêu cầu công chứng bắt buộc phải gặp mặt trực tiếp chứ không thể thông qua công nghệ. Nhất là trong giai đoạn hiện nay đã xuất hiện tội phạm công nghệ cao sử dụng AI để giả giọng nói, khuôn mặt có thể dẫn đến các vụ lừa đảo gây hậu quả nghiêm trọng.

Do vậy việc công chứng điện tử cần tiến hành thận trọng có bước đi hợp lý, trước mắt dự thảo Luật cần quy định rõ chỉ chỉ áp dụng ở phạm vi hẹp với các giao dịch đơn giản, chứ không áp dụng đối với các giao dịch phức tạp như bất động sản hay thừa kế”, Đại biểu Nguyễn Hữu Thông phân tích.

Nhĩ Anh