Cân nhắc kỹ quy định về thời hạn và chấm dứt quyền sở hữu chung cư

Ngày 14/3, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam có văn bản phản biện xã hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Bộ Xây dựng; Chính phủ; Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Ủy ban Pháp luật của Quốc hội.

Theo đó, Ban Thường trực đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cân nhắc, nghiên cứu kỹ một số vấn đề, trong đó có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đang được quan tâm.

Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam phản biện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh: Minh Đạt

Ban Thường trực cho rằng, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư tại Điều 25 dự thảo luật là cần được cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và thống nhất, đồng bộ với quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015.

Ban Thường trực nêu rõ, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013.

Tại Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”.

Khoản 2 Điều 14 Hiến pháp quy định: “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.

Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:“không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”. “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường”.

Không xử lý tốt sẽ gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư

Như vậy, khi cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư cụ thể thì quyền sở hữu đó được bảo vệ, quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ và chỉ bị giới hạn trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013.

Do đó, Ban Thường trực cho rằng, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội.

Mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích công đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo Luật trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp.

Do đó, cần phải làm rõ, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Đồng thời, việc sử dụng một quyết định hành chính của UBND cấp tỉnh để “thông báo” việc phá dỡ nhà chung hết thời hạn sử dụng sẽ chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân cũng là vấn đề không phù hợp, không tương xứng với cơ chế xác lập quyền sở hữu, không gắn liền với trách nhiệm của nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.

“Không thể lập luận bằng mệnh lệnh hành chính do UBND cấp tỉnh tuyên bố “giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý” thì sẽ đạt mục đích “giảm bớt gánh nặng cho nhà nước trong thực hiện chủ trương cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay” như tại tờ trình dự thảo Luật”, Ban Thường trực phản biện.

Bởi các hậu quả về kinh tế, xã hội của việc tuyên bố như vậy (nếu xảy ra) sẽ lớn hơn rất nhiều so với giả định về giảm “gánh nặng cho nhà nước trong thực hiện chủ trương cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư”.

Thu Hằng