CẦN QUẢN LÝ XÂY DỰNG CHUNG CƯ MINI THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ, TRÁNH XÂY DỰNG TỰ PHÁT

Phóng viên: Thưa ông, khái niệm chung cư mini đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014. Trong hơn 10 năm qua, loại hình chung cư mini phát triển mạnh tại Hà Nội, TPHCM và đã trở nên quen thuộc trong xã hội. Với vấn đề xảy ra vừa qua, theo ông lỗ hổng pháp lý nào đang khiến sự quản lý chung cư mini lỏng lẻo như vậy?

ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản

ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản: Đúng vậy, trong hơn 10 năm qua, loại hình chung cư mini phát triển mạnh tại Hà Nội, TPHCM. Nhiều chủ đầu tư chung cư mini đã xin cấp "sổ hồng" cho từng căn hộ trong chung cư, và việc mua, bán loại hình căn hộ này trên thị trường diễn ra khá sôi động vì giá tiền phù hợp với thu nhập của nhiều người dân.

Luật Nhà ở năm 2014 kế thừa quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và nâng lên thành luật. Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét, dự kiến thông qua vào tháng 11/2023 cũng tiếp tục quy định về "nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân".

Chung cư mini tồn tại và phát triển do nhu cầu lớn của người dân gắn liền với quá trình đô thị hóa, di cư từ nông thôn ra thành thị. Loại hình nhà ở này có diện tích nhỏ, giá bán phù hợp và vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, học tập, làm việc... Nhưng loại "nhà hộp diêm" lại gây nhiều khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quản lý (về an ninh an toàn, phòng chống cháy nổ, môi trường...) và gây quá tải hạ tầng đô thị (một lô đất phù hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ cho một gia đình 4-6 người nhưng lại "chất tải" lên đến 100-150 người).

Hiện nay một hộ gia đình, cá nhân sở hữu thửa đất ở diện tích chỉ vài trăm mét vuông có thể xây dựng chung cư mini để bán hoặc cho thuê; thủ tục đơn giản là xin cấp giấy phép xây dựng theo trình tự cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường.

Để so sánh, khi một cá nhân có thửa đất ở khoảng vài nghìn mét vuông, muốn đầu tư nhà chung cư để bán thì trước hết phải thành lập doanh nghiệp có chức năng, ngành nghề kinh doanh bất động sản; phải lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (gồm các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa vào vận hành...).

Một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công, chủ đầu tư phải đáp ứng rất nhiều điều kiện về vốn, năng lực triển khai và chịu tác động của hàng chục luật quản lý theo nhiều chuyên ngành. Trái lại, với chung cư mini (nhà ở riêng lẻ), chủ đầu tư là các hộ gia đình, cá nhân không cần thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, không cần lập dự án trình cơ quan nhà nước chấp thuận mà chỉ cần xin cấp phép xây dựng với quy trình có thể trong vài ba tháng (tùy thuộc vào mức độ "thân thiết" với cơ quan cấp phép, thường chỉ là UBND cấp quận).

Một khía cạnh khác là sự sai khác giữa tiêu chuẩn, quy chuẩn của một căn hộ chung cư thông thường so với "chung cư mini". Nếu đem các tiêu chuẩn trên áp cho chung cư mini thì sẽ là "siêu tưởng" và gần như không một chung cư mini nào ở Hà Nội hay TPHCM đáp ứng được. Với những lợi thế về giá cả và vị trí như phân tích ở trên, nếu hành lang pháp lý vẫn cho phép chủ đầu tư được xây dựng, xin "sổ hồng" riêng cho từng căn hộ trong chung cư mini và đem bán không khác gì căn hộ chung cư thông thường thì loại hình này sẽ "nở rộ" bất chấp rủi ro. Và như vậy sản phẩm "nhà hộp diêm" này sẽ càng bùng phát, đi ngược quan điểm tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, hiện đại, đảm bảo kết nối và đồng bộ hệ thống hạ tầng...

Quy định về sự sai khác giữa tiêu chuẩn, quy chuẩn của một căn hộ chung cư thông thường so với "chung cư mini" khiến chung cư mini nở rộ ( Ảnh minh họa)

Phóng viên: Vậy theo ông, Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này cần nghiên cứu quy định nào để quản lý chất lượng chung cư mini hay “nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân” ?

Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản: Từ góc độ người nghiên cứu và thực thi pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, tôi ủng hộ quan điểm cần phát triển nhà ở, bất động sản theo dự án đầu tư. Việc nhà phát triển bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và thực hiện thủ tục đầu tư theo pháp luật chuyên ngành, để thay đổi lề lối phát triển từ “tự phát” lên chuyên nghiệp; hạn chế xây dựng nhà ở tự phát của hộ gia đình, cá nhân theo mô hình "vết dầu loang".

Để bảo vệ quyền tài sản; không thể vì nguy cơ cháy nổ mà xâm phạm quyền tài sản của người dân". Tôi cho rằng bảo vệ quyền tài sản của người dân là đúng nếu tài sản đó được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, ở đây chúng ta đang bàn cách xây dựng chính sách, pháp luật để sao cho người dân được tạo lập tài sản hợp pháp, và sau đó người dân được bảo đảm quyền tài sản.

Quyền tài sản hay mọi quyền khác không phải quyền tuyệt đối bởi Điều 14 Hiến pháp quy định các trường hợp hạn chế quyền con người, quyền công dân để bảo vệ lợi ích cao hơn của cộng đồng (vì lý do quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe cộng đồng).

Duy trì mô hình "chung cư mini" tự phát quy mô lớn, không lập dự án đầu tư, không được thẩm duyệt, nghiệm thu, kiểm tra thường xuyên về an toàn, chất lượng công trình, phòng cháy chữa cháy tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh, an toàn. Sản phẩm chung cư trong hình bóng nhà ở riêng lẻ nhưng lại đưa vào giao dịch như nhà chung cư cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua khi thiếu khung pháp lý về điều kiện huy động vốn, điều kiện kinh doanh nhà ở...Do vậy, Ban soạn thảo cần xem xét vấn đề này trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này.

Phóng viên: Xin cảm ơn ông!

Hải Yến