Cần thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ bất động sản

Bộ Xây dựng cho rằng, giá bất động sản, nhà ở thương mại tại một số đô thị tăng cao, một phần lý do đến từ hiện tượng đầu cơ của các hội, nhóm, cá nhân (Ảnh chụp tại quận Thanh Xuân, Hà Nội) ẢNH: Khánh Huy

Giá bất động sản tăng cao

Trong một báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng đánh giá, giá bất động sản, nhà ở thương mại tại một số đô thị tăng cao trong thời gian gần đây, một phần lý do đến từ hiện tượng đầu cơ của các hội, nhóm, cá nhân.

Bộ đã đề xuất nhiều giải pháp để kiểm soát thị trường, trong đó đáng chú ý là đánh thuế với nhà, đất thứ hai và bất động sản bỏ hoang, không sử dụng. Đề xuất này được Bộ Tài chính đồng tình, cho biết sẽ nghiên cứu giải pháp này.

Tại hội nghị mới đây về thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh quan điểm kiên trì, kiên định, kiên quyết phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước.

Ngân hàng Nhà nước cũng đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ… của các khoản vay mua nhà để ở. Đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Nhằm siết chặt dòng vốn trung và dài hạn vào lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng Nhà nước vừa tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 250%, hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 45%.

Khảo sát cho thấy, mức lãi suất cho vay mua nhà, cải tạo xây dựng đang ở mức khá cao, dao động từ 8,8%/năm – 12%/năm, tăng khoảng 2%/năm so với vài tháng trước. Để hạn chế đổ vốn đầu cơ nhà đất, một số ngân hàng còn đưa ra quy định vay càng nhiều thì lãi suất càng cao. Bên cạnh đó, tỷ lệ cho vay tối đa cũng được các ngân hàng đưa xuống còn 70% giá trị tài sản.

Điều tiết thị trường bằng chính sách về tín dụng

Trước tình trạng giá bất động sản tăng cao trong thời gian qua, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất giải pháp điều tiết thị trường bằng chính sách về tín dụng. VARS cho rằng, điều tiết thị trường bằng chính sách pháp luật về tín dụng là một trong những cách thức hữu hiệu, đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế.

Trước hết, VARS đề xuất thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ nhà đất. Cụ thể, để giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao, các tổ chức tín dụng có thể giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ 2 trở lên.

Ngoài ra, VARS đề xuất tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp các quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản, từ đó tăng cường giám sát rủi ro.

Bên cạnh đó, Nhà nước xem xét thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

VARS cũng đề xuất, Nhà nước có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn...

“Để chính sách áp dụng đúng và trúng, Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi” - VARS kiến nghị.

Cơ quan này cũng cho rằng, để điều tiết thị trường toàn diện hơn, chính sách tín dụng nên kết hợp với việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường, hạn chế rủi ro.

Từ tháng 8/2024, một số luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản có hiệu lực, điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn. Theo đó, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản sẽ phục hồi nhanh hơn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ.

Theo quy định tại Thông tư 08/2020/TT-NHNN thì tỷ lệ vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn chỉ còn 30% sau ngày 1/10/2023. Những điều này dẫn đến nguồn vốn tín dụng cho bất động sản sẽ bị hạn chế hơn. Để thúc đẩy việc phát triển tín dụng cho lĩnh vực bất động sản lành mạnh hơn, thiết nghĩ cơ quan quản lý liên quan cần tiếp tục giám sát chặt chẽ tín dụng cho vay với hoạt động kinh doanh bất động sản, ưu tiên tín dụng cho các loại hình bất động sản phát triển nhà ở xã hội, khu công nghiệp và phân khúc giá thấp phù hợp với đại đa số người dân.

Ngô Sơn