Cẩn trọng sa lầy đất nông nghiệp

Môi giới dẫn nhà đầu tư đi xem đất. Ảnh: Việt Dũng

Sôi nổi mua bán

Cuối tuần qua, anh Thuận cùng nhóm bạn đi tìm mua đất ở khu vực vùng ven TP.HCM. Nhóm nhà đầu tư này gồm 4 người, làm nhiều ngành nghề khác nhau nhưng cùng chung sở thích là đầu tư bất động sản. Sau khi đầu tư nhiều phân khúc khác, lần này nhóm quyết định đầu tư vào đất nền.

Theo anh Thuận, trong thời gian gần đây, nóng nhất là khu vực quanh sân bay Long Thành (Đồng Nai) khi dự án này đang được gấp rút thi công. Tuy nhiên, nếu bỏ tiền vào khu vực này thì sẽ khó ra hàng nhanh, tỷ lệ lãi cũng không nhiều bởi giá bán đã được đẩy lên rất cao. Do vậy, nhóm nhà đầu tư này chuyển sang tìm mua đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn quanh TP.HCM.

Sau hơn 45 phút chạy xe, nhóm anh Thuận đã có mặt tại đường Võ Văn Bích, xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi. Điều dễ dàng nhận thấy dọc tuyến đường này là những khu đất đã được phân lô, san ủi đất, đường giao thông xuống cấp, thậm chí lối vào nhiều nơi còn bị chặn lại.

Thấy nhóm khách này ngỏ ý muốn tìm mua đất nông nghiệp, Đức - một môi giới nhà đất tại đây cho biết, hiện mặt bằng giá đất nông nghiệp đã tăng 2-3 triệu đồng/m2 so với năm ngoái. Đơn cử, khu đất có diện tích 1.000 m2 ở xã Bình Mỹ, trong đó có 200 m2 đất ở nông thôn, còn lại là đất trồng cây lâu năm, được chủ đất rao bán với giá 8 tỷ đồng (tương đương 8 triệu đồng/m2), những lô có diện tích lớn hơn có giá dao động từ 3,5-5 triệu đồng/m2, trong khi cùng thời điểm năm ngoái mức giá chỉ từ 2,6-3,8 triệu đồng/m2.

Chỉ tay vào khu đất trước mặt, môi giới này cho biết, thời gian gần đây, nhiều người từ địa phương khác về Củ Chi tìm mua đất nông nghiệp, tập trung dọc theo tuyến cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, đường Vành đai 3 với kỳ vọng sau khi Củ Chi lên thành phố sẽ “chạy” thủ tục phân lô, tách thửa.

Sau một hồi trao đổi, nhóm anh Thuận quyết định xuống cọc đặt mua một lô đất diện tích 1.000 m2, trong đó có 200 m2 đất ở nông thôn tại trục đường Võ Văn Bích với mức giá 3,8 tỷ đồng.

Tương tự, với số tiền nhàn rỗi khoảng 1 tỷ đồng, anh Văn Thiện (ngụ tại quận 12, TP.HCM) đã mua một mảnh đất nông nghiệp diện tích 2.000 m2 đất lúa đang được chủ đất canh tác ở huyện Đức Huệ (tỉnh Long An).

Anh Thiện cho biết, để mua được mảnh đất này thì cần đáp ứng điều kiện là cá nhân/hộ gia đình phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, trong khi anh ở TP.HCM, không sản xuất nông nghiệp, nên phải dùng hộ khẩu cũ ở quê của gia đình để hợp thức hóa giấy tờ.

“Đất lúa giá rẻ, tôi mua bằng tiền tiết kiệm, không vay ngân hàng nên nằm chờ thời, đón đầu quy hoạch vài năm cũng không sao. Tôi đã kiểm tra quy hoạch khu vực này sẽ được chuyển đổi lên khu dân cư, khi đó giá sẽ tăng cao”, anh Thiện kỳ vọng.

Không nằm ngoài xu hướng, đất nông nghiệp khu vực huyện Nhà Bè (TP.HCM) cũng tăng giá mạnh thời gian gần đây. Cụ thể, quanh tuyến đường Nguyễn Văn Tạo, xã Hiệp Phước, giá đất vườn từ 4 triệu đồng/m2 đã tăng lên 7-8 triệu đồng/m2, còn trên tuyến đường Lê Văn Lương, xã Nhơn Đức có giá 9-10 triệu đồng/m2.

Bất chấp giá bán của các loại hình đất nông nghiệp, đất vườn vùng ven TP.HCM đã tăng cao, song nhiều nhà đầu tư vẫn âm thầm thu gom vì cho rằng, thời điểm hiện tại, nếu mua đất nền đã phân lô tách sổ sẵn giá sẽ rất cao, trong khi đất nông nghiệp hoặc đất vườn giá “mềm” hơn đáng kể, nên còn nhiều cơ hội tăng giá.

Không dễ chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư.

Ảnh: Việt Dũng

Không dễ chuyển đổi lên đất thổ cư

Thực tế, đất nông nghiệp, đất vườn - nguồn hàng chính để phân lô, tách nền những năm qua - đang được cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cá nhân săn lùng. Hiện tại, trong khi một bộ phận nhà đầu tư rục rịch “xả hàng”, thì một bộ phận nhà đầu tư khác đẩy mạnh thu gom những mảnh đất nông nghiệp, đất vườn diện tích lớn để phân lô với kỳ vọng sẽ thu được lợi nhuận cao hơn. Đây cũng là lý do khiến giá đất nông nghiệp tại các khu vực ven TP.HCM “nóng” lên từng ngày.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, thời gian qua, giá bất động sản tại Lâm Đồng, Đắk Nông, Đắk Lắk đã lên cơn sốt, có nơi tăng tới 200-400% chỉ trong chưa đầy một năm qua, trong khi giá đất các huyện vùng ven của TP.HCM còn khá rẻ, nhất là đất nông nghiệp. Với những nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm, họ nhận thấy tiềm năng của những khu vực này nên tăng cường tìm mua, đặc biệt sau khi có thông tin các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn muốn trở thành thành phố như Thủ Đức, thay vì lên quận như kế hoạch trước đó.

Tuy nhiên, những thông tin liên quan tới việc nâng cấp đơn vị hành chính hiện mới chỉ là ý tưởng, chưa có kế hoạch cụ thể, nếu có thì lộ trình chuyển đổi cũng mất nhiều thời gian. Do đó, nếu mua vào lúc này sẽ dễ gặp rủi ro, nhất là những nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn hoặc dùng tiền vay để mua.

Luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng văn phòng luật Thanh Niên cho rằng, nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp lên thành đất thổ cư thành công, người mua đứng trước cơ hội tài sản tăng giá đột biến, song việc chuyển đổi không phải dễ.

“Việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư khá phức tạp. Nhà đầu tư phải hiểu về quy hoạch phát triển chung của khu vực, tìm hiểu kỹ khu đất mình tính đầu tư có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không và chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư ra sao…, nếu không sẽ rất rủi ro”, luật sư Duẩn nói.

Việt Dũng