Cẩn trọng trong giao dịch liên quan đến lĩnh vực đất đai

• P.V: Thưa thẩm phán Lê Thiết Hùng, vì sao những năm gần đây, các vụ án liên quan đến lĩnh vực đất đai có dấu hiệu ngày càng gia tăng?

- Thẩm phán Lê Thiết Hùng: Do đất đai ngày càng trở thành nhu cầu cấp thiết của nhiều người, nhiều hộ gia đình. Tại rất nhiều nơi, giá đất ngày càng cao, chưa kể đến những vụ “sốt” đất nên càng thu hút nhiều người tham gia mua bán, môi giới. Cũng do nhiều người dân nôn nóng chạy theo lợi nhuận, muốn kinh doanh, đầu tư nhưng lại không am hiểu lĩnh vực đất đai và những vấn đề pháp lý liên quan nên xảy ra nhiều mâu thuẫn, tranh chấp. Nhiều vụ việc đã được đưa ra giải quyết theo thủ tục tố tụng và Tòa án cũng là nơi người dân tìm đến khi có khiếu kiện.

Thẩm phán Lê Thiết Hùng, Chánh án Tòa án nhân dân khu vực 5, tỉnh Quảng Trị - Ảnh: X.D

• P.V: Ông có thể nhấn mạnh về những rủi ro pháp lý trong lĩnh vực đất đai để người dân biết và có những biện pháp phòng ngừa?

- Thẩm phán Lê Thiết Hùng: Hiện nay, vẫn còn tình trạng nhiều người dân dễ tin người, nhất là tin vào những doanh nghiệp kinh doanh đất đai, bất động sản; cũng như những đồn thổi của các đối tượng "cò" đất, "tay chân" các doanh nghiệp bất động sản, với những lời chào mời hấp dẫn nhưng lại thiếu căn cứ. Họ cho rằng những doanh nghiệp này am hiểu thị trường, nắm rõ hiện trạng địa chính, có kinh nghiệm trong phân lô bán nền… Chẳng hạn như mới đây, trên địa bàn có doanh nghiệp vẽ ra một dự án, cũng phân lô, đánh số rồi rao bán. Họ rao lên là sẽ bán ưu tiên với giá ưu đãi cho những khách hàng từ tháng 2 đến tháng 9, khiến nhiều người đổ xô mua vì tin vào lợi nhuận trong tương lai.

Khi cả doanh nghiệp và khách hàng đều đặt nặng yếu tố lợi nhuận, từ đó sẽ phát sinh nhiều rắc rối, hệ lụy về sau. Trong khi đó, hồ sơ đất đai của những lô đất đó chưa hoàn chỉnh vì nhiều lý do. Ví dụ như đất doanh nghiệp mua là đất trồng cây lâu năm chứ chưa phải là đất ở, hoặc chỉ có diện tích đất ở rất ít. Đến khi doanh nghiệp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì gặp trở ngại. Trong khi đó, khách hàng khi mua lại tiếp nhận thông tin không đầy đủ, dẫn đến việc người mua đặt cọc để mua một tài sản không thể hình thành như họ lầm tưởng lúc ban đầu.

Điều đáng nói là sự rắc rối chưa dừng lại ở đó. Ví dụ, doanh nghiệp A ban đầu kinh doanh, sau gặp khó khăn đành bán lại cho doanh nghiệp B, thường là với giá rẻ. Nhưng như đã nói, vì mua một tài sản không thể hình thành trong tương lai nên sớm muộn cũng đổ bể. Người mua tìm đến Tòa án để khởi kiện doanh nghiệp, trong khi doanh nghiệp A sau khi lấy tiền cọc thì đã bán cho doanh nghiệp B rồi "cao chạy xa bay", hoặc đã phá sản, giải thể. Vậy là khách hàng rơi vào tình thế rất bất lợi.

Với những rắc rối phát sinh như đã nói, kể cả khi Tòa xử hợp đồng mua bán vô hiệu, người dân cũng khó lòng lấy lại tiền đặt cọc vì những vướng mắc. Những vụ án đất đai như thế này, chúng tôi tiếp nhận khá nhiều và thấy rất đáng tiếc cho người dân. Nhân đây, tôi muốn đưa ra lời cảnh tỉnh để mọi người cẩn thận, tỉnh táo hơn khi đầu tư vào đất đai, bất động sản. Nếu không thì "tiền mất, tật mang" như dân gian vẫn hay ví von.

• P.V: Ngoài những nội dung được đề cập trên, còn điều gì cần lưu ý trong lĩnh vực đất đai, thưa ông?

- Thẩm phán Lê Thiết Hùng: Vẫn còn những điều khác cần chú ý khi đầu tư đất đai, bất động sản. Chẳng hạn, có doanh nghiệp lớn tổ chức quảng bá rầm rộ dự án đất đai, mời rất nhiều khách hàng tham dự. Nhưng việc tổ chức, giới thiệu, quảng bá với nhiều nội dung hấp dẫn câu khách lại do một công ty môi giới đứng ra làm tất cả, khiến nhiều người tin tưởng hoàn toàn. Nhưng đến khi đổ bể, thực tế không như lời chào mời, hứa hẹn. Khi khách hàng thắc mắc, doanh nghiệp lớn thường trả lời rằng đó là do công ty môi giới nói quá, họ không phải đại diện cho chúng tôi. Rốt cục, khách hàng chịu tổn thất tài chính và bức xúc, mệt mỏi kéo dài. Và cũng từ chuyện đầu tư đất đai thất bại dẫn đến nợ nần, rồi vay "nóng", vay nặng lãi để trả nợ ngân hàng, đáo hạn các khoản vay. Khi không trả được nợ cá nhân như cam kết, phát sinh mâu thuẫn, kiện tụng ra tòa, lúc đó tiền mất mà tình người cũng chẳng còn.

• P.V: Với tư cách là một thẩm phán, ông có khuyến cáo gì đối với người dân?

- Thẩm phán Lê Thiết Hùng: Xin nhắc lại, đất đai, bất động sản là lĩnh vực không hề đơn giản. Nếu đầu tư thì phải cẩn thận, cân nhắc, cần bám vào những quy định pháp lý để hành xử cho đúng pháp luật. Đừng vì chạy theo lợi nhuận nhất thời, nghe những lời đường mật mà phải gánh chịu nhiều hậu quả nặng nề và đau lòng đối với bản thân, gia đình, chưa nói đến những hậu quả về mặt xã hội trước mắt và cả về lâu dài.

• P.V: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!

Phạm Xuân Dũng (thực hiện)