'Canh bạc' làm giàu từ ôm đất dễ gặp rủi ro

Hiện nay, nhiều lô đất vùng ven đồ gần như không có giao dịch, nhiều nhà đầu tư phải gồng mình gánh lỗ sau khi đầu tư sai. Ảnh: T.A

Tất tay với hy vọng làm giàu từ đất

Anh Hà Văn S (Hà Nội) cho biết, tháng 8/2024, dưới sự tư vấn đầy tự tin của một môi giới quen biết, gia đình anh đã xuống tiền mua lô đất 60m² tại xã Vân Canh, huyện Hoài Đức cũ (nay là phường Xuân Phương, Hà Nội), với mức giá 7,5 tỷ đồng (tương đương 125 triệu đồng/m²), cao hơn mặt bằng khu vực thời điểm đó. Vị môi giới khẳng định chắc như đinh đóng cột: "Sang năm Hà Nội công bố Hoài Đức lên quận, đất anh mua sẽ không dưới 150 triệu đồng/m². Anh chỉ giữ vài tháng thôi là lãi tiền tỷ trong tay".

Tin vào lời môi giới, anh S vay mượn bạn bè rồi chơi "canh bạc tất tay", hy vọng sau vài tháng sẽ có lời, ít nhất cũng đủ xoay vốn làm ăn. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, cục diện xoay chuyển, thay vì có thông báo chính thức về nâng cấp Hoài Đức lên quận, TP lại bất ngờ công bố đề án bỏ cấp hành chính trung gian huyện - quận. Thông tin này khiến gia đình anh bàng hoàng. Hy vọng Hoài Đức "lên quận, đất hóa vàng" của anh vụt tắt trong chớp mắt. Lô đất 7,5 tỷ của anh giờ rao bán cắt lỗ nửa tỷ không ai mua. Phần vì lô đất đầu tư không lên quận như dự kiến, phần vì đất giá trị lớn khó thanh khoản.

“Hạ giá kỳ vọng, rao bán ở mức giá gốc đầu tư vào và ký gửi nhiều môi giới với mong muốn sớm đẩy được thửa đất của mình đi. Giờ tôi chỉ mong muốn có thể thu tiền về để trả khoản vay của ngân hàng cho nhẹ đầu”, anh S chia sẻ.

Trường hợp của anh Phạm Đức Th, một nhà đầu tư nhỏ đến từ phường Cầu Giấy, cũng đang "mất ăn mất ngủ" vì thương vụ mua đất tại xã La Phù, huyện Hoài Đức cũ (nay là phường Dương Nội, Hà Nội), nơi từng được đồn đoán sẽ là “cửa ngõ phát triển” khi Hoài Đức lên quận. Năm 2024, sau khi bán căn nhà cũ 35m² ở Yên Hòa được gần 3 tỷ đồng, anh Thịnh vay thêm hơn 4 tỷ để gom một mảnh đất 60m² tại La Phù, với tổng giá trị lên tới 7,2 tỷ đồng. “Môi giới nói chắc nịch, chỉ cần lên quận là lời to. Tôi thuê nhà ở tạm, dồn toàn bộ vốn liếng vào miếng đất này như một khoản đầu tư chiến lược dài hạn”, anh Th nhớ lại.

Thế nhưng thực tế phũ phàng nhanh chóng ập đến. Không những không lên quận, xã La Phù cũ mà còn bị sáp nhập vào phường Dương Nội, một khu vực vốn không có lợi thế hạ tầng, kết nối hay thương mại nổi bật. Mọi kỳ vọng về giá đất tăng theo quy hoạch đều tiêu tan. “Mỗi tháng tôi đang gánh hơn 55 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Đất thì đóng băng, môi giới gọi điện cũng không thèm nghe máy. Cứ như bị đưa vào một canh bạc mà mình không biết luật chơi, giờ chỉ biết ngồi đếm từng ngày trả nợ”, anh Th nghẹn giọng.

Cần giải pháp đầu tư đúng chỗ, đúng thời điểm

Theo các chuyên gia BĐS, việc điều chỉnh địa giới hành chính theo hướng bỏ cấp trung gian khiến toàn bộ kỳ vọng về cú hích hạ tầng – vốn là “đòn bẩy” giá đất bị triệt tiêu. Giám đốc một sàn giao dịch tại Hà Nội nhận định: “Thị trường hiện tại rất khó thanh khoản, nhất là những lô đất bị “thổi giá” dựa trên thông tin chưa chính thức. Việc xã sáp nhập, định danh lại vị trí hành chính khiến những “điểm nóng” đầu tư bỗng dưng thành vùng trũng”.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, nhiều môi giới BĐS cũng thừa nhận khó khăn khi thị trường “ngủ đông” và niềm tin nhà đầu tư bị lung lay. “Nhiều người bước vào thị trường BĐS với một niềm tin đơn giản, mua rồi để đó, kiểu gì cũng có lãi. Niềm tin ấy được củng cố bởi những câu chuyện thành công chóng vánh, những lời quảng cáo rót mật vào tai và một tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Để đầu tư thành công không phải là mua lúc rẻ nhất, mà là đầu tư cần có nghiên cứu cụ thể, vị trí, tiềm năng tăng giá của mảnh đất, thậm chí còn phải tính tới chi phí sở hữu như lãi vay, thuế, rủi ro pháp lý…”, một môi giới tại Hà Nội chia sẻ.

Ở góc nhìn chuyên gia, Chủ tịch G6 Group Nguyễn Văn Quê thẳng thắn chỉ ra một thực tế rằng, khi còn giữ nguyên mô hình hành chính cấp huyện, việc nâng cấp lên quận sẽ bao phủ toàn địa bàn huyện, tạo hiệu ứng rộng lớn hơn. Ngược lại, khi tổ chức lại theo hướng sáp nhập xã và bỏ cấp trung gian (quận, huyện), quá trình nâng cấp sẽ không đồng đều. Những xã trung tâm, đáp ứng đủ tiêu chí sẽ được ưu tiên nâng cấp trước. Ngược lại, các xã nằm xa trung tâm sẽ phải chờ đợi lâu hơn. Đặc biệt, hiện chưa có thông tin chính thức nào về việc nâng cấp các xã của Thủ đô lên phường.

Dù vậy, ở góc nhìn tích cực hơn, Chủ tịch G6 Group cho rằng, việc thay đổi mô hình hành chính không đồng nghĩa với việc chặn đứng tiềm năng phát triển. "Nếu không còn nâng cấp toàn huyện lên quận, thì các xã hoàn toàn có thể được xét nâng cấp lên phường. Thậm chí, có những xã hội tụ đủ điều kiện sẽ lên phường nhanh hơn kỳ vọng", ông Nguyễn Văn Quê nhận định, đồng thời khuyến nghị nhà đầu tư nên điều chỉnh chiến lược, mở rộng tầm nhìn trung – dài hạn để đón đầu xu hướng phát triển mới.

Trong khi đó, một chuyên gia khuyến nghị nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được “hàng”. Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS TP Hà Nội cho biết, đầu tư BĐS dựa vào thông tin hành chính là con dao hai lưỡi. Khi mọi kỳ vọng đều treo vào một mốc thời gian hoặc một quyết định chính sách chưa được ban hành, rủi ro là rất cao. Trong trường hợp chính sách thay đổi hoặc lùi lại, nhà đầu tư sẽ mắc kẹt, đặc biệt là các nhà đầu tư vay vốn lớn. Theo ông Nguyễn Thế Điệp, khi sáp nhập địa phương, các địa phương thành trung tâm hành chính sẽ có thêm điểm cộng đối với nhà, đất, BĐS. Những địa phương không gần trung tâm sẽ thêm điểm trừ.

Thái An