Cảnh báo lệch pha cung- cầu trên thị trường bất động sản khi vốn rẻ chảy mạnh
Dòng tiền giá rẻ đang ồ ạt tìm đến bất động sản trong năm 2025, tạo nên một làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Song đằng sau sự sôi động là những dấu hiệu bất ổn, đặc biệt là nguy cơ mất cân đối giữa cung và cầu.
Để thị trường bất động sản phát triển cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp về chính sách pháp luật và tín dụng linh hoạt, hợp lý.
Theo số liệu, chỉ trong 8 tháng đầu năm 2025, hệ thống tài chính đã bơm ra khoảng 1,8 triệu tỷ đồng, khiến lãi suất duy trì ở mức thấp nhất nhiều năm. Nguồn vốn dồi dào nhanh chóng dịch chuyển vào những kênh được coi là an toàn, trong đó bất động sản chiếm ưu thế rõ rệt. Tính đến cuối tháng 6, dư nợ tín dụng bất động sản đạt trên 3,18 triệu tỷ đồng, tăng gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024, tương đương gần 19% tổng dư nợ nền kinh tế.
Các chuyên gia nhận định, ngoài chính sách tiền tệ nới lỏng, những dự án hạ tầng lớn như cao tốc, sân bay, cầu vượt sông cũng góp phần đẩy giá đất tăng mạnh. Tuy nhiên, dòng tiền lại chủ yếu chảy vào phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng hoặc đất nền mang tính đầu cơ, trong khi nhu cầu thực về nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa được đáp ứng.
Theo các chuyên gia, nhiều dự án đang được chào bán với giá cao gấp 5–7 lần thu nhập bình quân. Khoảng cách quá lớn giữa giá bán và sức mua thực tế phản ánh sự lệch pha nghiêm trọng của thị trường.
Không chỉ tín dụng, một loạt gói vay hỗ trợ mua nhà với ân hạn gốc 3 đến 5 năm cũng đang thu hút nhà đầu tư mới. Chỉ cần bỏ ra 10 đến 30% giá trị căn hộ, giới đầu cơ có thể sử dụng đòn bẩy tài chính để lướt sóng. Sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư F0 làm thanh khoản tăng giả tạo, tạo vòng xoáy “khan hiếm- giá cao- giao dịch ảo”.
Một số doanh nghiệp còn tận dụng vốn vay với danh nghĩa sản xuất, rồi chuyển hướng sang bất động sản, khiến dòng tiền phân bổ méo mó. Trong kịch bản lãi suất đảo chiều hoặc tín dụng bị siết lại, nhóm nhà đầu cơ dùng vốn vay sẽ phải đối diện áp lực trả nợ, nguy cơ lan sang cả hệ thống ngân hàng.
Một số chuyên gia còn cho rằng, ngoài rủi ro bong bóng, thị trường còn đối diện tình trạng thanh khoản phân hóa mạnh. Theo đó, không phải sản phẩm nào cũng bán được, đặc biệt với những dự án ở xa hạ tầng hoặc pháp lý chưa rõ ràng. Khi thị trường điều chỉnh, rủi ro đọng vốn sẽ rất lớn.
Để tránh kịch bản “sốt nóng rồi đóng băng” từng xảy ra, giới phân tích cho rằng cần tăng cường kiểm soát dòng vốn đầu cơ, đồng thời định hướng nguồn lực cho phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở xã hội và nhà thương mại giá phù hợp.
Chỉ khi vốn đi vào đúng địa chỉ, bất động sản mới phát triển cân bằng, bền vững và hỗ trợ cho nền kinh tế.
