Cảnh báo rủi ro khi 'lướt sóng' bất động sản

Người dân tham gia phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Dân Tiến (Khoái Châu)

Chị Vũ Thị M., kế toán của một doanh nghiệp tại thị trấn Trần Cao (Phù Cừ), gần đây đã chuyển sang kinh doanh BÐS. Trên trang cá nhân, chị M. liên tục đăng tin rao chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực các huyện Phù Cừ, Tiên Lữ với những lời chào mời hấp dẫn, sẵn sàng tư vấn bất kể ngày đêm. Chị chia sẻ: "Ai có nhu cầu bán thì mình đăng bán, ai có nhu cầu mua thì mình giới thiệu, bản thân mình cũng dồn tiền mua một vài lô đất nền, có lãi là bán ngay.” Không chỉ riêng chị M., trào lưu kinh doanh BÐS đang thu hút đông đảo người dân từ hộ kinh doanh nhỏ lẻ, lao động tự do đến cả công chức, viên chức. Họ sẵn sàng vay mượn khắp nơi để đầu tư với mong muốn “lướt sóng” BÐS và kiếm lời nhanh. Anh Nguyễn Văn H., một công chức tại thành phố Hưng Yên, từng tham gia vào “cơn sốt BÐS” nhưng lại rơi vào cảnh lao đao. Anh H kể: "Giai đoạn 2022 - 2024, giá BÐS tăng giảm thất thường. Tôi vay ngân hàng để đầu tư 3 lô đất nền, mỗi lô 100m2, nhưng ngay sau đó, chưa đón được sóng tăng giá thì giá BÐS lại đồng loạt giảm mạnh, ế ẩm không bán được. Cuối cùng phải chấp nhận bán lỗ, mất gần 1,5 tỷ đồng, tiền tiết kiệm cũng cạn kiệt, giờ vẫn còn nợ ngân hàng.”

Khoảng 2 tháng nay, sau những phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu dân cư mới ở các huyện Khoái Châu, Ân Thi, Tiên Lữ, thành phố Hưng Yên, trên nhiều tuyến đường, các lều lán, sàn giao dịch BÐS tự phát mọc lên như nấm, cảnh giao dịch diễn ra tấp nập chẳng khác gì một phiên chợ. Những tấm biển như “Sàn BÐS N.T”, “Tư vấn BÐS T.A” "Chọn đất A.V"... xuất hiện ở nhiều nơi, công khai hoạt động môi giới, mua bán BÐS. Dù Luật Kinh doanh BÐS không cấm người dân chuyển nhượng BÐS hợp pháp, nhưng việc lập sàn giao dịch, tư vấn và kinh doanh BÐS phải tuân thủ quy định của pháp luật. Khi thị trường bị dẫn dắt bởi các nhóm môi giới nghiệp dư hoặc các sàn giao dịch không phép, những hệ lụy không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn đe dọa sự ổn định của thị trường. Một mặt giá giao dịch BÐS, nhất là đất nền bị thổi phồng do môi giới tung tin đồn, tạo giao dịch ảo, khiến giá trị thực bị bóp méo, gây khó khăn cho người có nhu cầu thực sự. Nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi giao dịch BÐS chưa đủ điều kiện pháp lý. Mặt khác, dòng tiền đổ vào BÐS thay vì sản xuất - kinh doanh, trong khi nhiều người vay ngân hàng để đầu tư nhưng không trả được nợ khi giá giao dịch, chuyển nhượng BÐS lao dốc. Cơ quan chức năng cũng gặp khó khăn trong quản lý, dẫn đến thất thu thuế, gia tăng tranh chấp và khiếu kiện về đất đai. Hiện tượng các sàn giao dịch BÐS tự phát xuất hiện ngày càng nhiều chủ yếu xuất phát từ tâm lý "lướt sóng" của nhiều người. Họ không thực sự hiểu rõ về thị trường, thậm chí chưa nắm rõ quy định của pháp luật mà chỉ chạy theo "cơn sốt" BÐS. Các “sàn giao dịch dã chiến” này có thể được tổ chức bởi một nhóm cá nhân môi giới tự do hoặc những người tham gia đầu cơ. Chị Nguyễn Thị H. (phường Hiến Nam, thành phố Hưng Yên) cho biết: "Tôi nghe theo lời giới thiệu của một nhóm môi giới bên lề đường, đặt cọc 300 triệu đồng để mua một lô đất nền. Nhưng sau đó mới phát hiện lô đất này vẫn thuộc diện quy hoạch, chưa đủ điều kiện giao dịch." Dù hợp đồng đặt cọc ghi rõ hoàn trả tiền đặt cọc nếu không thực hiện được giao dịch, nhưng đến nay, chị H. vẫn chưa đòi lại được tiền.

Nắp ca-pô ô tô cũng thành nơi giao dịch bất động sản (ảnh chụp ngày 15/3 tại thị trấn Ân Thi)

Những tình huống như của chị H. không phải hiếm gặp. Khi thị trường "sốt nóng", nhiều người chỉ quan tâm đến lợi nhuận mà quên mất việc kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của BÐS, trong khi các sàn giao dịch tự phát không chịu sự giám sát nào từ cơ quan chức năng. Theo báo cáo của Sở Xây dựng, tính đến đầu năm 2025, toàn tỉnh chỉ có 13 sàn giao dịch BÐS được cấp phép. Nhưng trên thực tế, trong toàn tỉnh hàng trăm điểm giao dịch, phòng giao dịch, môi giới BÐS tự phát vẫn đang hoạt động ở hầu khắp các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh mà chưa được quản lý chặt chẽ. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024), UBND cấp tỉnh có trách nhiệm: Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương; Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản và dịch vụ bất động sản khác trong phạm vi của địa phương; Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương và một số trách nhiệm liên quan khác. UBND cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về kinh doanh BÐS theo thẩm quyền do pháp luật quy định và theo sự phân cấp của cơ quan nhà nước cấp trên. Theo Nghị định số 16/2022/NÐ-CP của Chính phủ, các hành vi kinh doanh BÐS trái phép có thể bị xử phạt như sau: Môi giới không có chứng chỉ hành nghề bị phạt tiền từ 40 - 60 triệu đồng. Thành lập sàn giao dịch BÐS không phép bị phạt từ 120 - 160 triệu đồng. Cung cấp thông tin sai lệch về BÐS bị phạt từ 200 - 300 triệu đồng và có thể buộc hoàn tiền cho khách hàng. Như vậy, những giao dịch thông qua các sàn giao dịch BÐS tự phát không chỉ khiến nhà đầu tư gặp rủi ro, mà bản thân những người tổ chức giao dịch cũng bị xử phạt nặng. Mặc dù vậy, hiện nay, ngành chức năng trong tỉnh mới đang trong quá trình xây dựng kế hoạch kiểm tra, giám sát lĩnh vực này. Các hoạt động chủ yếu dừng lại ở công tác tuyên truyền về Luật Kinh doanh bất động sản; quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu thị trường BÐS; xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường BÐS... Nếu không sớm có biện pháp quyết liệt, thị trường BÐS dễ biến động, khó phát triển lành mạnh, ổn định.

BÐS là lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế, nếu không kiểm soát chặt chẽ, thị trường này có thể trở thành "bong bóng" và gây ra những hệ lụy nghiêm trọng. Việc phát triển thị trường BÐS cần hướng tới tính minh bạch, bền vững, bảo đảm lợi ích hài hòa cho cả nhà đầu tư, người dân và nền kinh tế địa phương. Cơ quan quản lý cần thực hiện đồng bộ các giải pháp để chấn chỉnh hoạt động BÐS tự phát, đưa thị trường trở lại quỹ đạo lành mạnh. Ðồng thời, người dân cũng cần nâng cao cảnh giác, cân nhắc kỹ trước khi tham gia đầu tư, tránh chạy theo tâm lý đám đông để không gặp phải những rủi ro không đáng có. Lựa chọn thực hiện giao dịch tại các sàn giao dịch BÐS được cấp phép; kiểm tra kỹ thông tin doanh nghiệp, chứng chỉ hành nghề của môi giới; xác minh hồ sơ pháp lý của BÐS trước khi giao dịch.

Vi Ngoan