Cảnh trái ngược của khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên ở Hà Nội và TPHCM

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Quận 7, TPHCM) tọa lạc trên mảnh đất rộng 4,33 km2, do Công ty Phú Mỹ Hưng (liên doanh giữa Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận – IPC và Tập đoàn Mậu dịch Trung ương Đài Loan - CT&D) xây dựng. Với ba tiêu chuẩn quy hoạch gồm: Chú trọng phát triển bền vững; Đón đầu tốc độ phát triển kinh tế xã hội, tuân thủ nghiêm ngặt quy định thiết kế, kiến trúc công trình; Không cơi nới phá vỡ quy hoạch và tự nhiên, năm 2008, Phú Mỹ Hưng là là khu đô thị đầu tiên của cả nước được Bộ Xây dựng công nhận đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu. Nơi đây đã trở thành hạt nhân trong sự phát triển của quận 7 và khu Nam thành phố.

Năm 1996 đánh dấu cột mốc đầu tiên trong việc xây dựng khu đô thị Phú Mỹ Hưng, với đại lộ Nguyễn Văn Linh (trước đây là Bắc Nhà Bè - Nam Bình Chánh) dài 17,8 km. Đây là trục kết nối từ đông sang tây của khu Nam thành phố, cụ thể từ khu chế xuất Tân Thuận đến QL1A. Đại lộ được quy hoạch lộ giới 120 m, gồm 10 làn xe, 10 cây cầu với tổng kinh phí đầu tư khoảng 100 triệu USD. Đây được xem là một trong những đại lộ lớn nhất TP. HCM và cũng là tiền đề để phát triển các cụm đô thị dọc theo tuyến đường.

Phú Mỹ Hưng là dự án thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đầu tiên trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Tính đến nay, khu đô thị đã cung cấp cho thị trường hơn 110 dự án nhà ở, với hơn 20.000 sản phẩm. Hiện có khoảng 39.000 cư dân sinh sống tại đây, đặc biệt hơn 50% là người nước ngoài. Nổi bật là The Crescent - trái tim của khu đô thị Phú Mỹ Hưng, có diện tích 20 ha, được thiết kế mô phỏng theo vịnh Singapore. Dọc theo vòng cung của hồ là 4 dãy nhà cao 7 tầng, trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ cho thuê.

Phú Mỹ Hưng là tổ hợp của khu dân cư đa chức năng, gồm khu vực dành cho việc cư trú, thương mại, khách sạn, nhà hàng, bệnh viện, trường học, không gian công cộng… Các tiện ích đô thị đều được bố trí trong bán kính đi bộ, xe đạp hoặc phương tiện công cộng chỉ trong 10 - 15 phút. Trong ảnh là Crescent Mall - một trong những trung tâm thương mại đạt tiêu chuẩn quốc tế đầu tiên tại Việt Nam, vốn đầu tư 2.310 tỷ đồng, cung cấp gần 45.000 m2 diện tích bán lẻ.

Bên cạnh đó, khu đô thị được phát triển trong cơ cấu bảo vệ môi trường, khai thác ưu thế từ đặc trưng sông nước của huyện Nhà Bè. Những mảnh xanh hiện hữu được tái tạo thành công viên, khu bảo tồn, khu giải trí xen kẽ giữa các khu dân cư. Hiện Phú Mỹ Hưng có nhiều công viên lớn nhỏ, nổi bật như Nam Viên, Sakura Park, trở thành nơi vui chơi, giải trí của cư dân trong khu vực cũng như các quận lân cận. Đô thị có tỷ lệ phủ xanh với mật độ cây xanh bình quân 8,9 m2/người.

Ngoài những công trình hạ tầng, khu đô thị Phú Mỹ Hưng còn là nơi tập trung nhiều cơ sở giáo dục. Đến cuối 2017, Phú Mỹ Hưng có khoảng 30 cơ sở giáo dục đang hoạt động, là nơi học tập của khoảng 13.320 học sinh; trong đó có khoảng hơn 2.445 học sinh và gần 340 giáo viên là người nước ngoài. Các cơ sở giáo dục hình thành từ việc đầu tư trực tiếp của chủ đầu tư khu đô thị và của những nhà đầu tư thứ cấp.

Khởi công sau Phú Mỹ Hưng một năm (1997), Linh Đàm là một trong những khu đô thị mới đầu tiên ở Hà Nội. Với lợi thế nổi trội về cảnh quan, nơi đây được quy hoạch với diện tích khoảng 2 km2, trong đó gần 50% là hồ nước. Theo dự tính, Linh Đàm sẽ có 0,9 km2 nhà ở phục vụ cho 25.000 cư dân, tỷ lệ cây xanh, mặt hồ đạt 13 m2/người. Tuy nhiên, sau 20 năm, nơi đây biến chuyển từ một vùng đất hoang hóa đến khu đô thị kiểu mẫu vào năm 2009, rồi trở thành “bán đảo phòng ngủ” với hàng chục chung cư cao tầng, phá vỡ quy hoạch ban đầu.

Mật độ chung cư tại khu vực bán đảo Linh Đàm rất dày đặc. Điển hình như tổ hợp chung cư HH với 12 tòa cao từ 35 đến 41 tầng với 8.000 căn hộ, là nơi cư ngụ của 40.000 dân, gần bằng 2 phường bình thường của thành phố Hà Nội và lớn hơn nhiều so với số dự kiến trong quy hoạch đầu tiên. Do mật độ xây dựng lên tới 50% cùng lượng dân cư quá cao, khu vực này trở nên chật chội. Những hiện tượng như tắc đường, tắc thang máy, thiếu nước xảy ra thường xuyên.

Để đáp ứng nhu cầu cho lượng dân cư khổng lồ, những con đường xung quanh chung cư HH biến thành chợ dân sinh, thường xuyên đối mặt với ô nhiễm và rác thải.

Khu đất ở trung tâm bán đảo dự kiến xây dựng văn phòng đã bị chuyển đổi thành đất ở, trong đó tòa nhà VP3 và VP5 với hệ số chiếm đất lên tới trên 90% và chiều cao 33 tầng (vượt 8 tầng so với quy hoạch). Mặt khác, tòa nhà VP6 ở bắc bán đảo Linh Đàm được quy hoạch là tòa chung cư thấp tầng nhưng đã được cơi nới, xây vượt lên đến 35 tầng. Nhìn từ xa, tòa nhà VP6 cao vượt trội so với các kiến trúc xung quanh, chèn ép không gian hồ nước vốn là niềm tự hào của bán đảo Linh Đàm.

Dân số của khu đô thị Linh Đàm hiện lên đến 70.000 người, gần bằng quy mô dân số của đô thị loại III như thị xã Phú Thọ, Bỉm Sơn, Gò Công… Diện tích cây xanh còn khoảng 4 m2/người, thấp hơn một nửa so với tiêu chí của đô thị kiểu mẫu mà Bộ Xây dựng ban hành.

Ngoài ra, những tiện ích của bán đảo như công viên Bắc Linh Đàm, nhà văn hóa do quá tải và không được chăm sóc nên đã xuống cấp. Khu đô thị Linh Đàm đã không còn giữ được định hướng ban đầu, quá trình xây dựng, quy hoạch, phá vỡ quy hoạch của bán đảo Linh Đàm trở thành ví dụ điển hình cho các nhà quy hoạch đô thị.

Phùng Tiên - Việt Hùng