Cấp mã định danh bất động sản: Bước ngoặt quản lý từ 1/3

Quy định định danh bất động sản chính thức có hiệu lực. Ảnh: Hoàng Anh.

Đây là điểm nổi bật tại Nghị định số 357/2025 của Chính phủ quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được ban hành tháng 12/2025.

Theo Nghị định 357, mã định danh bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.

Nghị định quy định mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở cũng như phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, gồm các nhóm trường thông tin như mã định danh thửa đất; mã số thông tin dự án, công trình xây dựng; mã định danh địa điểm (nếu có)...

Sở Xây dựng thực hiện gắn thông tin mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản với các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn cùng thời điểm ban hành văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nghị định cũng quy định mã định danh điện tử của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, gồm các trường thông tin như mã tỉnh/thành phố; số định danh cá nhân/số định danh người nước ngoài; dãy ký tự tự nhiên thể hiện ngày, tháng, năm cấp chứng chỉ; số hiệu chứng chỉ; bị thu hồi (nếu có).

Mã định danh điện tử của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Sở Xây dựng thực hiện gắn mã định danh điện tử của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản vào thông tin của môi giới bất động sản ngay sau khi Sở Xây dựng phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ.

Bước mới hướng tới thị trường minh bạch, bền vững

Trong bối cảnh Luật Đất đai mới bắt đầu được triển khai và tiến trình chuyển đổi số được đẩy mạnh, việc định danh bất động sản và xây dựng nền tảng dữ liệu tập trung được kỳ vọng sẽ không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý mà còn góp phần định hình lại cách thức vận hành của thị trường theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc định danh bất động sản và thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý sẽ là cuộc cách mạng trong lĩnh vực bất động sản.

Đây chính là một bước ngoặt trong quá trình số hóa thị trường, tạo nền tảng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch và quyền sử dụng đất, đồng thời góp phần giảm thiểu rủi ro, ngăn chặn tình trạng “sốt ảo” hay đầu cơ giá.

Nếu vận hành hiệu quả, việc định danh bất động sản sẽ là bước đột phá trong cải cách hành chính, hướng tới một thị trường minh bạch, an toàn và bền vững. Mỗi bất động sản sẽ gắn tự động một mã số duy nhất, bảo đảm tính định danh và không thay đổi trong suốt vòng đời dữ liệu.

Nhờ đó, tài sản được định danh rõ ràng, tương tự như một cá nhân có căn cước công dân: đi đâu, làm gì đều được ghi nhận, theo dõi. Nhà nước sẽ kiểm soát và theo dõi toàn bộ biến động, từ giá cả, lịch sử giao dịch đến các thay đổi về quyền sở hữu.

Chính vì vậy, cơ chế này giúp loại bỏ tình trạng một căn hộ bán cho nhiều người, ngăn chặn các hành vi lách luật, rửa tiền, trốn thuế hay đẩy giá, thao túng thị trường. Người dân được bảo vệ lợi ích một cách chính danh, bằng hệ thống kiểm soát của Nhà nước, ông Đính nhận định.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản. Ông cho rằng việc đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể khả năng quản lý của cơ quan chức năng đối với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và các hoạt động giao dịch.

Trong nhiều năm qua, ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp thách thức trong việc duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương. Do đó, một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, bao gồm thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu, sẽ tạo ra nền tảng thống nhất, giúp thu hẹp khoảng cách thông tin giữa cấp trung ương và địa phương, đồng thời tăng cường khả năng theo dõi thị trường theo thời gian thực.

Ông Powell nhấn mạnh rằng, hệ thống dữ liệu này không chỉ mang ý nghĩa quản trị hành chính mà còn là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong các lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ, cơ quan chức năng có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế, từ đó hạn chế tình trạng kê khai giá thấp và cải thiện hiệu quả thu ngân sách.

Tuy nhiên, tác động của minh bạch hóa dữ liệu không dừng lại ở khía cạnh quản lý thuế. Theo chuyên gia của Savills, một hệ thống dữ liệu chuẩn hóa còn có thể góp phần định hướng lại hành vi thị trường theo hướng dài hạn hơn.

Trong bối cảnh thông tin chưa đồng bộ, bất cân xứng dữ liệu thường tạo điều kiện cho các đợt tăng giá mang tính tâm lý và đầu cơ ngắn hạn. Khi lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và dữ liệu quy hoạch được chuẩn hóa và dễ tiếp cận hơn, người mua và nhà đầu tư có thêm cơ sở để đối chiếu, đánh giá giá trị tài sản dựa trên nền tảng thực tế thay vì phụ thuộc vào thông tin truyền miệng.

Ở góc độ phát triển đô thị, dữ liệu minh bạch còn giúp dòng vốn có xu hướng dịch chuyển về những khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và tiềm năng khai thác thực tế rõ ràng. Điều này góp phần củng cố vị thế của các dự án được phát triển theo chuẩn mực pháp lý và kỹ thuật chặt chẽ, thay vì các khu vực tăng giá mang tính cục bộ do kỳ vọng ngắn hạn.

Bên cạnh đó, việc xây dựng mã định danh riêng cho từng bất động sản có thể được xem như việc thiết lập “hồ sơ điện tử” cho mỗi tài sản. Trong dài hạn, cơ chế này giúp tăng tính minh bạch cho thị trường thứ cấp, đặc biệt trong phân khúc nhà ở đô thị, khi thông tin về lịch sử sở hữu, giao dịch và tình trạng pháp lý được lưu trữ và truy xuất một cách nhất quán.

Trong dài hạn, việc tích hợp dữ liệu và xây dựng mã định danh tài sản được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang các quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực; từ thị trường vận hành theo tin đồn sang thị trường vận hành theo dữ liệu.

Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đất đai và đẩy mạnh chuyển đổi số, số hóa dữ liệu quốc gia được xem là bước đi cần thiết để nâng chuẩn vận hành, tiệm cận thông lệ quốc tế và tạo nền tảng cho tăng trưởng ổn định của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới, ông Powell nhận định.

An Chi