Cấp sổ đỏ tại xã, phường: Những thay đổi mang tính đột phá

Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đã có những phân tích cụ thể về thay đổi đột phá này.

Theo ông Cường, trước đây, việc làm sổ đỏ thường yêu cầu người dân phải lên cấp quận, huyện. Tuy nhiên, theo Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường, việc ủy quyền cho chính quyền cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu là một phần của chủ trương cải cách thủ tục hành chính, phân cấp, phân quyền mạnh mẽ nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động và phát huy tính chủ động của chính quyền cơ sở.

Theo khoản 1, Điều 5, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 1/7/2025, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chính thức có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.

Nghị định số 151/2025/NĐ-CP không chỉ phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho cấp xã mà còn đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện việc xin cấp sổ đỏ, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất.

Theo Tiểu mục II Mục A Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 1/7/2025, thời gian thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được quy định như sau:

Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: Không quá 17 ngày làm việc. Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu: Không quá 3 ngày làm việc.

Luật sư Đăng Văn Cường. Ảnh: NVCC

Như vậy, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu có thể được rút ngắn đáng kể, với thời gian cấp giấy chứng nhận chỉ trong vòng 3 ngày làm việc nếu hồ sơ đầy đủ. "Chưa bao giờ có quy định thời gian cấp giấy chứng nhận lại nhanh như vậy", Luật sư Cường nhận định. Hơn nữa, việc thực hiện thủ tục ngay tại cấp xã – cấp chính quyền gần dân nhất, thuận tiện đi lại nhất – sẽ giúp người dân tiết kiệm được đáng kể thời gian và chi phí.

Một điểm mới đáng chú ý khác là quy định về nơi tiếp nhận hồ sơ. Nếu trước đây, việc nộp hồ sơ đất đai chủ yếu giới hạn ở cấp huyện hoặc cấp tỉnh tại địa phương có đất, thì nay Nghị định mới của Chính phủ quy định người dân có quyền lựa chọn nơi tiếp nhận hồ sơ tại bất kỳ đơn vị nào trong cùng phạm vi tỉnh/thành phố, theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (áp dụng cho hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu và đăng ký biến động). Đây là quy định thể hiện sự cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, hướng tới một chính phủ kiến tạo và bảo đảm tốt nhất quyền công dân, quyền của người sử dụng đất.

Đặc biệt, việc xin cấp sổ đỏ trước đây thường rất khó khăn, nhất là với các thửa đất chưa có đủ giấy tờ theo quy định. Tuy nhiên, khoản 4 Điều 18, Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân cấp xã khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ sẽ không phải thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định. Đây là những quy định mới nhằm tạo điều kiện tối đa cho người dân, gỡ bỏ các thủ tục phiền hà, nhờ vào hệ thống dữ liệu quốc gia ngày càng hoàn thiện và sự nâng cao trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương.

Nhiều người dân lo ngại rằng việc sáp nhập phường, quận có thể gây rắc rối cho giấy tờ nhà đất của họ, đặc biệt là với những trường hợp đất có nguồn gốc phức tạp hay giấy tờ viết tay cũ.

Về vấn đề này, Luật sư Đặng Văn Cường khẳng định: Về nguyên tắc chung, khi có sự thay đổi địa giới hành chính hoặc các thông tin liên quan đến nội dung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công dân cần thực hiện các thủ tục để sửa đổi, bổ sung thông tin cho khớp.

Tuy nhiên, để tiết kiệm chi phí và thời gian, đa phần công dân sẽ không bắt buộc phải thực hiện lại các thủ tục hành chính, mà thông tin sẽ chủ yếu được cập nhật trên hệ thống dữ liệu điện tử. Chỉ có những doanh nghiệp hoạt động kinh doanh mới cần thực hiện thủ tục đính chính hoặc đăng ký lại để đảm bảo hiệu quả quản lý.

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, một trong những trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động đất đai là khi có sự thay đổi về ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất. Việc đăng ký biến động trong trường hợp này sẽ được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên sổ đỏ đã cấp hoặc cấp mới sổ đỏ khi người sử dụng đất có nhu cầu.

Cụ thể hơn, căn cứ khoản 21 Điều 13 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT, nếu có thay đổi tên đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính, thông tin trên sổ đỏ sẽ được ghi chú: "Đổi tên... (tên đơn vị cũ) thành... (tên mới của đơn vị hành chính)". Đồng thời, Điều 21, Nghị quyết 35/2023/UBTVQH15 cũng nêu rõ, sổ đỏ đã cấp trước thời điểm sáp nhập tỉnh/thành vẫn có giá trị sử dụng nếu chưa hết hạn.

Như vậy, khi thực hiện sáp nhập tỉnh/thành, người dân không bắt buộc phải làm lại sổ đỏ, trừ khi họ có nhu cầu. Điều này giúp đảm bảo sự an toàn và giá trị pháp lý không thay đổi của những cuốn sổ đỏ đã được cấp trước đây.

T.Sơn