Chấm dứt tình trạng mua nhà không sổ

Theo Ðiều 31, Nghị định số 91/2019/NÐ-CP (có hiệu lực từ ngày 5-1-2020, thay thế Nghị định số 102/2014/NÐ-CP) được Chính phủ mới ban hành về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, việc đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt tùy theo mức độ.

Theo đó, mức thấp nhất là từ 50 ngày đến sáu tháng phạt từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng; mức vi phạm từ sáu đến chín tháng phạt tối đa 300 triệu đồng; vi phạm từ 9 đến 12 tháng phạt tối đa 500 triệu đồng; mức cao nhất là từ 12 tháng trở lên phạt tối đa một tỷ đồng. Bên cạnh việc nộp phạt hành chính, chủ đầu tư buộc phải có biện pháp khắc phục hậu quả bằng việc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Theo luật sư Trần Ðức Phượng, đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, lâu nay, có rất nhiều dự án khách hàng đã thanh toán gần như toàn bộ giá trị bất động sản nhưng nhiều năm sau vẫn không được chủ đầu tư ra sổ hợp pháp. Nguyên nhân, là do không ít chủ đầu tư dự án cầm sổ của dân thế chấp ngân hàng, chưa hoàn thành các hạng mục dự án, xây dựng sai thiết kế, vượt quá tầng cho phép nhằm thu thêm lợi ích. Những sai phạm đó của doanh nghiệp bị các cơ quan chức năng xử phạt cho nên làm chậm quá trình cấp sổ cho dân. Theo luật sư Phượng, mức xử phạt này vẫn chưa đủ tính răn đe, chưa đủ mạnh để xử lý các chủ đầu tư cố tình chây ỳ. Các cơ quan chức năng hoàn toàn có thể xử lý hình sự với những chủ đầu tư vì tội lừa dối khách hàng, lạm dụng chiếm đoạt tài sản khi bán nhà cho khách hàng, hứa hẹn cấp sổ hồng nhưng lại không thực hiện.

Về phía các doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Châu, Giám đốc Công ty Bất động sản Á Châu cho rằng, mức phạt bao nhiêu cũng là giải pháp nhằm đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho người dân. Tuy nhiên, về cơ bản, doanh nghiệp nào cũng muốn làm sổ đỏ nhanh cho dân, vừa để bảo đảm chữ tín, vừa để được lấy 5% tiền nhà còn lại trong hợp đồng. Tuy nhiên, thủ tục hành chính rườm rà, nhiêu khê cũng là một trong những nguyên nhân khiến việc cấp chủ quyền cho dân chậm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, có hai nhóm chung cư bị chậm về sổ hồng, trong đó nhóm chung cư có trước thời điểm Luật Nhà ở (có hiệu lực từ ngày 1-7-2015) nhiều nhất. Chủ đầu tư những dự án xây dựng sai phép hoặc công trình chưa được nghiệm thu nhưng đã để người dân vào ở. Ðối với những chung cư này, người dân vừa phải sinh sống trong điều kiện mất an toàn vừa không có giấy tờ pháp lý. Nhóm thứ hai là những dự án có sau Luật Nhà ở 2015, dù ít hơn nhưng một số dự án chưa nghiệm thu, nhất là phòng cháy, chữa cháy nhưng vẫn đưa dân vào ở. Ðể đẩy nhanh tiến độ cấp chủ quyền, cơ quan có thẩm quyền cần đưa ra các giải pháp, chế tài xử lý nghiêm công trình đã xây dựng trái phép mà đang tồn tại, để làm gương cho các cá nhân, tổ chức khác. Ðối với các dự án không xảy ra sai phạm mà việc cấp sổ vẫn chậm là do sự phân cấp đơn vị chịu trách nhiệm ký sổ hồng cho các chung cư (Sở Tài nguyên và Môi trường).

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh cho biết, hiện thành phố còn khoảng 15 nghìn trường hợp chưa được cấp sổ hồng, đang tiếp tục được phân loại để giải quyết. Ðối với việc thế chấp ngân hàng, các cơ quan quản lý sẽ phối hợp với ngân hàng đưa những phần nào của chủ đầu tư thì ngân hàng giữ, còn phần của cư dân trả lại để cấp sổ.

Thí dụ từ tầng một đến tầng năm là trung tâm thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì ngân hàng giữ, còn phần từ tầng năm trở lên trả lại cho cư dân. Thành phố cũng đã công khai danh sách chủ đầu tư có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngân hàng và yêu cầu ghi rõ trong thỏa thuận mua bán với người dân. Ngoài ra, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng phối hợp Sở Xây dựng cảnh báo người dân quan tâm đến vấn đề cấp sổ hồng và các trách nhiệm của chủ đầu tư cần được ghi đầy đủ trong hợp đồng trong mua bán dân sự.