Chật vật bán hàng, đại gia bất động sản 'xoay tiền' ở đâu để làm dự án?

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp từng quen với chiến lược mở rộng quỹ đất và sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang buộc phải thay đổi. Phát hành trái phiếu, bán tài sản, chuyển nhượng dự án, tìm kiếm đối tác cùng đầu tư hay thu hẹp hoạt động trở thành những cách thức “xoay tiền” phổ biến để duy trì sự sống còn.

Dồn dập xoay vốn

Những con số mới nhất cho thấy áp lực thanh khoản đang hiện hữu rõ rệt với các đại gia địa ốc. Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản trong quý II năm nay đã vượt 39.000 căn, trong đó tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng hơn 46%.

Cùng lúc, mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước. Đáng chú ý hơn, lượng giao dịch bất động sản thành công trên cả nước giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Kết quả thăm dò của Dat Xanh Services cũng ghi nhận lượng hấp thụ trong nửa đầu năm 2026 giảm 62% so với nửa cuối năm 2025, đưa tỷ lệ hấp thụ bình quân xuống chỉ còn 20-30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm.

Dòng tiền đang là thách thức lớn với không ít đại gia bất động sản.

Với doanh nghiệp bất động sản, thanh khoản suy giảm không chỉ khiến doanh thu thấp hơn. Sản phẩm chưa bán được đồng nghĩa một phần vốn vẫn nằm lại trong dự án, trong khi tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, nhân công, vận hành và lãi vay vẫn tiếp tục phát sinh. Dòng tiền bị “giam” trong hàng tồn kho càng lâu, áp lực tài chính càng lớn.

Để “xoay vốn” trong bối cảnh tín dụng ngân hàng không còn là nguồn vốn dễ tiếp cận, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục được nhiều doanh nghiệp lựa chọn, dù đây không thực sự là nguồn vốn rẻ và có độ an toàn cao.

Theo dữ liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, chỉ riêng trong tháng 8, các doanh nghiệp bất động sản đã chào bán 4 lô trái phiếu, huy động gần 4.000 tỷ đồng với lãi suất phát hành bình quân xấp xỉ 12,2% mỗi năm.

Mới đây, một doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Việt Nam huy động 3.000 tỷ đồng qua hai lô trái phiếu với lãi suất 11% và 12,5% mỗi năm, trong khi Kinh Bắc huy động 700 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm với lãi suất kỳ đầu tiên 12% mỗi năm.

Mức lãi suất này cho thấy doanh nghiệp đang phải chấp nhận chi phí vốn cao để có tiền duy trì hoạt động. Nhưng với nhiều chủ đầu tư, đó vẫn là lựa chọn cần thiết nếu dự án đang triển khai cần vốn để hoàn thiện và bàn giao.

Tuy nhiên, trái phiếu chỉ thực sự là lời giải nếu doanh nghiệp còn có khả năng tạo dòng tiền trong tương lai. Nếu phát hành mới chỉ để đảo nợ hoặc duy trì một mô hình kinh doanh thiếu hiệu quả, gánh nặng tài chính có thể tiếp tục tích tụ.

Với những rủi ro tiềm ẩn từ trái phiếu, bán tài sản và chuyển nhượng dự án trở thành kênh “xoay tiền” quan trọng. Novaland đã hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị 11.266 tỷ đồng, tương đương khoảng 72% kế hoạch thanh lý tài sản trị giá 15.617 tỷ đồng nhằm bổ sung nguồn lực trả nợ. Doanh nghiệp này vẫn còn 5 tài sản tiếp tục chào bán, trong đó có 4 tài sản với tổng giá trị 3.931 tỷ đồng đã ký hợp đồng nguyên tắc.

Phát Đạt cũng đang thực hiện chuyển nhượng phần vốn còn lại tại Đồng Nai Riverside, trong khi An Gia tiếp tục nhận chuyển nhượng phần vốn tại các doanh nghiệp gắn với dự án The Gió Riverside.

Sàng lọc khốc liệt

Điểm đáng chú ý là thị trường đang chứng kiến sự thay đổi trong tư duy của doanh nghiệp. Trước đây, sở hữu càng nhiều quỹ đất thường được xem là lợi thế, là thước đo cho khả năng tăng trưởng trong tương lai. Nhưng khi vốn trở nên đắt đỏ và tốc độ bán hàng chậm lại, quỹ đất chưa thể triển khai hoặc chưa thể tạo dòng tiền có thể trở thành gánh nặng.

Bởi vậy, nhiều doanh nghiệp đang chấp nhận bán bớt tài sản, chuyển nhượng một phần dự án hoặc mời đối tác cùng phát triển. Chia sẻ lợi nhuận trở thành cái giá phải trả để đổi lấy sự an toàn tài chính.

Ông Tiến, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Đông Anh (Hà Nội) cho biết doanh nghiệp đã giãn kế hoạch triển khai dự án mới để dồn nguồn lực hoàn thiện các dự án đang xây dựng, sớm bàn giao và thu hồi vốn.

Với tốc độ hấp thụ hiện nay, tiếp tục rót vốn vào những quỹ đất chưa thể bán hàng sẽ chỉ làm tăng áp lực tài chính. Thay vì tự mình triển khai toàn bộ dự án, doanh nghiệp ưu tiên tìm đối tác cùng phát triển hoặc chuyển nhượng một phần dự án.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, sức mua suy yếu đang làm lộ rõ áp lực tài chính ở những doanh nghiệp có nền tảng vốn yếu. Đáng lo là nhiều chủ đầu tư đã bán bớt tài sản và chuyển nhượng dự án trong các giai đoạn khó khăn trước, khiến dư địa xoay xở hiện nay không còn nhiều.

Con số 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể trong 6 tháng đầu năm, bình quân khoảng 243 doanh nghiệp mỗi tháng và hơn gấp đôi cùng kỳ năm trước, cho thấy quá trình sàng lọc đang diễn ra mạnh mẽ.

VCBS nhận định khả năng tiếp cận tín dụng của ngành năm nay kém thuận lợi hơn, đặc biệt với các doanh nghiệp tài chính yếu, đòn bẩy cao hoặc sở hữu dự án thanh khoản thấp.

Có thể thấy, các đại gia bất động sản hiện đang “xoay tiền” từ nhiều nguồn như trái phiếu, thanh lý tài sản, chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư, thu hồi vốn từ các dự án đang triển khai và cắt giảm chi phí.

Nhưng đằng sau những giải pháp đó là một sự chuyển dịch căn bản của thị trường. Thời kỳ mở rộng bằng mọi giá đang nhường chỗ cho cuộc đua về sức khỏe tài chính. Doanh nghiệp có tiền mặt, ít nợ, dự án pháp lý tốt và sản phẩm phù hợp vẫn có thể chờ cơ hội. Ngược lại, những đơn vị phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay và dòng tiền bán hàng sẽ ngày càng khó khăn.