Chính phủ yêu cầu rà soát thị trường bất động sản: Những rủi ro nào đang được cảnh báo?

Theo Nghị quyết số 353/NQ-CP ngày 6.11.2026 về phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10, Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành và địa phương báo cáo Thủ tướng trong tháng 11 về tổng thể tình hình thị trường bất động sản.

Chính phủ yêu cầu rà soát toàn diện thị trường bất động sản, trong đó tập trung nhận diện các rủi ro về nguồn cung, thanh khoản và tín dụng. Ảnh: Tuấn Đông

Nội dung rà soát gồm nguồn cung, thanh khoản, giá cả, giao dịch và lượng bất động sản tồn kho theo từng phân khúc, từng địa bàn. Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng phải nhận diện các nguy cơ, rủi ro và đề xuất kịch bản, phương án xử lý phù hợp.

Yêu cầu này được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn tồn tại những vấn đề cần theo dõi. Theo số liệu được Bộ Xây dựng tổng hợp, trong quý III/2026 có khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, giảm 8% so với quý II. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 giao dịch, giảm 14%; giao dịch đất nền đạt 69.157 giao dịch, giảm 6%.

Việc Chính phủ yêu cầu rà soát riêng thanh khoản và giao dịch theo từng phân khúc cho thấy diễn biến thị trường không đồng đều. Số lượng giao dịch giảm trong quý III trong khi cơ cấu nguồn cung và mặt bằng giá tại một số thị trường vẫn là vấn đề cần theo dõi.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp. Theo một báo cáo được công bố gần đây, căn hộ cao cấp và siêu sang chiếm khoảng 78% nguồn cung chung cư thương mại mới, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.

Sự mất cân đối giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người mua là một trong những vấn đề được đặt ra đối với thị trường. Trong khi nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp còn hạn chế, giá nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân gặp khó khăn.

Một vấn đề khác được Chính phủ yêu cầu theo dõi là lượng bất động sản tồn kho. Việc rà soát tồn kho theo từng phân khúc, địa bàn sẽ giúp cơ quan quản lý xác định rõ những nơi thị trường đang thiếu nguồn cung, nơi nguồn cung đã vượt khả năng hấp thụ và những dự án gặp khó khăn trong quá trình triển khai.

Bên cạnh thị trường nhà ở thương mại, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng rà soát cung - cầu nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại từng địa phương, định kỳ hằng tháng báo cáo Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng cũng được giao đôn đốc, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai dự án và đề xuất điều chỉnh kế hoạch hằng năm phù hợp nhu cầu thực tế.

Rủi ro được Chính phủ đặc biệt lưu ý là khả năng thị trường bất động sản tác động đến hệ thống tài chính, ngân hàng. Nghị quyết 353/NQ-CP yêu cầu nhận diện nguy cơ và đề xuất phương án xử lý, không để xảy ra tác động dây chuyền đến hệ thống tài chính, ngân hàng.

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước được yêu cầu tăng cường thanh tra, giám sát hoạt động cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có tín dụng kinh doanh bất động sản. Các tổ chức tín dụng phải kiểm soát chất lượng tín dụng, theo dõi dư nợ và khả năng trả nợ đến hạn của doanh nghiệp bất động sản, nhất là những doanh nghiệp đang cơ cấu lại nợ; đồng thời tập trung xử lý nợ xấu, hạn chế phát sinh nợ xấu mới.

Điều này cho thấy rủi ro được đặt ra không chỉ nằm ở giá nhà hay lượng giao dịch. Khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản, chất lượng các khoản vay và mức độ liên thông giữa thị trường bất động sản với hệ thống ngân hàng cũng nằm trong diện cần giám sát.

Ngoài tín dụng, thị trường cũng phải đối mặt với những rủi ro liên quan đến tính minh bạch của giao dịch. Hoạt động mua bán bất động sản có giá trị lớn, giao dịch ngoài sàn và thanh toán bằng tiền mặt từng được cơ quan chức năng cảnh báo về nguy cơ bị lợi dụng để rửa tiền. Số lượng báo cáo giao dịch đáng ngờ trong lĩnh vực bất động sản cũng được đánh giá là còn thấp so với quy mô thị trường.

Với yêu cầu rà soát lần này, Bộ Xây dựng sẽ phải cung cấp một bức tranh cụ thể hơn về từng phân khúc và từng địa bàn, thay vì đánh giá thị trường theo mặt bằng chung. Các số liệu về nguồn cung, giao dịch, giá cả, thanh khoản và tồn kho sẽ là cơ sở để xác định khu vực nào đang có nguy cơ mất cân đối cung - cầu, phân khúc nào có dấu hiệu suy giảm thanh khoản và những dự án, doanh nghiệp nào cần được theo dõi về khả năng tài chính.

Trên cơ sở báo cáo trong tháng 11, Chính phủ yêu cầu xây dựng các kịch bản và phương án xử lý phù hợp. Cùng với kiểm soát rủi ro, yêu cầu đặt ra là tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thúc đẩy nguồn cung nhà ở phù hợp và bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định.