'Choáng váng' khi môi giới rao bán nhà mặt phố Hà Nội 2,8 tỷ đồng/m2

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự bứt phá giá của nhà mặt phố, khi ngày càng nhiều con phố mới gia nhập “câu lạc bộ 1 tỷ đồng/m²”. Tuy nhiên, phía sau con số tưởng chừng chỉ dành cho giới siêu giàu này là bài toán kinh tế phức tạp: nhà đầu tư có nên mạo hiểm với phân khúc ít giao dịch nhưng giữ giá, hay tìm kênh khác linh hoạt hơn trong bối cảnh dòng tiền khan hiếm?

Tài sản tỷ đồng mỗi mét vuông

Trong hơn một năm qua, giá nhà phố Hà Nội đã có bước nhảy vọt. Nếu như trước đây chỉ những tuyến phố trung tâm như Hàng Bông, Lương Ngọc Quyến, Cầu Gỗ mới ghi nhận mức giá trên 1 tỷ đồng/m², thì nay nhiều trục đường mới như Xã Đàn, Láng Hạ, Huỳnh Thúc Kháng hay Thái Hà cũng đã vượt ngưỡng này.

Tại phố Xã Đàn, một căn nhà diện tích 150 m² được rao bán với giá 170 tỷ đồng, tương đương 1,13 tỷ đồng/m², tăng mạnh so với mức 650 - 800 triệu đồng/m² chỉ hơn một năm trước. Ở Láng Hạ, một căn 100 m² được chào bán 105 tỷ đồng, tức hơn 1 tỷ đồng/m², với lý do “vị trí lô góc hiếm có”.

Nhiều căn hộ mặt phố được rao bán giá cao.

Huỳnh Thúc Kháng cũng gia nhập danh sách khi một căn nhà 85 m² được rao 115 tỷ đồng, tức 1,35 tỷ đồng/m², đây là con số gây choáng váng ngay cả với những người dày dạn trong giới đầu tư. Tại Thái Hà, nhiều căn diện tích 80 - 90 m² có giá 100 - 110 tỷ đồng, tương đương 1,1 - 1,2 tỷ đồng/m². Thậm chí, một căn hộ phố Bảo Khánh (cạnh Hồ Gươm) được rao bán lên tới 380 tỷ đối với căn hộ 132m2, tương đương 2,88 tỷ đồng/m2.

Điều đáng nói, mức giá này không chỉ xuất hiện trên giấy rao bán mà còn phản ánh thực tế khan hiếm nguồn cung nhà mặt phố. Theo anh Phạm Quốc Anh - chủ một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, nhà phố vốn dĩ luôn được coi là tài sản hiếm. Khi quỹ đất không còn, mỗi căn nhà mặt phố gần như là duy nhất. Đó là lý do khiến mức giá cao vẫn thu hút nhà đầu tư quan tâm.

Tuy nhiên, anh Quốc Anh cũng thừa nhận giao dịch không hề dễ dàng, một căn nhà giá hàng trăm tỷ đồng chỉ phù hợp với số ít nhà đầu tư có dòng tiền mạnh. Họ mua không vội, bán cũng không gấp. Vì thế, thanh khoản cực kỳ chậm.

"Hàng hiếm" mặt phố có phải kênh đầu tư an toàn?

Thực tế, dù được xem là “vàng ròng” của thị trường, nhưng giá trị cao khiến nhiều thương vụ đàm phán kéo dài hàng tháng, thậm chí hàng năm. Nhiều người mua đặt cọc nhưng sau đó rút lại vì không kịp xoay vốn. Điều này khiến phân khúc này bị xem là “của để dành” hơn là kênh đầu tư sinh lời nhanh.

Đầu tư nhà phố: Chắc tay hay chôn vốn?

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhà phố là tài sản thương mại đặc biệt, càng ở lõi trung tâm, càng khan hiếm và càng giữ giá. Đây là lý do bất chấp giá trị đắt đỏ, dòng vốn lớn vẫn chảy vào.

Tuy nhiên, ông cảnh báo: “Đây là phân khúc cho những người có tài chính vững và tầm nhìn dài hạn. Nếu dùng đòn bẩy tài chính cao, nhà đầu tư có thể rơi vào rủi ro chôn vốn”.

Tương tự, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, nhà phố vẫn là kênh giữ dòng tiền an toàn trong giai đoạn thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Nhưng do giá trị mỗi căn quá lớn, đối tượng khách mua cực kỳ kén chọn. Ai muốn tham gia phải xác định hoặc để ở, hoặc cho thuê kinh doanh, chứ không thể lướt sóng.

Dưới góc nhìn kinh tế, nhà phố có một nghịch lý. Khi thị trường sôi động, các phân khúc đất nền, chung cư có thể tăng 30 - 100%/năm. Ngược lại, nhà phố chỉ tăng 15 - 20%/năm. Bù lại, trong lúc thị trường chững lại, đây lại là phân khúc ít biến động nhất. Sự ổn định này khiến nhà phố được giới đầu tư ví như “trái phiếu” trong danh mục bất động sản, ít lời nhanh nhưng an toàn.

Bà Trần Thị Hoa - một nhà đầu tư cá nhân tại phường Đống Đa cho biết: “Gia đình tôi từng cân nhắc mua một căn nhà phố trên phố Thái Hà để vừa cho thuê vừa làm văn phòng. Nhưng mức giá hơn 100 tỷ đồng khiến chúng tôi phải dừng lại. Dù biết tài sản sẽ không mất giá, nhưng bỏ ra cả trăm tỷ đồng mà dòng tiền về chậm thì cũng rất áp lực”.

Với người tiêu dùng thông thường, mức giá này gần như ngoài tầm với. Nhà phố 1 tỷ đồng/m² phản ánh sự phân hóa sâu sắc trên thị trường. Chỉ có nhóm nhà giàu mới tiếp cận được, còn đại đa số người dân đô thị sẽ phải hướng sang chung cư, liền kề hoặc các đô thị vệ tinh.

Xét về dài hạn, nhà phố Hà Nội vẫn duy trì giá trị nhờ vị trí độc nhất và khả năng kinh doanh. Tuy nhiên, với mặt bằng giá đã quá cao, phân khúc này khó tạo sóng tăng mạnh. Nhà đầu tư muốn tham gia cần xem đây là kênh tích sản hơn là kênh đầu cơ. Đồng thời, nên chú trọng khai thác công năng cho thuê, kinh doanh để duy trì dòng tiền, tránh rủi ro vốn “nằm chết”.

Giá nhà phố Hà Nội chạm ngưỡng cao cho thấy sức hấp dẫn đặc biệt của loại hình bất động sản trung tâm, vừa phản ánh sự dịch chuyển dòng vốn sang kênh tài sản an toàn. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, đây không phải sân chơi cho số đông. Nhà phố Hà Nội sẽ tiếp tục giữ vị thế “hàng hiếm”, nhưng để biến giá trị thành lợi nhuận, nhà đầu tư cần nhiều hơn là tiền - đó là tầm nhìn, sự kiên nhẫn và một chiến lược tài chính khôn ngoan.

Tiến Anh