Chủ căn hộ cho thuê xoay xở sau khi dịch vụ lưu trú ngắn ngày bị cấm

Vào cuối năm 2023, chị Hà Phương (quận 7, TP.HCM) đã đầu tư hơn 6 tỷ đồng vào mô hình kinh doanh Airbnb (căn hộ cho thuê ngắn ngày), trong đó có 4 tỷ đồng để mua một căn chung cư tại quận 4, trong khi 2 tỷ đồng còn lại để thuê căn hộ làm dịch vụ cho thuê.

Người chốt bán, kẻ hạ giá thuê

Sau hơn một năm triển khai, các căn hộ cho thuê của chị Phương có tỷ suất sinh lời khá tốt, với tỷ lệ lấp đầy luôn đạt trên 75%. Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2024, sức ép từ ban quản lý và cư dân tại các tòa nhà ngày càng lớn, khiến hoạt động kinh doanh của chị bị ảnh hưởng.

Vừa qua, chị Phương quyết định rao bán lại căn hộ với giá 5,5 tỷ đồng, đồng thời kết thúc hợp đồng sớm với các căn hộ đã thuê trước đó vì dịch vụ cho thuê ngắn ngày theo mô hình Airbnb chính thức bị “tuýt còi” tại TP.HCM.

Chủ căn hộ cho thuê ngắn ngày đang phải thay đổi chiến lược để tiếp cận khách hàng thuê dài hạn.

Chị Phương cho hay, sau gần 15 tháng từ ngày mua, căn hộ của chị đã tăng giá khoảng 1,5 tỷ đồng, cộng với lợi nhuận từ việc cho thuê là mức lãi có thể chấp nhận được, nếu không muốn nói là vượt kỳ vọng ban đầu.

Đến nay, khi đà tăng giá chung cư đang chững lại, giá thuê cũng khó điều chỉnh tăng, tỷ suất lợi nhuận về dưới 2%/năm (tính trên giá bán căn hộ hiện tại), cộng thêm việc TP.HCM siết cho thuê ngắn ngày khiến chị Phương quyết định rao bán căn hộ để chuyển sang kênh đầu tư khác, trong đó đất nền vùng ven là mục tiêu hàng đầu.

Những trường hợp nhà đầu tư chốt bán căn hộ để chuyển sang loại hình khác như chị Phương thời gian qua không hiếm. Theo môi giới, việc lợi nhuận cho thuê thấp, đà tăng giá căn hộ không như kỳ vọng, cộng thêm việc dịch vụ lưu trú ngắn ngày trong chung cư bị cấm giống như “giọt nước tràn ly” khiến nhiều nhà đầu tư quyết định “quay xe”.

Bên cạnh các trường hợp chốt bán nhà để tái cơ cấu rổ hàng đầu tư, một số chủ nhà chọn hướng giảm giá để tìm khách thuê dài hạn. Đơn cử, một sàn kinh doanh dịch vụ Airbnb tại khu đô thị Vinhomes Central Park (Bình Thạnh) vừa lên phương án trả lại nhà để chủ tự tìm khách thuê. Các chủ nhà tiếp tục hợp tác sẽ phải điều chỉnh giá thuê giảm 10-20% để sàn tìm khách thuê dài hạn.

Còn dư địa đầu tư?

Không chỉ các sàn kinh doanh Airbnb, nhiều chủ nhà đang cho thuê căn hộ ngắn ngày cũng rục rịch hạ giá để tìm khách thuê nhanh nhất có thể, tránh đứt gãy nguồn thu nhập.

Nhưng trường hợp của anh Đặng Quốc Cường, đang sở hữu 2 căn hộ cho thuê tại một khu đô thị ở quận 10. Nếu trước đây, trung bình mỗi căn hộ của anh sẽ có doanh thu từ 25-35 triệu đồng/tháng, thì nay, khi chuyển sang cho thuê dài ngày, giá sẽ cố định là 22 triệu đồng/tháng (điều khoản tăng 5-10% theo năm).

Có thể thấy, sau quyết định siết chặt dịch vụ lưu trú ngắn ngày trong các khu chung cư, giá cho thuê căn hộ tại nhiều khu vực đã biến động đáng kể. Không ít chủ nhà phải tìm cách điều chỉnh phương án kinh doanh.

Câu hỏi đặt ra là loại hình căn hộ cho thuê có còn dư địa để đầu tư trong bối cảnh tỷ suất lợi nhuận ngày càng thấp?

Gần 10 năm lăn lộn trên thị trường bất động sản, danh mục đầu tư của anh Phạm Trung Tuyến (TP.Thủ Đức) vẫn bao gồm 2 phân khúc đất nền và nhà cho thuê, với tỷ lệ phân phối vốn là 50-50. Hiện, anh đang sở hữu 3 căn chung cư cho thuê.

Theo anh Tuyến, đúng là tỷ suất lợi nhuận cho thuê trong 3 năm qua giảm mạnh, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy đang dần trở lại khi đại dịch được kiểm soát. Tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuê đã giảm so với thời đỉnh điểm, chỉ ở mức 1-3%, nhưng giá trị tài sản thì đang không ngừng tăng.

“3 năm trước, 3 căn chung cư của tôi trị giá khoảng 9 tỷ đồng, nay lên hơn 15 tỷ. Hầu hết nhà đầu tư căn hộ cho thuê có tính toán kiểu “mua kỳ vọng, bán tương lai”, tức không quan tâm quá nhiều đến lợi nhuận cho thuê mà kỳ vọng giá bán khi chốt lời”, anh Tuyến chia sẻ với VnBusiness.

Có thể thấy, áp lực thị trường đang khiến nhà đầu tư căn hộ cho thuê chia thành hai nửa, một bên gạch tên, còn một bên thì giữ vững niềm tin. Theo các chuyên gia, với tỷ suất sinh lời thấp và biên độ tăng giá trị tài sản chỉ ở mức trên dưới 10%, loại hình căn hộ hiện chỉ dành cho những người trường vốn.

Một trong những yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư tin tưởng vào phân khúc nhà cho thuê dù khả năng tăng giá thấp hơn đất nền hay nhà phố là vì loại hình này gắn với nhu cầu ở thực, nên có thể trở thành kênh giữ tiền bền vững. Nhu cầu thuê nhà sẽ ngày càng tăng do khả năng mua nhà riêng hạn chế.

“Vì tỷ suất sinh lời thấp nên các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không nên mạo hiểm. Còn với nhà đầu tư trường vốn thì nhà cho thuê vẫn là loại hình có thể cân nhắc trong giỏ đầu tư, song cũng nên cẩn trọng để tránh bị “chôn vốn” vì thanh khoản căn hộ hiện đang rất thấp”, một nhà đầu tư nhấn mạnh.

Hưng Nguyên