Chủ dự án bất động sản không được vay nợ quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu

Dự án D'.Palais de Louis do Tập đoàn Tân Hoàng Minh làm chủ đầu tư tại Hà Nội. Ảnh: Việt Linh.

Nghị định 96/2024 hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản hiệu lực từ 1/8 đã đưa ra nhiều quy định rõ ràng hơn về tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp tối đa các chủ đầu tư bất động sản được sử dụng để làm dự án.

Theo đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ bị kiểm soát dư nợ tại các tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu dựa trên năng lực tài chính cũng như quy mô dự án triển khai.

Không được vay quá 5,67 lần vốn chủ

Nghị định 96/2024 nêu rõ 3 điều kiện của doanh nghiệp bất động sản khi huy động vốn.

Thứ nhất, đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp.

Thứ hai, trong trường hợp doanh nghiệp vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó.

Thứ ba, tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được xác định căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm.

Trường hợp không có kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán thực hiện trong năm thì dùng kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán của năm liền trước.

Đối với doanh nghiệp thành lập và hoạt động chưa đủ 12 tháng thì vốn chủ sở hữu được xác định theo vốn điều lệ đã góp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

So với quy định cũ tại Nghị định 02/2022 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, quy định tại Nghị định 96/2024 đã làm rõ hơn tỷ lệ huy động vốn vay từ tổ chức tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp của chủ đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, quy định này không bao gồm các khoản vay chủ đầu tư dự án phát sinh với cá nhân và tổ chức có liên quan.

Thực tế, bên cạnh nguồn vốn tín dụng và kênh phát hành trái phiếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn có số dư nợ lớn phát sinh với các cá nhân và công ty có liên quan tới ban lãnh đạo doanh nghiệp.

Dư nợ trái phiếu bất động sản vẫn neo cao

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế 7 tháng từ đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn chiếm 21,5% toàn thị trường, tương đương hơn 39.000 tỷ đồng.

Tỷ trọng các loại trái phiếu doanh nghiệp phát hành 7 tháng đầu năm nay. Nguồn: VBMA.

VBMA ước tính trong 121.854 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong các tháng còn lại của năm, trái phiếu bất động sản chiếm đa số với tỷ lệ 42%.

Chiếm tỷ trọng cao trên tổng dư nợ trái phiếu toàn thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đồng thời chiếm đa số trong nhóm rủi ro chậm trả.

Báo cáo của MBS cho thấy tổng trị giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm các nghĩa vụ thanh toán ước tính vào khoảng 209.800 tỷ đồng, chiếm 21% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường. Trong đó, nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 68% trị giá chậm trả.

Công ty xếp hạng tín nhiệm đầu tư Vis Ratings gần đây cũng cho biết doanh nghiệp bất động sản và xây dựng đứng đầu nhóm trái phiếu chậm trả trong tháng 7. Tổng giá trị chậm trả của nhóm này vào khoảng 5.200 tỷ đồng, chiếm 60% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong tháng 7 và 96% tổng giá trị trái phiếu chậm trả.

Vis Ratings cũng dự báo trong 12 tháng tới, khoảng 18% trái phiếu đang lưu hành với tổng giá trị 207.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn. Trong đó, 27% trái phiếu có rủi ro chậm trả, chủ yếu ở các ngành bất động sản và xây dựng.

Thủy Tiên