Chủ dự án The Maris Vũng Tàu: Nợ 'phình to' hơn 4.500 tỷ đồng, rủi ro tài chính ở mức cao

Allgreen: Nợ vượt 4.500 tỷ, gấp 5,6 lần vốn chủ sở hữu, lỗ lũy kế hàng chục tỷ đồng

Mới đây, Công ty TNHH Allgreen - Vượng Thành - Trùng Dương (Công ty Allgreen) đã gửi báo cáo tình hình tài chính năm 2024 đến Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX).

Báo cáo cho thấy, trong năm 2024, Công ty Allgreen bắt đầu làm ăn có lãi với lợi nhuận sau thuế là 43,5 tỷ đồng, trong khi năm 2023 lỗ gần 24,7 tỷ đồng. Mặc dù có lãi trở lại, nhưng doanh nghiệp vẫn còn khoản lỗ lũy kế gần 56,1 tỷ đồng.

Mặc dù tình hình kinh doanh trong năm 2024 của Công ty Allgreen đã khởi sắc, nhưng doanh nghiệp vẫn còn khoản lỗ lũy kế gần 56,1 tỷ đồng.

Đáng chú ý, ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả năm 2024 của công ty đã “phình to” đến hơn 4.500 tỷ đồng, gấp 5.6 lần vốn chủ sở hữu. Nguyên nhân chính khiến tổng nợ tăng mạnh là do các đợt huy động vốn qua kênh trái phiếu thông qua ngân hàng HDBank, cụ thể: trong năm 2024 công ty đã phát hành hai đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.270 tỷ đồng, gồm đợt 1 phát hành 1.735 tỷ đồng vào ngày 02/12/2024 và đợt 2 phát hành 535 tỷ đông vào ngày 25/12/2024; trái phiếu có kỳ hạn 5 năm và lãi suất 12%/năm. Các khoản nợ này sẽ tạo áp lực lớn về thanh khoản và chi phí tài chính, đáng cảnh báo với nhà đầu tư.

Trong năm 2024, tổng nợ phải trả của Công ty Allgreen đã “phình to” đến hơn 4.500 tỷ đồng, gấp 5.6 lần vốn chủ sở hữu, đây sẽ là một áp lực tài chính rất lớn mà công ty sẽ đối mặt trong thời gian tới.

Theo báo cáo xếp hạng tín nhiệm định kỳ của Saigon Ratings, tổ chức này đánh giá rủi ro tài chính và khả năng đảm bảo các nghĩa vụ nợ đầy đủ, đúng hạn trong ngắn hạn và trung hạn của Công ty Allgreen, vẫn ở mức tương đối cao.

Lý giải về việc đánh giá trên, Saigon Ratings cho biết, trong năm 2024, Công ty Allgreen đã huy động được nguồn tiền từ trái phiếu theo đúng kế hoạch. Do đó, công ty có thể tạm thời đáp ứng được nhu cầu cho dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, trong thời gian tới, nếu công ty chưa thể tăng vốn chủ sở hữu và việc bán sản phẩm không khả quan sẽ ảnh hưởng rất lớn đến khả năng hoàn thành dự án đúng thời hạn.

Saigon Ratings cho rằng, công ty cần đảm bảo việc tăng vốn sẽ được thực hiện theo kế hoạch, đồng thời có phương án khả thi để có thể huy động thêm các nguồn vốn đầu tư khác trên thị trường tài chính, không nên chỉ tập trung kỳ vọng vào nguồn thu từ việc bán sản phẩm. Có như vậy, công ty mới hạn chế được những yếu tố rủi ro tiềm tàng sẽ phát sinh, dẫn đến ảnh hưởng tiến độ dự án.

Tiến độ bán hàng chậm, rủi ro kinh doanh ở mức tương đối cao

Theo Saigon Ratings, Công ty Allgreen hiện đã bán được 74/192 căn biệt thự và 556/1.783 căn hộ du lịch (bao gồm 506 căn thuộc khu căn hộ Tower 3 - Alaric và 50 căn thuộc khu căn hộ Tower 4A - Polaris). Như vậy, trong thời gian qua, công ty đã bán được thêm 310 căn hộ du lịch, so với thời điểm thực hiện Xếp hạng doanh nghiệp lần đầu. Trong đó, đối với khu căn hộ Tower 3, theo kế hoạch ban đầu của công ty, số lượng căn hộ dự kiến sẽ được bán hết là 602 căn.

Tuy nhiên, tính đến thời điểm công bố báo cáo đánh giá của Saigon Ratings, công ty mới chỉ bán được 506 căn, đạt khoảng 84% so với mục tiêu. Điều này cho thấy rằng, việc tiêu thụ căn hộ không diễn ra như kỳ vọng, khả năng bán hàng của công ty đã không hoàn thành được kế hoạch mục tiêu; đồng thời phản ánh tình trạng khó khăn trong việc chào bán, tiêu thụ sản phẩm.

Dòng tiền dự kiến thu từ việc bán sản phẩm bất động sản của dự án The Maris Vũng Tàu qua các năm. Saigon Ratings nhận định, dòng tiền từ dự án vẫn yếu và dễ bị hụt nếu doanh thu không đạt kỳ vọng. Trong kịch bản xấu, nếu giá bán giảm 50%, dòng tiền ròng của dự án có thể âm trong giai đoạn 2027-2029, dẫn đến nguy cơ không đáp ứng đủ nghĩa vụ nợ đến hạn.

Saigon Ratings nhận định rằng, việc chủ đầu tư chưa đạt được mục tiêu bán hàng đã đề ra, có thể là do nhu cầu của các nhóm khách hàng mục tiêu tiềm năng trên thị trường không cao như dự báo của công ty trước đây; hoặc là chiến lược tiếp thị và bán hàng của công ty chưa tạo ra được các yếu tố đủ hấp dẫn để thúc đẩy nhu cầu thị trường.

Ngoài ra, việc không đạt kế hoạch bán hàng một phần do công ty đã có sự dự báo chưa phù hợp về tình hình phục hồi của thị trường khi mà lĩnh vực bất động sản trong năm 2024, vẫn chưa có những cải thiện tích cực đáng kể. Việc không thể hoàn thành mục tiêu bán hàng, có thể sẽ dẫn đến sự giảm sút niềm tin từ các nhà đầu tư và khách hàng tiềm năng trong tương lai, dẫn đến ảnh hưởng đến dòng tiền của công ty trong dài hạn.

Với những rủi ro hiện hữu, Saigon Ratings giữ nguyên xếp hạng tín nhiệm của Allgreen ở mức vnBB+ với triển vọng "ổn định". Tổ chức này cho rằng dòng tiền từ dự án vẫn yếu và dễ bị hụt nếu doanh thu không đạt kỳ vọng. Trong kịch bản xấu, nếu giá bán sản phẩm giảm 50%, dòng tiền ròng của dự án có thể âm trong giai đoạn từ năm 2027-2029, dẫn đến nguy cơ không đáp ứng đủ nghĩa vụ nợ đến hạn.

Saigon Ratings còn nhận định, tỷ trọng nguồn vốn chủ sở hữu của Công ty Allgreen so với nhu cầu tổng nguồn vốn đầu tư dự án hiện nay đang ở mức khá thấp, chưa đảm bảo đủ nguồn lực tài chính đầu tư dự án. Hiện dự án đã được công ty đầu tư khoảng 1.240 tỷ đồng từ nguồn vốn chủ sở hữu. Trong quý 3/2025, công ty đã có kế hoạch sẽ tăng vốn chủ sở hữu từ 860 tỷ đồng lên 1.400 tỷ đồng nhằm cải thiện cấu trúc tài chính, tuy nhiên Saigon Ratings đánh giá cơ cấu nguồn vốn đầu tư của dự án hiện nay, là có mức độ rủi ro tương đối cao.

Dự án Khu du lịch Trùng Dương (tên gọi cũ: Dự án Vũng Tàu Regency) – tên thương mại mới đây: The Maris Vũng Tàu tọa lạc tại khu Chí Linh, Cửa Lấp, phường Rạch Dừa và phường Phước Thắng, TP.HCM (trước đây là phường 10 và 11, TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Dự án có quy mô khoảng 18,6ha, được chủ đầu tư thực hiện ý tưởng quy hoạch, thiết kế xây dựng có tính khác biệt cao và trở thành Tổ hợp Nghỉ dưỡng, Thương mại và Giải trí biển, với tiêu chuẩn chất lượng 5 sao, có đường bờ biền sử dụng riêng dài khoảng 600m.

N.B