Chủ tịch Cen Land: Nhà ở vừa túi tiền nên ở mức 2 tỷ cho người trẻ

Nhóm căn hộ bình dân chỉ chiếm 3% lượng mở bán trong quý III

Thông tin tại Tọa đàm 'Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới' chiều 17/10, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Trong quý III/2025, thị trường ghi nhận gần 40.000 sản phẩm mới. Dù có sự điều chỉnh nhẹ so với quý trước, lượng cung này vẫn cao hơn cùng kỳ năm 2024.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trình bày đề dẫn tại tọa đàm. Ảnh: BTC.

Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024, một con số đáng chú ý khi năm 2025 vẫn còn một quý nữa mới kết thúc".

Đáng chú ý, trong cơ cấu căn hộ chung cư, phân khúc hạng sang chiếm tỷ trọng cao nhất với 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội; phân khúc cao cấp chiếm 21%. Trong khi đó, nhóm căn hộ bình dân – vốn là loại hình được người dân trông đợi nhiều nhất – chỉ chiếm vỏn vẹn 3% lượng hàng mở bán trong quý III.Nếu xét trong cả 9 tháng đầu năm, tỷ trọng căn hộ bình dân chỉ đạt khoảng 6% và phần lớn thuộc nhóm nhà ở xã hội. Nói cách khác, sản phẩm nhà ở giá rẻ trên thị trường thương mại gần như đã “biến mất”.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land, cho rằng trong khi hàng triệu gia đình Việt Nam vẫn đang phải sống trong những căn nhà chật hẹp, thậm chí là “ổ chuột”, hay nhiều người phải rời đô thị để về quê, thì có hàng nghìn căn nhà khác lại bị bỏ trống.

“Điều này rất bất hợp lý. Chúng ta phải nhìn lại tổng thể để hiểu nguyên nhân, xem cái gì chưa hợp lý, và chúng ta nên chọn con đường nào tiếp theo”, ông nói.

Định hình lại chính sách phát triển nhà ở

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land, cho rằng trong khi hàng triệu gia đình Việt Nam vẫn đang phải sống trong những căn nhà chật hẹp, thậm chí là “ổ chuột”, hay nhiều người phải rời đô thị để về quê, thì có hàng nghìn căn nhà khác lại bị bỏ trống. “Điều này rất bất hợp lý. Chúng ta phải nhìn lại tổng thể để hiểu nguyên nhân, xem cái gì chưa hợp lý, và chúng ta nên chọn con đường nào tiếp theo”, ông nói.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land trình bày tại Tọa đàm. Ảnh: BTC.

Ông nhấn mạnh lợi thế lớn nhất hiện nay của Việt Nam là dân số vàng. Vì vậy, chính sách cần tập trung hỗ trợ sinh sản, giáo dục, y tế, đặc biệt là nhà ở cho người trẻ. “Phải làm sao để người trẻ thích sinh con, mong muốn sinh con. Họ cần được hỗ trợ về chỗ ở và môi trường sống ổn định để nuôi dưỡng thế hệ tiếp theo”, ông nói.

Từ thực tế đó, ông Vũ đề xuất Nhà nước cần tiên phong giảm thuế tiền sử dụng đất, nhất là ở những khu đô thị xa hoặc khu vực phát triển theo mô hình TOD (Transit Oriented Development). Việc coi tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn khiến giá bất động sản tăng cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người mua. Thay vào đó, nên coi đây là nguồn thu dài hạn để doanh nghiệp có điều kiện phát triển bền vững.

Ông cũng cho rằng chính sách cần hướng đến người mua thật, hạn chế đầu cơ. “Nếu Nhà nước giảm thuế đất, bán nhà với giá thấp hơn, người dân được hưởng lợi trực tiếp, chứ không phải chủ đầu tư”, ông nêu ví dụ.

Một giải pháp khác được Chủ tịch Cen Land nhấn mạnh là phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường sắt cao tốc. Mỗi ga đường sắt có thể trở thành trung tâm phát triển đô thị mới. Tuy nhiên, ông cảnh báo cần tránh tình trạng “đi trước một bước” như Trung Quốc, nơi nhiều khu đô thị được xây dựng trước khi hạ tầng kết nối hoàn thiện, dẫn đến hàng loạt “thành phố ma”.

Ông cũng đề nghị thiết lập nguyên tắc “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Theo ông, cần ràng buộc chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng khi đã bán được từ 50–70% sản phẩm, và số tiền người mua đặt cọc phải gửi vào ngân hàng trung gian để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. Người mua nhà không nên để trống nhà, và nếu không sử dụng, cần cho thuê; trường hợp nhà bỏ hoang có thể bị phạt.

Về giải pháp tài chính, ông đề xuất việc cho vay cần dựa vào dòng tiền chứ không chỉ dựa trên tài sản thế chấp. “Ngân hàng nên cho vay khi tài sản được đưa vào sử dụng, tạo ra dòng tiền thực”, ông nói.

Đặc biệt, ông Vũ nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển nhà ở vừa túi tiền. “Nhà ở vừa túi tiền thì nên ở mức khoảng 2 tỷ đồng cho người trẻ, có thể trả góp trong nhiều năm”, ông nói. Theo ông, hiện nay giá nhà ở các đô thị lớn quá cao, khiến người lao động khó tiếp cận. Ông dẫn ví dụ từ Tập đoàn Nam Long – doanh nghiệp phát triển nhiều dự án nhà ở xã hội và chung cư vừa túi tiền tại TP.HCM và Hải Phòng – cho thấy hoàn toàn có thể đưa giá nhà xuống mức hợp lý nếu có nguồn vốn “nhiều, dài và rẻ”.

Giải pháp cuối cùng mà ông đưa ra là không để nhà bỏ trống. Theo ông, tình trạng hàng loạt căn shophouse không có người thuê, không sử dụng đang gây lãng phí và tiềm ẩn bất ổn xã hội. Một hướng đi khả thi là chia nhỏ các căn này cho nhiều hộ gia đình cùng sở hữu, tương tự mô hình chung cư mini, với điều kiện đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. “Như vậy, hàng vạn người chưa có nhà có thể mua được, đồng thời giúp hồi sinh những khu vực đang bỏ hoang”, ông Vũ nói.

Ông khẳng định, phát triển bất động sản phải hướng đến nhu cầu thật, gắn với quy hoạch hạ tầng và phúc lợi xã hội, thì mới có thể xây dựng một thị trường lành mạnh, bền vững và đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở của người dân.

Trong góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng chính sách nhà ở cần tập trung đáp ứng nhu cầu của số đông, đặc biệt là người có thu nhập trung bình và thấp, thay vì can thiệp vào phân khúc cao cấp. Ông đề xuất hướng tiếp cận “nhà ở theo vòng đời con người”, trong đó người dân có thể sở hữu những căn hộ phù hợp với từng giai đoạn cuộc sống và khả năng tài chính. Theo ông, các chính sách tín dụng nên ưu tiên nhóm người trẻ dưới 35–50 tuổi khi mới lập nghiệp, vì họ đang thế chấp cả tương lai để tạo lập chỗ ở đầu tiên. Cùng với đó, cần khuyến khích phát triển các mô hình nhà ở dành cho người cao tuổi, đáp ứng xu hướng dân số già hóa đang đến gần.

Về khía cạnh pháp lý, ông Châu ghi nhận các bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống luật đất đai, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 và các nghị quyết tháo gỡ vướng mắc cho dự án bất động sản. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh cần tiếp tục điều chỉnh các quy định về tiền sử dụng đất, tránh tình trạng doanh nghiệp “chịu thiệt” do chậm trễ từ phía cơ quan nhà nước. Ông cũng kiến nghị giảm tỷ lệ thu tiền sử dụng đất xuống mức hợp lý hơn, đồng thời loại trừ các trường hợp doanh nghiệp không có lỗi khỏi diện nộp bổ sung. Cùng với việc thúc đẩy các chính sách tài chính dài hạn, lãi suất thấp và hợp tác với các đối tác quốc tế bền vững, ông Châu cho rằng đây là những giải pháp then chốt để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người dân.

Trang Mai