Chủ tịch Quốc hội: Khung pháp lý đất đai cần ổn định 10-15 năm

Sáng 22/10, thảo luận tại tổ về việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nêu những vấn đề cần tháo gỡ trong quản lý, sử dụng đất.

Chủ tịch Quốc hội cho biết Luật Đất đai 2024 có hiệu lực ngày 1/8/2024, thể chế hóa nhiều nội dung của Nghị quyết 18, như bỏ khung giá đất, bảng giá đất theo hướng thị trường, mở rộng quyền người sử dụng đất, thu hồi đất gắn với bồi thường tái định cư trước.

Tuy nhiên, sau hơn một năm thực hiện, đặc biệt là chính quyền địa phương 2 cấp hoạt động từ ngày 1/7/2025, luật đã bộc lộ điểm nghẽn lớn nhất về vấn đề quy hoạch, định giá, thu hồi và giao thuê đất.

Chủ tịch Quốc hội yêu cầu phải lượng hóa tiêu chí cuộc sống tốt hơn khi người dân bị thu hồi đất. Ảnh: Quochoi.vn.

Kiểm soát đầu cơ, bảo vệ quyền người sử dụng đất

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho rằng việc sửa Luật Đất đai cần hướng tới khung pháp lý ổn định ít nhất 10-15 năm.

Theo đó, luật cần quy định khung nguyên tắc chung, đồng thời có cơ chế linh hoạt để hạn chế việc phải sửa đổi liên tục. Việc sửa luật cũng cần gắn với cải cách hành chính, chuyển đổi số và bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng điều chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp chính quyền địa phương 2 cấp là ưu tiên hàng đầu để luật "sống lâu".

Khi cấp huyện kết thúc hoạt động, cần bỏ hoặc chuyển kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sang cấp phù hợp. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chỉ giữ ở cấp quốc gia, tỉnh và xã; hoặc xây dựng kế hoạch sử dụng đất cấp xã gắn với quy hoạch đô thị, nông thôn. Những việc trước đây huyện làm bây giờ giao cho xã.

Thứ hai, theo Chủ tịch Quốc hội, hoàn thiện thể chế giá đất, cân bằng thị trường với ổn định minh bạch. Giữ nguyên tắc sát thị trường nhưng không tuyệt đối hóa theo nguyên tắc thị trường thuần túy... Bổ sung nguyên tắc là cân đối lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư, có hệ số điều chỉnh vùng giá trị thửa đất rõ ràng.

Bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm hoặc linh hoạt hơn là công bố sớm cơ chế điều chỉnh trong kỳ khi biến động lớn, kiểm tra phải bắt buộc độc lập, công khai phương pháp và dữ liệu đầu vào.

Hiện nay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường triển khai cơ sở dữ liệu đất của người dân. Tất cả thửa đất được cấp sổ đỏ là Bộ Nông nghiệp và Môi trường thay mặt Chính phủ quản lý, có một cơ sở dữ liệu.

Làm rõ áp dụng bảng giá và hệ số cho bồi thường, tiền sử dụng, thuê đất, tránh giá "đuổi giá"; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia liên thông, cập nhật "real time".

Mục tiêu dài hạn là giảm khiếu kiện, thất thu ngân sách, gánh nặng cho doanh nghiệp, người dân và tạo dự đoán trước cho thị trường.

Chủ tịch Trần Thanh Mẫn khẳng định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo vệ quyền người dân cộng với hiệu quả dự án. Bổ sung làm rõ những trường hợp thu hồi vì lợi ích quốc gia, công cộng đặc thù: khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án khẩn cấp chính trị, đối ngoại, logistics...

Về cơ chế Nhà nước thu hồi phần đất còn lại khi đã thỏa thuận được từ 75% diện tích hoặc số hộ trở lên, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu quy định điều kiện chặt chẽ, bảo đảm giá thỏa thuận hợp lý và bảo vệ quyền lợi người dân, đặc biệt với trường hợp sử dụng đất ở lâu đời nhưng chưa có sổ đỏ.

Bên cạnh đó, rút ngắn thủ tục thông báo, vận động nhưng bắt buộc hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi giao đất, nếu ngoại lệ phải rất hạn chế và có giám sát.

Một việc nữa là lượng hóa tiêu chí đảm bảo đời sống ngang bằng hoặc tốt hơn. Người dân nhận bồi thường tái định cư thu hồi đất đến chỗ mới phải bằng hoặc tốt hơn chỗ cũ; tăng cường giám sát xã hội công khai; xử lý dứt điểm tồn đọng lịch sử đất đa nguồn gốc, hộ gia đình và cá nhân thống nhất khái niệm sau cải cách.

"Việc này rất quan trọng. Đây là điểm dễ phát sinh khiếu nại nhất, sửa triệt để sẽ giảm điểm nóng xã hội và kéo dài tuổi thọ luật", Chủ tịch Trần Thanh Mẫn nói.

Một vấn đề khác Chủ tịch Quốc hội có ý kiến là giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích. Ông đề nghị cho phép người sử dụng đất linh hoạt lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, kể cả với dự án cũ, trừ một số trường hợp đặc thù.

Thu hẹp trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu khi không phù hợp. Bổ sung tiêu chí năng lực nhà đầu tư phải rõ ràng, đồng bộ với Luật Đầu tư, tránh chồng chéo thủ tục.

Quang cảnh phiên thảo luận tại Tổ 2 sáng 22/10. Ảnh: Quochoi.vn.

Đồng bộ, minh bạch dữ liệu đất đai

Đề cập nội dung then chốt để luật "sống lâu", Chủ tịch Quốc hội nêu một số vấn đề liên quan điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ; chuyển đổi số và dữ liệu; quyền người sử dụng đất và giám sát; kỹ thuật lập pháp; chế tài thực hiện.

Trong đó, địa phương phải làm mạnh điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ. Thể chế hóa rõ hơn cơ chế thu hồi lợi ích tăng thêm từ quy hoạch, hạ tầng (trước kia theo Nghị quyết 18, bây giờ theo Nghị quyết 21 của Hội nghị Trung ương 3 là tránh đầu cơ làm méo mó thị trường).

Lĩnh vực chuyển đổi số và dữ liệu, bắt buộc hệ thống thông tin đất đai quốc gia phải hoàn chỉnh, liên thông, công khai; hồ sơ địa chính số là gốc mọi giao dịch thu hồi, định giá.

Đồng thời, tăng cường quyền giám sát của cộng đồng, MTTQ và các tổ chức đoàn thể; hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại, tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị rà soát triệt để mâu thuẫn nội tại về hộ gia đình, cá nhân, đồng bộ với luật chuyên ngành khác; Chính phủ quy định chi tiết việc linh hoạt theo thực tiễn.

Chế tài thực hiện, tăng trách nhiệm của chính quyền địa phương, chế tài rõ phạm vi định giá, thu hồi.

"Sửa Luật Đất đai lần này phải bám vào tinh thần Nghị quyết 21/2026 của Hội nghị Trung ương 3 ban hành. Đó là phải đồng bộ, minh bạch và khả thi", Chủ tịch Trần Thanh Mẫn khẳng định.