Chủ tịch Quốc hội: Phải quy định rõ phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại phiên thảo luận tổ sáng 9/6. Ảnh: Đinh Nhung

Thảo luận tại tổ về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sáng 9/6, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá, dự thảo Luật lần này đã có sự thay đổi cơ bản về chất, sau khi tổ chức thành công lấy ý kiến của nhân dân với 12 triệu lượt ý kiến. Người dân không góp ý chung chung mà cụ thể từng điều khoản.

Theo Chủ tịch Quốc hội, vấn đề mà Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) và đại biểu chuyên trách quan tâm nhất là sự tương thích, tính khả thi với các bộ luật hiện tại. Có trên 20 luật trực tiếp liên quan đến Luật Đất đai sửa đổi, trong đó có 3 luật đang trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp này là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đấu thầu.

Chủ tịch Quốc hội cho biết, UBTVQH đã thống nhất với Chính phủ chọn phương án sửa luôn các điểm không tương thích trong Luật Đất đai, bởi nếu sử dụng một luật khác để sửa nhiều luật thì sẽ phải quay lại quy trình xây dựng văn bản pháp luật, lại phải thiết kế chính sách, báo cáo thẩm tra... làm kéo dài quá trình.

Từ xem xét sự tương thích giữa Luật Đất đai sửa đổi và các luật liên quan khác, Chủ tịch Vương Đình Huệ có góp ý một số nội dung cụ thể:

Liên quan đến Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Đất đai lần này chuyển từ hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, sẽ được xem xét miễn giảm tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội; được quy định tại điều 115, 153. Tuy nhiên tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai sửa đổi cũng có nội dung sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, trong các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Như vậy liên quan đến xây dựng nhà ở xã hội, ngay trong Luật Đất đai đã không tương thích.

Liên quan đến Luật Đấu thầu. Điều 120 dự thảo Luật Đất đai lần này quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá, đấu thầu. Trường hợp lựa chọn tổ chức đấu giá, đấu thầu mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký, thỏa mãn các yêu cầu thì người tổ chức đấu thầu chấp nhận này.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng quy định này có thể không hợp lý, vì Luật Đấu thầu ở điều 46, điều 47 quy định quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư bắt đầu từ việc công bố dự án, thông báo để nhà đầu tư quan tâm nộp hồ sơ. Nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký đã chấp nhận luôn thì làm sao đủ điều kiện đấu thầu? Đấu thầu về nguyên tắc phải có ít nhất là hai nhà đầu tư tham gia.

Liên quan đến Luật Đầu tư năm 2020. Luật này quy định khi đấu giá quyền sử dụng đất thì dự án phải có quyết định chủ trương đầu tư, trong đó gồm cả thời hạn hoàn thành và thẩm quyền điều chỉnh tiến độ (quyền của chủ đầu tư). Nhưng ở điều 121 Luật Đất đai lại quy định, người trúng đấu giá phải bảo đảm hoàn thành tiến độ như trong phương án trúng đấu giá. “Nếu quy định như thế này thì sau này trong trường hợp phải điều chỉnh sẽ tắc hết, không xoay được”, Chủ tịch Quốc hội nói.

Liên quan đến Nghị quyết 18, Chủ tịch Quốc hội cho biết, Nghị quyết có quy định, đất đai phải được điều tra, đánh giá, thống kê, kiểm kê và lượng hóa, hạch toán đầy đủ trong nền kinh tế. Vì vậy, ông cho rằng Luật Đất đai sửa đổi phải có một chương để quy định nội dung này, hoặc nằm rải rác ở các chương nhưng phải đầy đủ, quy định rõ thế nào là điều tra, thế nào là đánh giá, thế nào là thống kê, kiểm kê... “Không có công nghệ thống kê, kiểm đếm thì rất khó xác định, vì vậy phải tiến tới số hóa để quản lý tài nguyên nguồn lực”, ông Huệ nêu ý kiến.

Nghị quyết 18 cũng yêu cầu phải có căn cứ, nguyên tắc để xác lập định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc để Chính phủ quy định như hiện nay là không hợp lý. Theo ông, nguyên tắc và phương pháp định giá đất phải quy định rõ trong dự thảo luật để Quốc hội cho ý kiến.

“Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng càng nhiều phương pháp thì càng khó áp dụng, sẽ có thắc mắc sao không dùng phương pháp này mà dùng phương pháp kia? Một trong các nội dung đáng chú ý trong Nghị quyết cho TP HCM là vẫn áp dụng phương pháp hệ số K. Tôi cho rằng đây là phương pháp minh bạch và dễ làm. Nhà đầu tư sẽ ước lượng được chi phí đầu vào, cơ quan hữu quan cứ thế áp dụng. Nhất là đối với đất giáp ranh, khi một bên là khu đô thị đặc biệt, một bên là thường thường, đất rất khác nhau”, ông Huệ nói.

Ngoài ra, Chủ tịch Quốc hội còn góp ý về quy định để việc lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực chất, tránh hình thức. Theo ông, Điều 66 của Luật Đất đai hiện tại về lấy ý kiến quy hoạch nhưng không nói rõ bao nhiêu % đồng thuận thì được; nếu không được thì bao nhiêu % có thể ra quyết định; nếu không đồng ý thì có xem xét sửa đổi không, toàn bộ hay một phần; trong trường hợp bảo lưu, trách nhiệm giải trình thế nào, chế tài xử lý người chịu trách nhiệm giải trình.

“Nếu không quy định thì tính khả thi rất thấp, khó cho những người điều hành, dẫn tới kéo dài. Phải có ranh giới để quyết định. Như cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, để 100% cư dân đồng tình thì không bao giờ làm được”, Chủ tịch Quốc hội đúc rút từ kinh nghiệm khi ông đảm nhiệm Bí thư Hà Nội.

Đinh Nhung