'Chữa' sốt đất bằng 'thuốc' minh bạch

Tình trạng sốt đất tái xuất hiện ở nhiều địa phương

Lại lo đất “sốt ảo”, phân lô bán nền tràn lan

Không phải ngẫu nhiên câu chuyện minh bạch thông tin quy hoạch đất đai của cơ quan quản lý nhà nước “nóng” trở lại, khi tình trạng giá đất tăng bất thường, phân lô bán nền tràn lan tái xuất hiện ở nhiều địa phương thời gian gần đây.

Đơn cử, ngay sau khi thông tin một tập đoàn bất động sản lớn trúng đấu giá khu đất thuộc một dự án khu đô thị tại TP. Đông Hà, tỉnh Quảng Trị được công bố, giá đất xung quanh khu vực này đã tăng 3-4 lần chỉ trong chưa đầy 1 tháng qua.

Tại Bắc Giang, nhiều lô đất được mang ra đấu giá với mức giá đấu “trên trời” rồi sau đó sang tay nhau với giá chênh một vài trăm triệu đồng mỗi lô ngay khi kết thúc phiên đấu giá, dẫn đến tình trạng nhiều người đổ xô đi buôn đất, còn giới “đầu nậu”, “cò” đất thỏa sức bơm thổi.

Tương tự, tại Hà Nội, sau những đề xuất về quy hoạch hạ tầng, giao thông, đô thị, giá đất nền nhiều khu vực ngoại thành như Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây, Ba Vì... đồng loạt bật tăng, kể cả đất nông nghiệp.

Tới thôn Khoang Mái, xã Đồng Trúc (huyện Thạch Thất), người có nhu cầu mua đất không khó tìm được những lô đất diện tích 50-70 m2, giá bán khoảng 12-14 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo chia sẻ của lãnh đạo xã Đồng Trúc, rất nhiều lô đất là đất trồng cây lâu năm xen kẽ đất ở, chưa được chuyển đổi thành đất ở… Tại xã Bình Yên (huyện Thạch Thất), nhiều khu đất được thổi thành “dự án” và chào bán tràn lan trên mạng xã hội, nhưng đó hầu hết là đất gom của dân trước đó và cũng chưa được quy hoạch từ đất trồng cây thành đất ở.

Ở khu vực phía Nam, UBND tỉnh Đồng Nai vừa công bố kết luận của Phó chủ tịch Võ Văn Phi về xử lý vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh và một trong những vấn đề nổi cộm là tình trạng phân lô bán nền tràn lan. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai, chỉ tính riêng trong tháng 11/2021, tỉnh này có 1.081 trường hợp vi phạm đất đai, xây dựng, trong đó 94 trường hợp vi phạm về phân lô bán nền, gần 600 trường hợp lấn chiếm đất công...

Tại Lâm Đồng, Thanh tra Bộ Xây dựng đã có văn bản hỏa tốc gửi UBND tỉnh về việc nhiều dự án thực hiện không đúng quy hoạch, xẻ đồi chè để phân lô bán nền, trong đó có những dự án quy mô lớn từ 10-40 ha và nằm ngay trung tâm TP. Bảo Lộc.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, do sự khan hiếm nguồn cung ở trung tâm thành phố, nhà đầu tư ngày càng có xu hướng tìm đến khu vực vùng ven, khiến thị trường đất nền nơi đây tăng giá và đây là điều bình thường. Tuy nhiên, sẽ là bất thường nếu giá đất tăng quá nhanh trong thời gian ngắn, đó là dấu hiệu “sốt ảo”.

Quản lý đất đai là hoạt động rất nhạy cảm

Giải bài toán sốt đất: Minh bạch là yếu tố tiên quyết

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết rằng, thời gian gần đây, nhiều địa phương xuất hiện tình trạng giới đầu cơ, môi giới bất động sản lợi dụng các thông tin về quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng hay triển khai các dự án lớn… để “thổi” giá đất, dẫn đến việc giá đất tăng nhanh bất thường.

Theo ông Khởi, có thể thấy rõ, đặc điểm của những “cơn sốt đất ảo” là đều ăn theo các thông tin chưa rõ ràng về các đề xuất xây dựng các dự án hạ tầng quan trọng như sân bay, cao tốc, các dự án đại đô thị... và một trong những nguyên nhân gây ra “sốt” đất là thông tin quy hoạch sử dụng đất còn chưa rõ ràng, minh bạch, tạo kẽ hở cho những đối tượng xấu lợi dụng tung tin đồn thổi, làm sai lệch hoặc gây nhiễu loạn nhằm đẩy giá nhà đất lên cao để trục lợi.

Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cũng cho hay, trong nhiều “cơn sốt” đất, có những trường hợp “nhóm lợi ích” chủ động công bố thông tin quy hoạch chậm trễ nhằm “tạo sóng”, đẩy giá đất tăng nhanh trong thời gian ngắn rồi bán ra kiếm lời.

Cũng theo ông Tùng, việc có một kênh thông tin về quy hoạch đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận là rất quan trọng, bởi trên thực tế, có những quy hoạch dù mới ở dạng đề xuất đã gây sốt giá cục bộ, đến khi thông tin chính thức được phát đi không như kỳ vọng khiến giá đất giảm nhanh, gây rủi ro cho nhà đầu tư, cũng có những khu vực đã quy hoạch nhưng việc tiếp cận thông tin lại khó khăn, dẫn tới hạn chế thu hút đầu tư.

Thông tin cập nhật về chỉ số Hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh (PAPI) công bố trên trang web Papi.org.vn cho thấy, trên cả nước, số lượng địa phương được ghi nhận có khả năng tiếp cận thông tin quy hoạch đất đai ở mức cao chỉ đếm trên đầu ngón tay, còn lại phần lớn chỉ ở mức trung bình hoặc trung bình thấp, cá biệt có những nơi còn không thay đổi trong nhiều năm. Đây cũng là những địa phương xảy ra tình trạng giá đất “sốt ảo” thời gian qua như Lâm Đồng, Quảng Trị…

Còn chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long chia sẻ, yêu cầu tiên quyết trong quản lý nền kinh tế mở cửa hiện nay là phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, đặc biệt với một thị trường “nhạy cảm” như bất động sản, thông tin càng công khai, minh bạch bao nhiêu thì càng giúp thị trường phát triển bền vững bấy nhiêu.

Theo ông Long, trong các kênh thông tin, báo chí là kênh hiệu quả, chính thống, có kiểm chứng, song có một thực tế là việc phối hợp, cung cấp thông tin giữa các cơ quan quản lý nhà nước với báo chí còn rất hạn chế, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

“Dường như có tình trạng cố tình giấu kín thông tin về quy hoạch đất đai, dự án bất động sản vì lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm”, ông Long nói.

Đồng quan điểm, kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng, việc đảm bảo cung cấp các thông tin quy hoạch về đất đai, nhà ở hiện nay của các cơ quan quản lý còn chưa tốt.

“Trong 20 năm qua, ngành tài nguyên - môi trường công bố nhiều dự án số hóa bản đồ, quản lý địa chính, nhưng vẫn thiếu thông tin đất đai, tạo đất diễn cho những dự án ảo bán đất thật. Ngay cả việc công bố kiểm kê đất đai toàn quốc nhưng không kèm theo bản đồ hiện trạng cho thấy viễn cảnh cung cấp dữ liệu nền địa lý quốc gia để lập quy hoạch còn rất xa vời”, ông Ánh nhấn mạnh.

Liên quan tới vấn đề này, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, trên thị trường hiện nay, một số doanh nghiệp công nghệ đang triển khai hiệu quả phần mềm cơ sở dữ liệu số về quy hoạch có thể kể tới như Meey Map của Meey Land hay Tpizi.vn của Thanh Nam. Theo đó, ngoài tra cứu dự án hay bản đồ quy hoạch trực tuyến, những phần mềm này còn hỗ trợ người dùng tìm kiếm vị trí, thông tin giao dịch, thông tin quy hoạch của bất động sản đang được mua bán, sang nhượng, cho thuê.

“Với những phần mềm như Meey Map, người dùng có thể tra cứu quy hoạch sử dụng đất mọi lúc, mọi nơi chỉ với một thiết bị di động thông minh, đồng thời có thể tiếp cận các thông tin về thị trường bất động sản từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ trong vài phút”, ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch HĐQT Meey Land cho biết.

Ninh Trang