Chung cư 5 tầng trở lên phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc: Ai mua, mua ở đâu?
Theo quy định mới, nhà chung cư, nhà ở tập thể có nhà cao từ 5 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000m² trở lên phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc. Vậy đối tượng nào sẽ đứng ra mua và nếu không thực hiện thì chế tài là gì?
Theo Nghị định số 105/2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, vừa được Chính phủ ban hành, từ ngày 1/7 tới, 44 cơ sở, trong đó, nhà chung cư, nhà ở tập thể có nhà cao từ 5 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000m² trở lên phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
Báo Xây dựng trao đổi với luật sư Dương Văn Thực, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLK dưới góc độ pháp lý để làm rõ hơn các nội dung trên.
TS. Luật sư Dương Văn Thực, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLK.
Theo ông, căn cứ nội dung Nghị định 105, chủ đầu tư, Ban quản trị, hay từng chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc cho phần sở hữu chung của chung cư, nhà tập thể từ 5 tầng trở lên?
Thực tế Nghị định 105 chưa quy định cụ thể đối tượng có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc mà chỉ quy định danh mục gồm 44 cơ sở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, trong đó có nhà chung cư, nhà ở tập thể cao từ 5 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000m² trở lên.
Theo Luật Phòng cháy chữa cháy cứu nạn cứu hộ, cơ quan, tổ chức, cá nhân phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với tài sản của cơ sở thuộc danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc và thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo hiểm.
Nghị định 67/2023 về bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng quy định: Cơ quan, tổ chức và cá nhân có cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định của pháp luật phòng cháy và chữa cháy (bên mua bảo hiểm) phải mua bảo hiểm bắt buộc tại các doanh nghiệp bảo hiểm được phép triển khai nghiệp vụ bảo hiểm theo quy định pháp luật.
Còn theo Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định trong thời gian chưa chuyển quyền sở hữu cho chủ sở hữu nhà chung cư.
Chủ sở hữu nhà chung cư mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng, đóng góp kinh phí để mua bảo hiểm cháy nổ đối với phần sở hữu chung theo quy định. Việc đóng góp kinh phí và đại diện các cư dân mua bảo hiểm đối với phần sở hữu chung thường được thực hiện thông qua Ban quản trị.
Vậy ở các chung cư cũ, nhà tập thể chưa có Ban quản trị hoặc hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh, việc này sẽ được thực hiện thế nào?
Việc triển khai Nghị định 105 đối với các chung cư cũ, nhà tập thể chưa có Ban quản trị hoặc hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh có thể gặp phải một số khó khăn, vướng mắc.
Thứ nhất, thiếu chủ thể đại diện pháp lý và tổ chức thực hiện. Với các chung cư cũ, nhà tập thể chưa có Ban quản trị sẽ thiếu tổ chức đại diện chính thức để đứng ra làm việc với cơ quan Nhà nước hoặc bên cung cấp dịch vụ.
Thứ hai là thiếu hồ sơ pháp lý, hồ sơ hoàn công. Nhiều chung cư cũ, nhà tập thể mặc dù đã đi vào sử dụng nhưng đến nay chưa có đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hoặc chưa xác định rõ phần diện tích sở hữu riêng - chung, không có hồ sơ hoàn công, bản vẽ kỹ thuật, gây khó khăn cho việc xác định phạm vi trách nhiệm bảo trì, bảo dưỡng, cải tạo và dễ phát sinh tranh chấp.
Thứ ba là, không có quỹ bảo trì hoặc không rõ ràng về tài chính. Nhiều chung cư cũ không thu hoặc không quản lý rõ ràng quỹ bảo trì, từ đó không có kinh phí để duy tu, sửa chữa, bảo trì các hạng mục xuống cấp hoặc không có cơ chế giám sát tài chính, gây xung đột với cư dân.
Thứ tư, nhiều nhà chung cư, nhà tập thể cũ đã được xây dựng từ lâu, nhiều nguy cơ mất an toàn nhưng thiếu sự đồng thuận của cư dân hoặc hồ sơ pháp lý không đầy đủ, khó xác định được ranh giới quyền lợi, gây cản trở quá trình cải tạo, di dời, đền bù.
Chưa kể, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, hỗ trợ cư dân bầu Ban quản trị hoặc giải quyết tranh chấp cần có sự tham gia của UBND phường/xã. Tuy nhiên, ở nhiều nơi, chính quyền chưa tích cực vào cuộc. Do đó, quy trình bị kéo dài, nên việc thực thi quy định mới có thể gặp khó khăn.
Theo quy định mới, nhà chung cư, nhà ở tập thể có nhà cao từ 5 tầng trở lên phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
Người dân hoặc đơn vị có trách nhiệm (như Ban quản trị/chủ đầu tư) có thể tìm mua loại hình bảo hiểm cháy nổ bắt buộc này ở đâu, thưa ông?
Theo Nghị định 67/2023/NĐ-CP về bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng quy định, cơ quan, tổ chức và cá nhân có cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định (bên mua bảo hiểm) phải mua bảo hiểm bắt buộc tại các doanh nghiệp bảo hiểm được phép triển khai nghiệp vụ bảo hiểm theo quy định pháp luật.
Các doanh nghiệp bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài đã được Bộ Tài chính cấp phép hoạt động trong lĩnh vực bảo hiểm phi nhân thọ và trong phạm vi nghiệp vụ có bảo hiểm cháy, nổ được phép cung cấp loại bảo hiểm này. Có thể tham khảo danh mục 32 công ty bảo hiểm phi nhân thọ được công khai tại website của Bộ tài chính.
Trong trường hợp các chung cư, nhà tập thể thuộc đối tượng bắt buộc mà không mua hoặc mua không đủ phạm vi bảo hiểm cháy, nổ theo quy định, chế tài xử lý sẽ như thế nào?
Từ ngày 1/7/2025, Nghị định 106/2025 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ có hiệu lực thi hành.
Theo đó, các vi phạm về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc được quy định tại Điều 17 của Nghị định này, hình thức xử phạt là phạt tiền.
Cụ thể: Mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc không đúng mức phí bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định đối với cơ sở phải mua sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 - 15.000.000 đồng.
Không mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ thuộc nhóm 2 theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ (nhà chung cư, nhà ở tập thể có nhà cao từ 5 tầng đến dưới 7 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000m² đến dưới 3.000m²) sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 - 40.000.000 đồng
Không mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ thuộc nhóm 1 (nhà chung cư, nhà ở tập thể có nhà cao từ 7 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 3.000m² trở lên) sẽ bị phạt tiền từ 40.000.000 - 50.000.000 đồng.
Mức phạt trên áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình, hộ kinh doanh, cộng đồng dân cư vi phạm. Trường hợp tổ chức vi phạm mức phạt tiền gấp 2 lần mức phạt tiền nêu trên.
Về đối tượng bị xử phạt, như đã phân tích ở trên, tùy vào việc đã chuyển quyền sở hữu cho chủ sở hữu nhà chung cư hay chưa, phần diện tích đó thuộc sở hữu chung hay riêng... mà xác định chủ thể có nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc. Trách nhiệm thuộc về chủ thể nào mà không thực hiện thì chủ thể đó sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định trên.
Cảm ơn ông!
Danh mục 44 cơ sở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc
Theo Nghị định 105, bên cạnh nhà chung cư, nhà ở tập thể có nhà cao từ 5 tầng trở lên, các cơ sở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc còn bao gồm: Nhà trẻ, trường mẫu giáo, trường mầm non có từ 50 cháu trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 500m2 trở lên; các trường tiểu học, trung học cơ sở, trung học phổ thông, trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, dạy nghề… có nhà cao từ 3 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.500m² trở lên.
Các bệnh viện, phòng khám (đa khoa hoặc chuyên khoa), trạm y tế, nhà hộ sinh, cơ sở phòng chống dịch bệnh, cơ sở nghiên cứu, thí nghiệm chuyên ngành y tế, nhà điều dưỡng, phục hồi chức năng, chỉnh hình, dưỡng lão và cơ sở y tế khác theo Luật Khám bệnh, chữa bệnh có nhà cao từ 3 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 300m² trở lên.
Nhà thi đấu, nhà tập luyện các môn thể thao, bể bơi, sân thi đấu các môn thể thao có khán đài, trường đua, trường bắn, cơ sở thể thao khác được thành lập theo Luật Thể dục, thể thao có từ 1.000 chỗ ngồi trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000m² trở lên.
Trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nước, trụ sở, nhà làm việc của doanh nghiệp, tổ chức chính trị, xã hội có nhà cao từ 3 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 500m² trở lên...
Ngoài ra, trung tâm hội nghị, bảo tàng, thư viện; nhà ga hành khách, nhà khách phục vụ ngoại giao, nhà ga hàng hóa thuộc cảng hàng không; thủy cung; cơ sở kinh doanh dịch vụ vui chơi, giải trí; cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống; cơ sở kinh doanh hàng hóa dễ cháy; khách sạn, nhà nghỉ; nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh với diện tích theo quy định… cũng nằm trong danh mục phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định, cơ sở thuộc danh mục nêu trên phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với tài sản của cơ sở, trừ cơ sở thuộc phạm vi quản lý của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phục vụ mục đích quân sự, quốc phòng, an ninh, trật tự. Khuyến khích các cơ sở khác mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
Đối với cơ sở có tài sản thuộc danh mục bí mật nhà nước, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý Nhà nước thì doanh nghiệp cung cấp bảo hiểm phải bảo đảm các yêu cầu về an ninh, an toàn, bảo mật trong quá trình cung cấp dịch vụ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
Nghị định 105/2025/NĐ-CP cũng quy định, mức trích nộp từ doanh nghiệp bảo hiểm triển khai bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc trong năm tài chính là 2% tổng số phí bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc thực tế thu được của các hợp đồng bảo hiểm gốc trong năm tài chính trước liền kề.
Việc quản lý nguồn thu từ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc thực hiện theo quy định tại Nghị định số 67/2023/NĐ-CP của Chính phủ quy định về bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng và quy định pháp luật có liên quan.
Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2025.
