Chung cư cao cấp khó bán

Thị trường chung cư đang chững lại, nhiều căn hộ khó tiếp cận khách mua. Ảnh: Thế Bằng.

Thời gian gần đây, sàn môi giới của anh Minh Khôi đang nhận rao bán hơn 40 căn hộ tại các quận Thanh Xuân, Nam Từ Liêm và Hoàng Mai (Hà Nội). Số lượng căn rao bán không biến động nhiều so với năm 2024 nhưng số người quan tâm đã giảm hẳn, lượng giao dịch thấp năm ngoái khoảng 30-40%. Trong đó, dòng căn hộ cao cấp, khoảng trên 90 triệu đồng/m2, ngày càng bán chậm.

Những căn hộ đắt đỏ ngày càng khó bán

Bên cạnh đó, những căn hộ vướng pháp lý, chậm bàn giao cũng khó giao dịch thời điểm này. Anh Khôi cho biết một số dự án tại Thanh Xuân và Hoàng Mai chậm tiến độ nhiều năm, hiện có giá bán thấp hơn khoảng 20-30% so với các dự án cùng khu vực nhưng vẫn khó tìm được khách.

Anh cho hay: "Người có dòng tiền đủng đỉnh thì vẫn mua, nhưng số này không nhiều. Còn những người phải vay ngân hàng thì rất hạn chế bởi kể cả khi chủ đầu tư bàn giao đúng hạn thì các dự án mới kiểu này cần thêm nhiều thời gian để làm nội thất, sửa sang. Trong khi thị trường đang chững, họ có nhiều lựa chọn an toàn hơn".

Còn tại các quận Cầu Giấy, Tây Hồ, Bắc Từ Liêm, anh Hoàng Quân - môi giới tự do - đang nhận rao bán 15 căn hộ chung cư, phần lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp. Anh Quân kể số lượng căn gửi bán tăng mạnh từ giữa tháng 3 nhưng người mua đang "khó tính" hơn, giao dịch chậm lại rõ rệt.

Khu vực này, môi giới cho biết tập trung nhiều tòa chung cư cao cấp, giá bán 120-150 triệu đồng/m2. Những căn hộ dạng này phục vụ nhóm khách hàng thiểu số, có nhiều tiền nên vẫn giao dịch được nếu nhà có hướng đẹp, nằm ở tầng đẹp. Tuy nhiên thời gian để tìm khách lâu hơn so với giai đoạn trước.

Theo môi giới này, có 3 nhóm căn hộ đang khó tìm khách. Với các căn dạng này, nếu muốn bán được, đa số chủ nhà đều phải chấp nhận bán thấp hơn đỉnh giá hồi quý III năm ngoái khoảng 100-500 triệu đồng.

Thứ nhất, những dự án không quá nổi trội nhưng giá bán trên 100 triệu đồng/m2. Anh Quân cho biết khoảng tháng 8 năm ngoái, rất nhiều khách cùng đặt hàng dòng căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích gần 90 m2 ở một tòa chung cư thuộc khu Ngoại Giao Đoàn (quận Bắc Từ Liêm) nhưng không có căn bán, lúc đó giá khoảng hơn 75 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khoảng 1 tháng gần đây, loại căn hộ dạng này được nhiều chủ nhà cùng gửi bán, có lúc 5 căn cùng "lên sàn" nhưng chưa căn nào bán được.

"Chỉ sau gần 1 năm, giá bán tăng một mạch từ 7 tỷ đồng lên gần 9 tỷ thì rất hiếm khách liên hệ hỏi mua chứ chưa nói đến chuyện xuống tiền. Mấy ai sẵn tiền để chi 9 tỷ cho một căn hộ 2 phòng ngủ", Quân nói.

Thứ hai là căn hộ nằm trong các tòa chung cư đã đi vào sử dụng trên 10 năm, chất lượng xây dựng không còn tốt hay các căn có hướng không đẹp.

Thứ ba, dòng căn 1 phòng ngủ nhưng giá trên 100 triệu đồng/m2 cũng đang khó có giao dịch. Quân phân tích phần lớn người mua nhà hiện nay là người có nhu cầu chuyển đổi từ các căn hộ nhỏ sang các căn hộ lớn, nhóm khách đầu tư không nhiều, nhóm mua nhà lần đầu cũng không phổ biến. Do đó, dòng căn hộ nhỏ nhưng giá cao không phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính của nhiều người.

Giao dịch chững, hạ giá gần nửa tỷ đồng

Cả 2 môi giới kể trên đều cho biết hiện tại, chủ nhà không còn ở thế "cửa trên" như năm trước, đa số đều phải giảm giá rao, thậm chí có người phải giảm 300-400 triệu đồng để bán được nhanh.

Chung cư Hà Nội đã trải qua 3 năm tăng giá "nóng", nhiều căn hộ tăng giá gấp đôi. Ảnh: Thế Bằng.

Anh Khôi kể ở Thanh Xuân, những căn hộ 3 phòng ngủ tại một dự án trên đường Nguyễn Tuân từng có lúc được bán với giá 9,5 tỷ đồng, nhưng hiện tại, giao dịch chỉ quanh mức 9 tỷ đồng.

Còn ở Cầu Giấy, Tây Hồ, Bắc Từ Liêm, không ít căn hộ từng rao trên 110-120 triệu đồng/m2, đến nay đều đang điều chỉnh giá rao khoảng 5% để có giao dịch.

Dữ liệu của nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã chững giá từ cuối năm 2024. Giá chào bán và lượng giao dịch tại nhiều dự án có chiều hướng đi xuống, không ít chung cư đang giảm giá 2-5% so với đỉnh đầu năm ngoái, chẳng hạn Ha Do Park View, Trung Yên Plaza (Cầu Giấy), Masteri West Heights, FLC Garden City (Nam Từ Liêm), CT4 Yên Nghĩa, Mulberry Lane (Hà Đông)...

Việc hạ giá kỳ vọng để có giao dịch, theo các chuyên gia, là hiện tượng "buộc phải diễn ra" khi thị trường chững lại.

Dữ liệu của Savills mới đây cho thấy 47% dự án căn hộ cũ đang có hiện tượng giảm giá rao bán. Tuy nhiên, mức giảm chỉ tương đương khoảng 1% so với quý IV năm ngoái và "chưa thỏa mãn người mua".

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng diễn biến hạ giá chung cư đã được dự báo từ trước. Ông cũng cho rằng sau khi tăng 50-70%, việc điều chỉnh giá 5-10% là "không thấm vào đâu" nhưng cũng thể hiện thị trường không còn chấp nhận sự vô lý của giá bán, người mua cũng sẽ không mua nhà bằng mọi giá.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, nhận định thị trường căn hộ ở Hà Nội đang chững giá sau gần 2 năm tăng trưởng mạnh. Với thị trường thứ cấp, phần lớn giá chung cư không biến động trong các tháng đầu năm 2025.

Bà cho rằng các năm trước, đà tăng giá của chung cư kéo dài, tốc độ tăng quá nhanh đã khiến không ít chủ nhà đặt nhiều kỳ vọng về giá bán. Tuy nhiên khi thị trường chững lại, giao dịch chậm hơn, chủ nhà buộc phải điều chỉnh kỳ vọng để có thể giao dịch.

Dẫu vậy, bà nhấn mạnh hiện tượng giảm giá rao bán ở một số nơi thực tế chỉ là giảm kỳ vọng của chủ nhà, còn xác suất bán cắt lỗ căn hộ chung cư là rất thấp. Bà An lý giải phần lớn người mua nhà trước năm 2024 đều đã có lãi nhờ vào tốc độ tăng giá kỷ lục của sản phẩm này trong năm qua.

Giá chung cư có tiếp tục giảm?

Ông Nguyễn Văn Đính nhìn nhận phân khúc căn hộ chung cư vẫn là loại hình hướng đến nhu cầu thật và nhu cầu này vẫn rất lớn. Tuy nhiên, phần lớn nhu cầu hiện tại thuộc phân khúc bình dân. Với phân khúc nhà ở vừa túi tiền, vị chuyên gia dự báo, luôn được thị trường hấp thụ tốt.

Còn với các phân khúc cao cấp hiện có, vị chuyên gia nhìn nhận sẽ khó hấp thụ hơn vì giá bán bỏ xa khả năng tài chính của người dân. Ông cho rằng giá sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ ở một số khu vực đã tăng "nóng" - khoảng trên 40%/năm.

Cùng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá thị trường căn hộ thứ cấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục hạ giá bán, về mức dễ tiếp cận hơn.

Trong khi đó, thị trường sơ cấp sẽ khó hạ giá ngay trong quý II, thậm chí có thể tăng tiếp. Tuy nhiên trong dài hạn, khi nguồn cung lớn đổ bộ, bà Hằng dự báo giá bán có thể duy trì trạng thái ổn định hơn.

Còn bà Nguyễn Hoài An, chuyên gia CBRE, dự báo giá căn hộ vẫn có thể tăng nhẹ theo năm, tuy nhiên khó tăng trưởng đột biến như giai đoạn trước.

Về góc độ chủ đầu tư, bà An cho rằng các bên đang và sẽ phải tính toán, cân nhắc kỹ hơn cả về giá bán và cách làm mới sản phẩm trong bối cảnh thị trường giảm "nhiệt".

“Các chủ đầu tư đang phải cân nhắc kỹ về định vị sản phẩm trong năm nay. Năm 2024, những sản phẩm tương tự đã tiếp cận được khách hàng, vậy năm nay, các sản phẩm sẽ phải có gì mới hay có giá bán như thế nào để khách hàng chấp nhận. Đó sẽ là câu hỏi lớn của các chủ đầu tư", bà An nói.

Thủy Tiên