Chung cư cũ được xây 40 tầng:Giải pháp hấp dẫn nhà đầu tư

Đặc biệt, thành phố cho phép nâng chiều cao Khu tập thể Thành Công lên tối đa 40 tầng. Đây là bước ngoặt quan trọng, tạo cơ chế đẩy nhanh tiến độ cải tạo các khu tập thể (chung cư) cũ.

Khu tập thể cũ Thành Công (quận Ba Đình). Ảnh: Đỗ Tâm

Tháo “điểm nghẽn” cố hữu

Theo thống kê, Hà Nội hiện có 1.579 nhà chung cư cũ xây dựng từ những năm 1960 đến 1994. Vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được đặt ra hàng chục năm nay. Trong đó, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô năm 1998 đã đặt ra vấn đề cải tại chung cư cũ với các mục tiêu, như: Tạo lập diện mạo đô thị mới văn minh, hiện đại; nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Tuy nhiên, đến nay, chỉ có 19 dự án hoàn thành và 14 dự án đang triển khai. Giai đoạn 2021-2025, thành phố đặt mục tiêu cải tạo 10 khu chung cư cũ, trong đó có 3 khu thuộc quận Ba Đình nhưng chưa khu nào được cải tạo do vướng mắc quy định cũ về giới hạn chiều cao tối đa từ 18 đến 24 tầng trong khu vực nội đô.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh cho biết, theo cấp độ phân loại, thành phố hiện có 200 nhà chung cư cũ cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D cần phải di dời để xây dựng lại nhưng việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ khó hấp dẫn nhà đầu tư, dù các vị trí đều thuộc tốp “đất vàng”. Việc hạn chế chiều cao công trình là rào cản chính, khiến việc rót tiền vào không bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Còn Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Bá Nguyên nêu, về quy hoạch cải tạo chung cư cũ, UBND thành phố Hà Nội đã chỉ đạo không cấm xây dựng cao tầng nhưng cần bảo đảm nguyên tắc không gia tăng dân số và bổ sung hạ tầng.

Trước thực tế này, tại cuộc họp xem xét phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, tái thiết, xây dựng lại 3 khu tập thể cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch UBND Hà Nội Dương Đức Tuấn đặc biệt nhấn mạnh đến yêu cầu đổi mới, đột phá.

Đối với khu tập thể cũ Thành Công, thành phố yêu cầu UBND quận Ba Đình và đơn vị tư vấn nghiên cứu bổ sung, phát triển không gian xanh, có thể kết hợp không gian ngầm; một số khu đất hạ tầng kỹ thuật cải tạo chỉnh trang được kết hợp, tích hợp trong không gian xanh, cảnh quan. Đặc biệt, không gian “lõi” sẽ được nghiên cứu phát triển cao tầng hơn. Đây là khu vực sẽ bố trí chung cư, tái định cư với chiều cao tối đa 40 tầng, áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng), theo quy định của Luật Thủ đô. Ngoài ra, cần tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất “thương phẩm” thương mại dịch vụ lớn hơn.

Đối với khu tập thể cũ Giảng Võ và phụ cận, việc nghiên cứu một số công trình cao tầng mang tính đột phá tại khu vực gần trục đường Giảng Võ, Kim Mã để kiến tạo tổ hợp khối đế công trình với chức năng thương mại, dịch vụ… cũng được khẳng định là cần thiết. Các chuyên gia đánh giá, đột phá này sẽ tháo “điểm nghẽn”, tạo cơ chế thúc đẩy công tác cải tạo chung cư cũ vốn luôn “trượt” mọi tiến độ, kế hoạch đặt ra.

Khu tập thể Giảng Võ (quận Ba Đình). Ảnh: Nguyễn Quang

Không gây áp lực cho hệ thống hạ tầng

Kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho biết, phương án nâng chiều cao lên 40 tầng để cải tạo các dự án chung cư cũ tại khu tập thể cũ Thành Công là hợp lý, phá thế “bế tắc” lâu nay về chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

“Lãnh đạo UBND thành phố cùng các sở, ngành, đơn vị tư vấn, chuyên gia, nhà khoa học đã và đang xem xét kỹ lưỡng những nội dung đột phá này. Việc xây dựng các công trình cao tầng cần kèm theo các điều kiện về dân số, áp lực hạ tầng xã hội”, Kiến trúc sư Trần Huy Ánh nói.

Theo UBND quận Ba Đình, trong quá trình chỉnh trang, tái thiết, các khu chung cư cũ được phép tăng chiều cao xây dựng tối đa lên 40 tầng, nhưng vẫn bảo đảm không phá vỡ quy hoạch, không tăng dân số, không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng trong nội đô.

“Phần chiều cao tăng lên sẽ tạo ra các diện tích đất thương mại dịch vụ. Số diện tích sàn này có thể đáp ứng nhu cầu tăng thêm diện tích nhà ở cho người dân tái định cư có nhu cầu mua thêm hoặc tăng diện tích để sau khi quy hoạch được duyệt, nhà đầu tư nhìn thấy có được lợi nhuận sẽ tham gia đầu tư tái thiết chung cư cũ”, Trưởng phòng Kinh tế hạ tầng và đô thị (UBND quận Ba Đình) Đỗ Hà Thanh cho biết.

Theo phương án nghiên cứu, khu tập thể Thành Công gồm 68 tòa nhà cao từ 2 đến 5 tầng sẽ được quy hoạch lại còn 24 tòa nhà, có tòa cao tối đa 40 tầng. Khu tập thể Giảng Võ gồm 23 tòa nhà cao từ 2 đến 5 tầng (chưa bao gồm 4 tòa nhà đã cải tạo), sau quy hoạch sẽ còn 11 tòa nhà. Khu tập thể Ngọc Khánh gồm 36 tòa nhà, sau quy hoạch sẽ còn 9 tòa nhà.

Để giải quyết áp lực hạ tầng, các chuyên gia cho rằng, Hà Nội cần tính toán tận dụng không gian ngầm đô thị. Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, Luật Đất đai, Luật Thủ đô đều đặt ra vấn đề mới là khai thác không gian ngầm. Vậy, khai thác không gian ngầm đến đâu, cần có định hướng vào quy hoạch chi tiết. Hà Nội đã phê duyệt Quy hoạch chung không gian xây dựng ngầm thành phố đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 nhưng mới chỉ là khái niệm chung, chỉ giới hạn ở 15 mét ngầm trở lên.

“Việc cải tạo lại chung cư cũ được thành phố đặt ra nhiều năm nhưng triển khai chậm. Bên cạnh áp lực đẩy nhanh tiến độ cải tạo, việc khai thác không gian ngầm, khai thác theo định hướng phát triển TOD… đòi hỏi thành phố phải quyết tâm thực hiện, bám sát đổi mới để đẩy nhanh tiến độ và chất lượng thực hiện”, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm nêu.

Theo tiến độ được UBND thành phố yêu cầu, quận Ba Đình sẽ sớm hoàn thiện các phương án, trình phê duyệt trước ngày 31-3-2025, riêng khu tập thể Ngọc Khánh trong tháng 5-2025. Sau khi được thông qua, phương án quy hoạch sẽ là cơ sở quan trọng kêu gọi nhà đầu tư và được công khai đến người dân.

Bảo Hân