Chung cư Hà Nội hết thời 'ngáo giá'

Có nhu cầu mua căn chung cư cũ 2 phòng ngủ khu vực quận Hà Đông, nhưng sau thời gian dài tìm hiểu anh Minh Khôi (huyện Chương Mỹ, Hà Nội) vẫn chưa tìm được căn hộ ưng ý. "Dự định mua từ đầu năm nhưng thấy giá tăng cao nên tôi vẫn chần chừ. Hiện thị trường hạ nhiệt nhưng giá vẫn cao so với mức tài chính khoảng 2-2,3 tỷ đồng của gia đình", anh nói.

Anh Khôi cho biết đã tham khảo nhiều căn hộ khu vực quận Hà Đông nhưng đa số căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 65-75 m2 đều ở mức 2,6 tỷ đồng đến hơn 3 tỷ đồng dù môi giới cho biết giá này đã hạ cả trăm triệu đồng.

Thực tế, trong 3 tháng đầu năm, thị trường chung cư tại các quận trung tâm lẫn ngoại thành Hà Nội đã chứng kiến "cơn sốt" giá, nhiều dự án ghi nhận mức tăng tới 40% so với cùng kỳ năm 2023 chỉ trong 3 tháng. Tuy nhiên, tình trạng này đã có dấu hiệu chững lại nhanh chóng từ nửa cuối tháng 4.

Giá ngừng tăng, thanh khoản chậm lại

Theo khảo sát, giá bán chung cư hiện đã ngừng tăng, duy trì mức giá giao dịch ngang với thời điểm cuối quý I. Chẳng hạn, tại dự án Sunshine City Ciputra (quận Bắc Từ Liêm), hồi tháng 3, nhiều môi giới rao bán giá lên tới 51-65 triệu đồng/m2 với căn thường và chững giá đến nay. Một số căn đang rao bán với giá khoảng 50-50,8 triệu đồng/m2.

Nằm cách xa trung tâm Hà Nội, ngay cả căn hộ chung cư tại dự án Vinhomes Ocean Park 1 (huyện Gia Lâm) cũng ghi nhận đà chững lại sau giai đoạn tăng mạnh.

Một môi giới bất động sản cho biết từ tháng 12/2023 đến cuối tháng 3 năm nay, giá chung cư thứ cấp tại dự án này tăng thêm 300-500 triệu đồng/căn và từ tháng 4 đến nay dừng ở mức 40-45 triệu đồng/m2 với căn hộ đầy đủ nội thất.

"Giá chung cư tăng nhanh và đạt ngưỡng đỉnh, thậm chí cao hơn giá trị thực nên bắt đầu có xu hướng chững lại để đánh giá lại thị trường. Tuy nhiên, nhu cầu mua vẫn rất nhiều nên giá sẽ khó giảm dù giao dịch chậm lại so với trước", môi giới này lý giải.

Tương tự, anh Nguyễn Ngọc Thành (hay Thành Penthouse), một môi giới căn hộ chung cư lâu năm ở Hà Nội thừa nhận chung cư đã chính thức hết "sốt".

"Dự án chung cư MHD Trung Văn tại 29 Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm, sau khi chủ đầu tư bỏ chính sách cho vay và tăng giá liên tục thì từ ngày 20/4 đến nay không phát sinh một giao dịch nào. Rất nhiều chủ nhà có nhu cầu bán cũng đã phải chấp nhận hạ giá", anh nói.

Hay dự án Trust City Hưng Yên, ngày 5/4 ra hàng đợt đầu với hơn 40 căn và cháy hàng ngay khi mở bán. Nhưng đến đợt ra hàng thứ 2 hôm 4/5 vừa qua với khoảng 80 căn, giá tăng khoảng 10% song đến nay mới chỉ bán được khoảng một nửa.

"Chủ nhà đã bớt kiêu hơn trước rất nhiều. Tôi đã nhận được rất nhiều lời đề nghị giảm giá bán để tìm khách giúp. Lần trước họ tăng giá từng ngày và rất khó giao dịch", anh Thành cho biết.

Theo dữ liệu từ Batdongsan, thị trường chung cư Hà Nội tháng 4 sụt giảm cả mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Trên thị trường mua bán, nếu trong tháng 3, mức độ quan tâm và lượng tin đăng ở phân khúc căn hộ Hà Nội lần lượt tăng 50% và 68% thì đến tháng 4, mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm lần lượt 30% và 2%.

Bên cạnh đó, kết quả khảo sát từ nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5 của đơn vị này cũng cho thấy thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại. Tại một số dự án, số lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 đến hiện tại đã giảm mạnh, chỉ bằng một nửa so với thời "đỉnh cao".

Chị Phùng Thị Hoài, môi giới căn hộ tại quận Nam Từ Liêm và Cầu Giấy, cho biết cuối tháng 3, một chủ nhà gửi căn hộ chung cư 3 phòng ngủ thuộc quận Hà Đông với giá 3,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khoảng 1 tuần dẫn khách đến xem, nhà vẫn chưa bán được. Đến giữa tháng 4, chủ nhà báo tăng giá lên 4,3 tỷ đồng.

"Tôi đã tư vấn mức giá này không hợp lý so với mặt bằng chung nên rất khó bán nhưng chủ nhà nhất định không nghe. Đến nay, căn hộ đó vẫn chưa bán được và cũng rất ít khách muốn đến xem", chị nói.

Vì sao giao dịch ảm đạm?

Lý giải về tình trạng giao dịch ảm đạm dù giá căn hộ ngừng tăng, môi giới Thành cho rằng do thời gian qua, giá chung cư tăng cao đột biến, thiết lập mặt bằng mới khiến thị trường căn hộ gặp "cú sốc lớn" về giá.

"Bên cạnh đó, nhiều người mua cũng chần chừ, có tâm lý chờ đợi khi thị trường căn hộ có động thái ngừng tăng. Song thời gian tới, khi tín hiệu kinh tế khởi sắc, thị trường sẽ sôi động trở lại", môi giới này cho hay.

Anh Thành nhận định giá chung cư sẽ khó giảm mà chỉ đi ngang và tiếp tục xu hướng tăng. "Hiện nay nhu cầu vẫn rất cao trong khi nguồn cung căn hộ vẫn khan hiếm. Chưa kể lãi suất ngân hàng thấp, tiền ngày càng mất giá và nhiều tài sản trú ẩn như vàng, USD lại tăng giá", môi giới này nhìn nhận.

Theo anh, hiện chung cư đã "đứng giá" và đây là lúc người mua nên cân nhắc lựa chọn những căn phù hợp và có thể đàm phán giảm giá với chủ nhà, đặc biệt là hàng chuyển nhượng.

Với những diễn biến hiện tại của thị trường chưng cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng dù mức độ quan tâm và lượng tin đăng đi xuống nhưng giá chung cư vẫn đang neo cao nên việc chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là điều không khả thi.

Theo các môi giới và chuyên gia, giá chung cư tại Hà Nội thời gian tới sẽ khó giảm sâu. Ảnh: Việt Linh.

"Nguồn cung của thị trường chưa thể có sự biến động theo hướng đi lên. Thời gian tới, khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực với các yêu cầu khắt khe trong việc triển khai, phát triển dự án bất động sản khiến số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn", ông nói.

Với nhu cầu đầu tư, vị này cho rằng nếu đầu tư trong ngắn hạn thì người mua chưa nên xuống tiền vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.

Trước tình trạng một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, lưu ý người mua cần xem xét kỹ, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của dự án.

"Trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô, hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý", bà Hằng lưu ý.

Thanh Thương