Chung cư Hà Nội lập đỉnh giá, thanh khoản bắt đầu hạ nhiệt

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội phát biểu tại họp báo

Nguồn cung tiếp tục bùng nổ

Chia sẻ tại Họp báo tổng quan thị trường bất động sản quý II/2026 do CBRE Việt Nam tổ chức ngày 7/7, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội cho biết, nửa đầu năm 2026 tiếp tục là giai đoạn sôi động của thị trường căn hộ với lượng dự án mới duy trì ở mức cao.

Thống kê của CBRE cho thấy, Hà Nội ghi nhận 16.600 căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm, tương đương gần một nửa tổng nguồn cung mới của cả năm 2025. Đây tiếp tục là một trong những giai đoạn có nguồn cung lớn nhất của thị trường nhà ở Thủ đô trong nhiều năm trở lại đây.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô nguồn cung mà còn ở sự thay đổi rõ rệt về cơ cấu giá bán. Nếu trong giai đoạn 2020-2025, thị trường vẫn xuất hiện các dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m² (chưa bao gồm thuế và phí), thì đến nửa đầu năm 2026, phân khúc này đã hoàn toàn biến mất.

Theo bà Hoài An, điều đó cho thấy mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội đã bước sang một ngưỡng mới khi toàn bộ nguồn cung mở bán đều thuộc nhóm giá từ 60 triệu đồng/m² trở lên.

Riêng trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 8.600 căn hộ mở bán mới, trong đó 72% nguồn cung đến từ khu vực Hà Nội, bao gồm cả một số dự án giáp ranh Hưng Yên được CBRE xếp chung do có đặc điểm sản phẩm và tệp khách hàng tương đồng.

Trong khi đó, tại TP.HCM, thị trường ghi nhận khoảng 6.500 căn hộ mở bán mới, nhưng chỉ 13% nằm tại khu vực TP.HCM cũ, phần lớn nguồn cung đến từ khu vực Bình Dương trước đây. Chính sự khác biệt về cơ cấu nguồn cung khiến TP.HCM vẫn còn xuất hiện các dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m², trong khi phân khúc này đã không còn tại Hà Nội.

Theo CBRE, các dự án mới tại Hà Nội chủ yếu có quy mô từ 700-2.000 căn hộ, tập trung ở khu vực phía Tây và phía Nam thành phố - những khu vực đang trở thành động lực tăng trưởng chính của thị trường nhà ở.

Nguồn cung mới tập trung ở các vị trí có giá trị cao cũng kéo mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng. Dữ liệu CBRE cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình trong quý II/2026 đạt khoảng 95 triệu đồng/m², cao hơn quý IV/2025 và quý I/2026, đồng thời là mức cao nhất trong bốn quý gần đây.

Theo bà Hoài An, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc phần lớn dự án mở bán mới nằm tại khu vực trung tâm phía Tây Hà Nội - nơi tập trung nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, qua đó kéo giá bán bình quân toàn thị trường lên mức mới.

Thanh khoản giảm tốc

Trong khi mặt bằng giá tiếp tục đi lên, thanh khoản thị trường lại phát đi những tín hiệu hạ nhiệt sau giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Theo CBRE, giai đoạn 2021-2025, tỷ lệ hấp thụ căn hộ mở bán mới tại Hà Nội luôn duy trì trên 80%. Tuy nhiên, đến nửa đầu năm 2026, tỷ lệ này đã giảm xuống dưới 70%.

Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước sang một chu kỳ mới với nguồn cung dồi dào hơn nhưng sức hấp thụ có dấu hiệu chậm lại

Nếu xét theo từng quý, xu hướng giảm tốc thể hiện rõ hơn. Trong giai đoạn từ quý I/2025 đến quý I/2026, tỷ lệ bán hàng thường dao động trong khoảng 85-90%, thậm chí có thời điểm vượt 90%. Tuy nhiên, sang quý II/2026, tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 68%, phản ánh tốc độ tiêu thụ sản phẩm đã chậm hơn đáng kể.

Theo bà Nguyễn Hoài An, những tín hiệu giảm tốc này thực tế đã xuất hiện từ cuối năm 2025, sau một thời gian dài thị trường tăng trưởng mạnh cả về giá bán lẫn nguồn cung.

Bên cạnh việc mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trở lại, triển vọng nguồn cung mới tiếp tục dồi dào trong thời gian tới cũng khiến người mua thận trọng hơn, dành nhiều thời gian cân nhắc trước khi đưa ra quyết định xuống tiền.

Diễn biến tương tự cũng xuất hiện trên thị trường căn hộ thứ cấp. Sau hai năm 2024 và 2025 ghi nhận mức tăng giá rất cao, khoảng 24-25%/năm, tốc độ tăng đã bắt đầu chậm lại từ cuối năm 2025. Đến quý II/2026, mức tăng giá thứ cấp theo năm chỉ còn 13%.

Đáng chú ý, nếu so với quý I/2026, giá căn hộ thứ cấp đã giảm khoảng 2,5%, kéo tốc độ tăng trưởng theo năm từ mức 24-25% xuống còn 13%.

Theo CBRE Hà Nội, diễn biến này cho thấy thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh lành mạnh sau chu kỳ tăng nóng. Giá sơ cấp vẫn được nâng đỡ bởi cơ cấu nguồn cung mới, trong khi thị trường thứ cấp và thanh khoản đang dần cân bằng hơn dưới tác động của yếu tố lãi suất, nguồn cung và tâm lý người mua.

Nhìn về nửa cuối năm 2026, bà Nguyễn Hoài An dự báo nguồn cung mới sẽ tiếp tục tăng mạnh. Tổng nguồn cung mở bán cả năm có thể đạt gần 30.000 căn hộ, tiến sát mức kỷ lục của thị trường trong các giai đoạn trước.

Theo bà An, quy mô nguồn cung lớn sẽ đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư trong việc xây dựng chiến lược định giá, phân khúc sản phẩm cũng như chính sách hỗ trợ tài chính để gia tăng sức cạnh tranh.

Trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng và có nhiều lựa chọn hơn, diễn biến giá bán và thanh khoản của thị trường trong các quý tới sẽ phụ thuộc đáng kể vào xu hướng lãi suất cũng như mức độ cải thiện niềm tin của người mua nhà. Đây sẽ là những yếu tố quyết định liệu thị trường căn hộ Hà Nội có tiếp tục duy trì đà tăng trưởng hay bước vào giai đoạn ổn định và phát triển bền vững hơn.