Chung cư Hà Nội rời nội đô, người mua ngày càng khó xuống tiền

Gần một nửa nguồn cung mới dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi

Theo báo cáo Hà Nội MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường nhà ở Thủ đô tiếp tục có sự điều chỉnh trong nửa đầu năm 2026. Cả căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận nguồn cung mới và lượng giao dịch sụt giảm, cho thấy tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Trong khi doanh nghiệp cân nhắc kỹ hơn thời điểm đưa dự án ra thị trường, người mua cũng không còn dễ dàng xuống tiền như trước. Các yếu tố về giá, pháp lý, vị trí, chất lượng dự án và tiềm năng tăng giá dài hạn được xem xét kỹ hơn.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là nguồn cung nhà ở đang dịch chuyển mạnh ra ngoài khu vực lõi. Đây được xem là hệ quả của quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, chi phí phát triển dự án tăng cao và định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đô thị đa cực.

Căn hộ tiếp tục là phân khúc chủ đạo của thị trường nhà ở Hà Nội. Tuy nhiên, nguồn cung mới trong quý II/2026 lại giảm đáng kể.

Theo Cushman & Wakefield, trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội có khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới. Riêng quý II ghi nhận gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý trước và giảm 44% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm. Khoảng 44% nguồn cung nằm ở khu vực rìa trung tâm, 48% tại ngoại thành, phần còn lại tập trung ở phía Tây.

Thị trường chung cư Hà Nội giảm giao dịch nhưng giá bình quân vẫn tăng. Ảnh: Hồng Khanh

Sự dịch chuyển này phù hợp với xu hướng mở rộng không gian đô thị của Hà Nội. Khi quỹ đất khu vực lõi ngày càng khan hiếm, các dự án mới có xu hướng tìm đến những khu vực còn dư địa phát triển, nơi có thể hình thành các khu đô thị quy mô lớn với hệ thống tiện ích đồng bộ.

Định hướng quy hoạch đô thị đa cực với 9 khu đô thị trung tâm và 9 cực tăng trưởng được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng này trong những năm tới.

Tuy nhiên, vấn đề của thị trường vẫn nằm ở cơ cấu sản phẩm.

Phân khúc hạng sang chiếm hơn 52% nguồn cung mới trong quý II, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Điều này khiến khoảng cách giữa sản phẩm được đưa ra thị trường và nhu cầu ở thực ngày càng lớn.

Các dự án mở bán hiện nay chủ yếu có pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi những chủ đầu tư có uy tín, tích hợp nhiều tiện ích và đưa ra chính sách bán hàng nhằm thu hút khách hàng. Thị trường vì vậy đang chuyển sang giai đoạn chọn lọc hơn, thay vì ưu tiên mở rộng nguồn cung bằng mọi giá.

Giao dịch giảm, người mua cân nhắc kỹ hơn

Diễn biến nguồn cầu cũng cho thấy sự thận trọng ngày càng rõ của thị trường. Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận khoảng 9.700 căn hộ được tiêu thụ. Riêng quý II có gần 4.600 căn giao dịch, giảm 12% so với quý trước và giảm tới 45% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo Cushman & Wakefield, một phần nguyên nhân đến từ cơ cấu nguồn cung khoảng 72% sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Bên cạnh đó, tâm lý của nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng và thị trường đang trải qua quá trình điều chỉnh theo định hướng quy hoạch mới.

Người mua hiện có xu hướng ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn ngày càng khó thuyết phục khách hàng.

Trái với đà giảm của giao dịch, giá căn hộ sơ cấp bình quân vẫn tăng mạnh. Cushman & Wakefield ghi nhận giá bán sơ cấp bình quân quý II/2026 đạt khoảng 4.659 USD/m2m (tương đương hơn 122,7 triệu đồng/m2), tăng 19% so với quý trước và tăng 36% so với cùng kỳ năm 2025.

Mức tăng này chủ yếu phản ánh sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung, khi tỷ trọng căn hộ cao cấp và hạng sang ngày càng lớn. Trong khi đó, phân khúc bình dân gần như không có sản phẩm mới.

Điều này tạo ra nghịch lý trên thị trường: giao dịch giảm nhưng giá bình quân vẫn tăng. Nguyên nhân không đơn thuần là giá của từng dự án tăng, mà còn bởi những sản phẩm giá thấp hơn ngày càng ít xuất hiện trong cơ cấu nguồn cung.

Bài toán khả năng chi trả vì thế tiếp tục là thách thức lớn đối với thị trường, nhất là với nhóm khách hàng đại chúng.

Đánh giá về thị trường, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc hơn.

Theo bà, cả chủ đầu tư và người mua đều ngày càng coi trọng chất lượng sản phẩm, tính minh bạch pháp lý và khả năng tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn.

Trong trung và dài hạn, nguồn cung được kỳ vọng tiếp tục mở rộng tại khu vực ngoại thành, khi Hà Nội đẩy mạnh giãn dân, phát triển đô thị đa cực và cải thiện hạ tầng giao thông.

Về giá, bà Ngọc cho rằng trong ngắn hạn, giá bán tiếp tục xu hướng tăng do thiếu hụt nguồn cung căn hộ bình dân, trong khi nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Về dài hạn, thị trường có thể tiếp tục phân hóa. Khu vực nội đô có khả năng tiếp tục tăng giá do quỹ đất hạn chế. Trong khi đó, các khu vực ngoại thành có lợi thế về nguồn cung và dư địa phát triển, nên mặt bằng giá có thể dễ tiếp cận hơn.