Chung cư mini được rao bán ồ ạt, tính pháp lý ra sao?

Bán tháo căn hộ chung cư mini

Theo thống kê ở Hà Nội có đến 2.000 chung cư mini, tập trung ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ, Hai Bà Trưng.

Ghi nhận một số nhóm và website bất động sản tại Hà Nội, một căn hộ chung cư mini từ hơn 35 m2 đến gần 70 m2 đang được chào bán “cắt lỗ” chỉ còn 600 triệu đồng đến trên một tỷ đồng/căn hộ.

Chia sẻ trên Báo Tiền Phong, anh Nguyễn Hồng Lam (Trung Văn, Nam Từ Liêm) cho biết: “Tôi mua nhà chung cư mini diện tích 56 m2 với giá 1,1 tỷ đồng cách đây 11 năm. Tòa nhà cao 10 tầng không có thang thoát nạn bên ngoài và cũng không có thiết bị phòng cháy chữa cháy đúng quy định. Sau vụ hỏa hoạn tại chung cư quận Thanh Xuân, 2 vợ chồng tôi quyết định bán căn nhà. Do không có sổ đỏ nên tôi nghĩ dù tôi đã hạ giá xuống còn 800 triệu đồng cũng khó có người hỏi mua”.

Chị Ngọc Linh - chủ một căn hộ chung cư 42 m2 tại Thanh Xuân - chia sẻ, chị mua căn hộ có giá 900 triệu đồng cách đây 7 năm bởi gần cơ quan, giá rẻ và hàng tháng không mất nhiều phí dịch vụ như chung cư thương mại.

Tuy nhiên, chị Linh cũng giật mình vì chung cư mình ở tương tự như chung cư vừa bị cháy. “Tòa nhà tôi cao 10 tầng, tầng 1 để xe và tầng thượng để phơi quần áo. Tuy nhiên, tại tầng thượng, chủ quây kín bằng khung sắt, lợp mái tôn, không có cửa thoát hiểm. Ngõ vào trong tòa nhà chỉ khoảng gần 3 m, cách đường lớn ước tính 20-40 m", chị Linh nói.

Nhiều người muốn bán lại căn hộ chung cư mini sau vụ cháy tại quận Thanh Xuân vừa qua. Ảnh Nhật Di.

Vì lo sợ xảy ra cháy, chị Linh cũng chuẩn bị thang dây, mặt nạ phòng độc… “Dù chuẩn bị vật dụng, tôi vẫn có ý định rao bán căn hộ này để chuyển xuống nhà đất cấp 4 và chấp nhận xa trung tâm. Chắc chắn giờ giá chung cư mini hạ nhưng chỉ cần bán được, lỗ tôi cũng bán”, chị Linh cho hay.

Đang hoàn thiện nhà chung cư mini 6 tầng, 1 tum, anh Đỗ Minh Long (Cầu Giấy, Hà Nội) nói: “Diện tích đất 60 m2 tôi xây 12 phòng để cho thuê. Tôi đã xây xong phần thô và đang hoàn thiện. Tuy nhiên, giờ tôi không chịu nổi lãi vay ngân hàng vẫn lên tới 13,5% nên tôi quyết định bán cắt lỗ 500 triệu đồng so với đầu năm 2023 tôi rao bán”.

Anh Long chia sẻ thêm, trước đây các chung cư mini xây dựng lên đến 10 tầng nhưng sau vụ cháy vừa qua, không ai dám xây vượt giấy phép.

Những rủi ro khi mua căn hộ chung cư mini

Về pháp lý liên quan đến chung cư mini, khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/CP quy định: “Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Thế nhưng trên thực tế, rất ít chung cư mini đáp ứng được các tiêu chí trên. Tại không ít địa phương, nhiều tổ chức, cá nhân đã lợi dụng sự buông lỏng quản lý của chính quyền, đã lách luật, xây dựng tràn lan các chung cư “hộp diêm” không đúng với quy định. Chính việc nở rộ loại nhà chung cư mini này đã làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị. Những dự án được hình thành bởi chủ đầu tư kém uy tín chắc chắn sẽ gặp nhiều rủi ro về pháp lý. Tất yếu người mua cũng phải đối diện với khó khăn trong việc sở hữu loại tài sản này.

TS.LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp. Ảnh VPLSCP.

Chia sẻ với Doanhnhanvn.vn, TS.LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp phân tích những rủi ro đối với người dân mua căn hộ tại các tòa chung cư mini hiện nay. Luật sư Đặng Văn Cường cho biết, theo văn bản dưới luật của một số UBND cấp tỉnh, thành phố như Quyết định số 24 năm 2014 của UBND TP Hà Nội, tại Điều 22 có quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư mini. Do vậy, khái niệm căn hộ "chung cư mini" đã được sử dụng trong một số văn bản pháp luật và văn bản dưới luật.

Theo đó, Hà Nội quy định rằng với những tòa nhà xây nhiều tầng của các tổ chức hay hộ cá nhân xây dựng, nhưng những tòa nhà nhiều tầng đó chia thành nhiều căn hộ và mỗi căn hộ khép kín có diện tích tối thiểu là 30 m2, đảm bảo tiêu chuẩn kĩ thuật theo luật 70 của Luật nhà ở về tiêu chuẩn của căn hộ chung cư, trong đó có tiêu chuẩn về phần diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng, về cầu thang, hành lang..., đặc biệt là quy định về phòng cháy chữa cháy. Nếu đủ tiêu chí như vậy sẽ được cấp quyền sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, thực tế cho đến nay chưa có tòa nhà chung cư riêng lẻ do hộ cá nhân xây dựng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ. Do vậy, pháp lý của căn hộ chung cư mini ở Việt Nam hiện nay vẫn là mang tính tự phát và đang có một khoảng trống pháp lý liên quan đến quản lý và sở hữu căn hộ chung cư mini.

Theo luật sư Đặng Văn Cường, vừa qua TP Hà Nội đã cho kiểm tra bước đầu và trên địa bàn thành phố có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mini ở sâu trong khu chung cư, khu vực này thuận tiện cho những người đi làm. Giá các căn hộ tại các tòa nhà chung cư mini này cũng khá rẻ chỉ trên dưới 1 tỷ đồng, phù hợp với các cặp vợ chồng trẻ làm việc tại các khu chung tâm. Chính vì vậy, nhu cầu sở hữu, mua chung cư mini là rất lớn từ giai đoạn 2012-2014. Hiện nay, các căn hộ chung cư mini này đã tương đối cũ và nguy cơ cháy nổ cao. Vì thế, cần có đánh giá tổng thể, ra soát và lên phương án cụ thể để đảm bảo an toàn cho những hộ dân sinh sống ở trong các căn hộ đó.

Nêu đề xuất khắc phục về lỗ hổng về pháp lý đối với loại hình chung cư mini, luật sư Đặng Văn Cường cho biết, không chỉ chung cư mini, hiện nay Việt Nam còn có một số loại hình sản phẩm bất động sản mới chưa hoàn thiện khung pháp lý như Codotel, Officetel, Resort, Shophouse.... Khi chưa hoàn thiện khung pháp lý điều đó đồng nghĩa với việc tạo lập, quản lý, chuyển nhượng mua bán, nguy cơ về cháy nổ, quản lý về phòng cháy chữa cháy, quản lý về an ninh trật tự chưa có cơ sở, căn cứ pháp lý.

Chính vì vậy, qua vụ cháy chung cư mini tại quận Thanh Xuân vừa qua, nhu cầu cấp thiết lúc này là cần phải kiểm tra, rà soát từ đó có được kết quả xác minh ban đầu là có bao nhiêu căn hộ chung cư mini, có bao nhiêu người dân đang sinh sống trong đó và lên phương án cụ thể đối với từng tòa nhà (chung cư mini đó) để hướng đến mục tiêu cuối cùng là phục vụ cho đời sống của người dân, đảm bảo an sinh xã hội đối với các hộ dân đang sinh sống trong những căn chung cư đó.

Đối với những những người đã bỏ số tiền lớn ra mua các căn hộ trong những toàn nhà chung cư mini, luật sư Đặng Văn Cường đưa ra khuyến cáo, với những căn hộ chung cư mini không đảm bảo tiêu chí, tiêu chuẩn của một tòa nhà chung cư thì đương nhiên sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ. Việc không được cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì việc mua bán với các căn hộ là hợp đồng dân sự vô hiệu, không được pháp luật cho phép. Pháp luật quy định đối với các hộ để ở đủ điều kiện để bán thì phải được phép của Sở Xây dựng, Sở cho phép bán mới được bán. Việc bán phải có hợp đồng mua bán và đăng ký sang tên, cấp giấy chứng nhận sở hữu cho người mua. Nhưng với chung cư mini không thể làm được điều đó bởi pháp lý chưa hoàn thiện và thực tiễn thì những căn hộ chung cư đó không đảm bảo tiêu chuẩn kĩ thuật của một tòa nhà chung cư và căn hộ chung cư cũng không được quyền cấp phép.

Đối với những người dân đã trót mua và ở chung cư mini hiện nay thì cần phải xem lại pháp lý là việc thỏa thuận giữa mình và chủ đầu tư là hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc hay là thỏa thuận viết tay có đóng dấu công ty... phải xem lại. Cần đọc lại các điều khoản liên quan trong đó, đặc biệt là điều khoản liên quan đến chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận cho sở hữu căn hộ như đảm bảo sở hữu của người mua. Lưu ý: Khi tất cả những hộ dân đó đều có một thỏa thuận với chủ đầu tư là sang tên toàn bộ tòa nhà cho tất cả những người dân đang sinh sống ở đấy với hình thức sở hữu chung thì lúc đó tính pháp lý được đảm bảo cao nhất. Còn đối với các hợp đồng văn bản khác chỉ là mua bán từng căn hộ thì hợp đồng vô hiệu. Đối với hợp đồng vô hiệu thì trước tiên những hộ dân này yêu cầu chủ đầu tư phải trả lại tiền và bồi thường thiệt hại, trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể đưa ra tòa án để giải quyết.

Nếu như toàn nhà đó vì một lý do vì an ninh, trận tự xã hội, an toàn phòng cháy chữa cháy, bị cơ quan chức năng đình chỉ hoạt động, buộc tháo dỡ công trình vì vi phạm trật tự theo quy định thì lúc đó những người sở hữu căn hộ khởi kiện được yêu cầu trả lại tiền, bồi thường thiệt hại.