Chung cư xây mới sẽ có thời hạn sử dụng: Tác động đến thị trường ra sao?

Tâm lý thị trường sẽ là yếu tố chịu tác động lớn nhất

Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu định hướng, giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng đây là định hướng quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.

Theo chuyên gia, đề xuất chung cư xây mới có thời hạn sử dụng sẽ tác động trực tiếp đến tâm lý thị trường nhà đất, đặc biệt là với phân khúc căn hộ.

Tuy nhiên, theo bà Miền, đây cũng là chính sách có tác động trực tiếp đến tâm lý thị trường, quyền tài sản của người dân và xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản, do đó cần được thiết kế với lộ trình và cơ chế thực thi minh bạch. Điều đầu tiên cần làm rõ là phân biệt giữa quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng công trình.

Theo tinh thần, định hướng của nghị quyết, đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ căn cứ vào niên hạn của công trình xây dựng, tức là gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

Bà Miền cho rằng, đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Đất có thể được sử dụng ổn định lâu dài nhưng công trình luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, quá trình khai thác, vận hành và bảo trì. Do đó, việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng bản chất kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

Theo VARS IRE, quy định về thời hạn sử dụng căn hộ cũng có thể tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Thực tế, hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại diễn ra rất chậm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc đời công trình và cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Nếu được quy định đầy đủ, chính sách sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu; đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn.

Theo bà Phạm Thị Miền, dù định hướng chính sách có cơ sở về quản lý đô thị, song trong ngắn hạn, yếu tố cần được quan tâm nhất chính là phản ứng của thị trường.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE).

Tâm lý của đa số người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời, luôn ưu tiên tính “sở hữu” và “lâu dài”. Vì vậy, chỉ cần có thông tin liên quan tới việc “giới hạn” thời gian sở hữu lập tức sẽ khiến tâm lý người dân lo lắng.

"Nếu không được truyền thông và quy định rõ ràng, người dân có thể có cảm giác 'trả tiền cục' nhưng chỉ được 'thuê dài hạn'. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, đặc biệt là đối với phân khúc căn hộ chung cư", bà Miền nhận định.

Theo chuyên gia, trong trường hợp tâm lý này lan rộng, một bộ phận người mua có thể chuyển hướng sang nhà thấp tầng hoặc đất nền, vì ưu tiên tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài. Điểm cốt lõi trong định hướng của nghị quyết không phải là việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ, mà là yêu cầu "gắn với bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu.

Điều này đồng nghĩa khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn phải được bảo đảm thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Để chính sách khả thi và đi vào cuộc sống, bà Miền cho rằng, cần tiếp tục cụ thể hóa nhiều nội dung như: cách xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; cơ chế góp vốn, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới…

Phải có cơ chế đảm bảo quyền lợi rõ ràng cho người dân

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất cũng đã bổ sung quy định loại hình chung cư có thời hạn, việc xác lập quyền sở hữu tài sản của người dân và quy định xử lý đối với trường hợp nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Đề xuất này đang nhận được sự quan tâm của người dân, đặc biệt là với những người đang ở chung cư.

Là cư dân đang sinh sống tại một chung cư ở phường Hoàng Liệt (Hà Nội), anh Phan Bình cho rằng, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là cần thiết nếu đi kèm cơ chế bảo đảm quyền lợi của người dân.

"Tôi thấy về bản chất, công trình nào cũng có tuổi thọ. Nếu tòa nhà xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn thì việc xây dựng lại là hợp lý. Điều tôi quan tâm không phải là có thời hạn hay không, mà là sau khi chung cư hết niên hạn thì cư dân sẽ được bố trí ra sao, phải đóng thêm bao nhiêu tiền, quyền lợi có được bảo đảm hay không. Nếu các quy định này rõ ràng thì tôi vẫn yên tâm mua và ở chung cư", anh Bình nói.

Số lượng lớn chung cư cũ chưa được cải tạo do là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc đời công trình

Trong khi đó, chị Trần Thu Hà, cư dân một khu chung cư tại phường Yên Sở (Hà Nội), lại bày tỏ sự băn khoăn trước định hướng quy định mới.

"Vợ chồng tôi dành dụm nhiều năm mới mua được căn hộ với suy nghĩ đây là tài sản lâu dài để sau này có thể để lại cho con. Nếu quy định căn hộ chỉ được sử dụng theo niên hạn công trình thì chắc chắn người mua sẽ cân nhắc nhiều hơn. Tôi lo giá trị tài sản sẽ bị ảnh hưởng và tâm lý người mua căn hộ cũng sẽ thay đổi nếu cơ chế bảo đảm quyền lợi không được quy định thật cụ thể", chị Hà chia sẻ.