Chuyển condotel thành chung cư: Giải pháp 'chữa cháy' một thời kỳ hỗn độn

Một góc khu phức hợp Đà Nẵng Times Square

Hiện nay, một số dự án condotel xin chuyển mục đích sử dụng đất từ khách sạn, condotel thành chung cư. Đơn cử, bốn tòa tháp thuộc khu phức hợp Đà Nẵng Times Square của Công ty Cổ phần Kim Long Nam ở quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng đã được chính quyền đồng ý.

Đến cuối tháng 3/2024, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã có công văn thông báo số 1826/SXD-QLN về việc huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tại dự án tháp CT1 và CT2, dự án tháp CT3 và CT7 tại Khu phức hợp Đà Nẵng Times Square. Dự án Cocobay Đà Nẵng nổi tiếng lùm xùm một thời cũng đã được phép chuyển sang căn hộ để ở.

Tại dự án Arena Cam Ranh chủ đầu tư không chuyển đổi mục đích nhưng đã bàn giao căn hộ cho người mua sử dụng để ở hoặc tự khai thác kinh doanh.

Để tìm hiểu rõ hơn những vấn đề trong việc chuyển đổi công năng dự án từ condotel thành nhà ở chung cư, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trò chuyện cùng ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam.

Thời gian qua, nhiều dự án condotel xin chuyển đổi công năng thành chung cư. Ông có quan điểm như thế nào về vấn đề này?

Condotel là loại hình bất động sản du lịch, lưu trú khách sạn. Khi quy hoạch, chuyển đổi sang nhà ở, tại các dự án này cần xác định chỉ tiêu dân số. Tiếp đến, cần nghiên cứu là hạ tầng xã hội, phục vụ những nhu cầu thiết yếu của một dự án để ở.

Việc chuyển đổi công năng dự án trong lúc này gọi là “chữa cháy”, chỉ phù hợp với những dự án cụ thể, đã xây dựng hiện hữu. Tôi cho rằng, đây việc giải quyết hậu quả của một thời kỳ hỗn độn của bất động sản.

Từ 2014 – 2015, condotel xuất hiện tại Việt Nam và bắt đầu nở rộ, tôi đã từng trả lời phỏng vấn báo chí thời điểm đó, khi phát triển bất động sản du lịch như condotel mà không kiểm soát thì tất cả bãi biển, bờ biển của Việt Nam sớm trở thành những nghĩa địa của bất động sản.

Đến nay, sự thật đã rõ, hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng của nhà đầu tư "chôn" vào condotel. Phần lớn các dự án cam kết lợi nhuận đều không trả lãi hoặc trả theo hình thức khác như là giảm giá, tặng voucher. Một số doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản cũng không thể trả lợi nhuận, mà chỉ có văn bản khất nợ.

Các dự án condotel chuyển đổi sang nhà ở như tôi đã đề cập ở trên chỉ là hình thức chữa cháy, nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư. Từ đó, giải quyết, tránh được vấn đề kiện tụng, xung đột dân sự giữa giữa chủ đầu tư và người dân.

Khi chuyển đổi sang căn hộ, tính pháp lý tốt hơn so với dự án condotel ban đầu. Từ đất thương mại thương mại 50 - 70 năm, chuyển về sở hữu lâu dài. Nếu không chuyển đổi các dự án condotel, sẽ không bao giờ xử lý dứt điểm được tồn đọng của thị trường.

Vậy khi chuyển đổi công năng của condotel thành chung cư, nhà đầu tư được hưởng lợi gì, thưa ông?

Theo tôi, sự chuyển đổi này, nhà đầu tư chắc chắn có hưởng lợi hơn so với việc giữ nguyên hiện trạng. Thứ nhất, giá trị tài sản hoàn toàn khác, nhà đầu tư, khách hàng có chứng nhận pháp lý “sổ hồng” cầm tay. Thứ hai, sau khi chuyển công năng giá trị căn hộ sẽ tăng lên.

Bởi vì trước đó loại hình condotel dùng để lưu trú, nên dù là căn hộ mình đầu tư, nhưng khi kinh doanh hoặc sử dụng vẫn phải xin phép phía chủ đầu tư. Còn nếu trở thành nhà ở, nhà đầu tư, khách hàng có thể tự do giao dịch mua bán, hay cho thuê.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam

Đáng chú ý, tiền sử dụng đất của Nhà nước cũng được thu thêm. Quan trọng hơn nữa, dự án không bị lãng phí. Đa phần condotel bây giờ khai thác rất khó khăn, cho nên công trình dễ hoang hóa, xuống cấp, thay vì để vậy, thì chuyển đổi sang chung cư là điều hợp lý.

Sự thay đổi tính chất nhà ở, sẽ đóng góp nguồn cung căn hộ cho thị trường bất động sản lúc khan hiếm. Các dự án condotel có vị trí tốt, tính thẩm mỹ cao, nên nhu cầu mua của khách hàng được đánh giá khá tích cực. Tôi nghĩ rằng, điều này có tác động tốt đến thị trường trong thời gian tới.

Nếu nhà đầu tư đã mua hoặc mua nhiều căn thanh khoản sản phẩm tốt hơn, khi pháp lý căn hộ rõ ràng, dễ mua bán trên thị trường.

Tuy nhiên, nhiều người cho rằng, việc chuyển đổi công năng dự án cũng sẽ xảy ra nhiều vấn đề. Dưới góc nhìn của chủ doanh nghiệp, theo ông, nhà đầu tư, khách hàng phải đối mặt với những khó khăn nào?

Đúng vậy. Dự án condotel được chuyển sang nhà ở dễ xảy ra vấn đề tranh cãi về phí quản lý giữa người dân và chủ đầu tư. Trước đây là căn hộ du lịch phí dịch vụ cao, còn chi phí này của nhà ở mặt bằng chung thấp hơn.

Do đó, để giải quyết khúc mắc này, chủ đầu tư và khách hàng cần nêu rõ trong hợp đồng mua bán. Sau này, dự án sẽ thành lập Ban quản trị nên cần cân nhắc các loại phí dịch vụ của chung cư.

Chúng ta cũng nên quan tâm đến phí bảo trì. Đa phần, chi phí này sẽ bị chủ đầu tư chiếm dụng, thời gian qua, nhiều trường hợp đã có kiện cáo giữa khách hàng đối với chủ đầu tư về vấn đề này.

Theo kết cấu xây dựng, các căn hộ condotel có một vấn đề bất cập đó là căn hộ rất nhỏ, thường dùng để lưu trú, không phải nhà ở dùng sinh hoạt gia đình. Những cái căn hộ nhỏ như thế này, đa phần chỉ một gia đình nhỏ 3 người hoặc hộ độc thân.

Việc chuyển đổi nhiều dự án condotel thành chung cư có tác động như thế nào đến quy hoạch đô thị, thưa anh?

Nguy cơ về vỡ quy hoạch đô thị là vấn đề không quá lo ngại. Do những sản phẩm condotel này đa phần ở khu du lịch của các địa phương, nên dân cư không nhiều và xa các trung tâm thành phố. Vấn đề cần quan tâm đó là hạ tầng Xã hội cần thiết để phục vụ cho nhu cầu dân cư như trường học, bệnh viện, chính quyền các địa phương cần điều chỉnh bổ sung trong quy hoạch thời gian tới.

Xin cám ơn ông!

Phan Mỹ