Chuyên gia hiến kế giải pháp khắc phục chênh lệch cơ cấu sản phẩm nhà ở

Phân hóa và cục bộ

Theo đó, niềm tin của cả nhà đầu tư và người mua nhà - chốt chận cuối cùng để thị trường BĐS thực sự trở về "trạng thái bình thường", đã được củng cố, nhờ hàng loạt các động thái, chính sách hỗ trợ, dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước, sự chỉ đạc, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cùng sự tham gia tích cực, vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các cấp ngành, địa phương.

Song song đó, động lực phục hồi và phát triển thị trường BĐS vẫn tiếp tục đến từ quá trình phát triển kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đô thị và nhu cầu sở hữu nhà ở của các hộ gia đình trẻ, nhất là phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Hàng loạt dự án đầu tư hạ tầng giao thông trọng điểm được thúc đẩy triển khai, hoàn thiên, tạo ra sự kết nối ngày càng thuận tiên, cũng góp phần gia tăng giá trị cho BĐS và tạo ra các nhu cầu BĐS.

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường BĐS vẫn tôn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp (DN) cung ứng. Cụ thể, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn sản phẩm thấp tầng mở bán, nhưng căn hộ chung cư (CHCC) vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.

Thị trường BĐS phục hồi nhưng có sự phân hóa, chênh lệch giữa các phân khúc.

Nguồn cung CHCC mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm 65%. Trong cơ cấu nguồn cung CHCC chào bán mới, tỷ trọng CHCC mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý 4/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tỷ trọng phân khúc CHCC hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý 4/2024, tăng 23 điểm phần trăm so với quý 4 năm 2023. Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận tới gần 10.000 sản phẩm CHCC giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Nguồn cung chủ yếu đến từ những dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt. Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bán, nhưng vẫn không theo kịp tốc độ tăng trưởng nguồn cung từ các tỉnh, thành miền Bắc.

Xét theo DN cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi những chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển. Bởi luật mới đem tới nhiều cơ hội, lợi thế cho DN lớn hơn. Khi theo quy định mới của Luật Đất đai, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng với dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng.

Trong bối cảnh chi phí đất tăng cao, điều này khiến nhiều dự án quy mô vừa và nhỏ không được triển khai, đặc biệt là những dự án nhằm đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền ở các thành phố lớn do DN BĐS vừa và nhỏ không đủ năng lực tài chính triển khai dự án quy mô lớn, gặp khó khăn khi phát triển dự án nhà thương mại khác do khó tự thỏa thuận với người dân trong công tác giải phóng mặt bằng. Cũng không đủ năng lực, kinh nghiệm để cạnh tranh đấu giá, đấu thầu từ quỹ đất do Nhà nước phát triển.

Mặc dù có giá bán cao, các dự án nhà ở mới trong năm 2024 vẫn được hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%, do nguồn cung nhà ở tăng trưởng mạnh mẽ theo năm này vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu và nhu cầu về nhà ở cao cấp, hạng sang cũng rất lớn. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở cao cấp, hạng sang đang không ngừng tăng trưởng, vẫn chỉ chiếm tỷ trọng tương đối nhỏ so với nhu cầu nhà ở của người dân. Việc nhu cầu nhà ở chính của thị trường nhà ở vừa túi tiền không được đáp ứng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.

Thực tế, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và đắt đỏ tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đại đô thị của chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Nhưng điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục không thể rẻ và khó có thể đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp. Bởi những dự án đại đô thị thường đi kèm với hạ tầng hiện đại, tiện ích nội khu cao cấp, khiến chi phí đầu tư ban đầu rất lớn. Đồng thời, những chủ đầu tư lớn thường phát triển dự án ở khu vực ven đô hoặc khu vực có tiềm năng, với quỹ đất lớn nhưng giá trị đất ngày càng cao, đặc biệt khi được quy hoạch đồng bộ.

Những "nút thắt" cần tháo gỡ

Để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội. Thứ nhất, cần tiếp tục rà soát những dự án BĐS gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý. Đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý dự án tồn đọng.

Thứ hai, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với dự án BĐS đang triển khai, giúp dự án dang dở "hồi sinh", đưa nguồn cung mới vào thị trường; Thứ ba, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư dự án BĐS vừa và nhỏ. Xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Nhà nước cần tiếp tục các giải pháp để hỗ trợ thị trường BĐS phát triển, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ.

Thứ tư, nghiên cứu phương án cho phép DN nhận chuyển nhượng dự án BĐS có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường. Bởi theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước. Trong khi hầu hết những DN không có đủ năng lực tài chính nên mới buộc phải chuyển nhượng dự án. Rất nhiều nhà đầu tư, nhất là chủ đầu tư nước ngoài có đủ năng lực và mong muốn "hồi sinh" dự án BĐS dang dở, có nhu cầu phát triển dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền quy mô lớn, thì lại gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và tiếp cận quỹ đất.

Với phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), song song với việc tiếp tục thúc đẩy thực thi các quy định pháp luật mới về NƠXH, tư duy về NƠXH cần được thay đổi theo hướng chủ động, tích cực hơn. Theo đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt trong công tác lập quy hoạch. Yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển NƠXH; khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư; khu vực đã phê duyệt chủ trương đầu tư cần khẩn trương lựa chọn chủ đầu tư xây dựng; tăng cường đầu tư công, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án NƠXH và phát triển quỹ đất sạch cho NƠXH.

Đối với DN kinh doanh BĐS, song song với việc tiếp tục chủ động tích cực phối hợp với cơ quan quản lý Nhà nước để tháo gỡ, vướng mắc cho các dự án, cần “bám” vào luật mới để có hướng đi phát triển đúng đắn. Những chủ đầu tư vừa và nhỏ có thể nghiên cứu, phát triển dự án "vừa sức" ở thị trường ven, thị trường mới nơi có quỹ đất còn lớn, giá chưa quá cao.

TS Nguyễn Văn Đính