Chuyên gia 'mách nước' đầu tư bất động sản

Nhà ở luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt trong dài hạn.

Lãi cao, nhưng vẫn phân vân

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, anh Hoàng Minh - một nhà đầu tư cho hay, cách đây 5 năm, anh mua một căn biệt thự tại dự án Anlac Green Symphony (xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, Hà Nội) với giá gần 10 tỷ đồng. Hiện tại, giá giao dịch trên thị trường đã tăng lên khoảng 50 tỷ đồng, nhưng anh vẫn chưa muốn bán.

“Dù giá đã tăng mạnh, nhưng do áp lực trả lãi vay thấp, cùng với việc tin vào giá bất động sản sẽ còn đi lên, nên tôi chưa thực hiện chốt lời”, nhà đầu tư này nói và cho biết, đang tiếp tục tìm kiếm sản phẩm biệt thự trong các dự án khu đô thị để đầu tư bởi tính an toàn và giá tăng ổn định.

“Hiện tại, tôi đang tìm hiểu sản phẩm biệt thự tại dự án The Jade Orchid (Cổ Nhuế, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội). Quan điểm của tôi là chỉ đầu tư vào các dự án khu đô thị, có vị trí đẹp, gần đường lớn, tiện ích tốt và đặc biệt pháp lý đầy đủ, cho dù dự án có thể không ở trung tâm. Bởi thực tế thị trường cho thấy, đây là sản phẩm có sức chống chọi tốt ngay cả khi thị trường suy thoái, nhất là với sản phẩm nhà đất như biệt thự, liền kề”, nhà đầu tư này nhấn mạnh.

Còn chị Hoài Thu - người đang sở hữu một căn hộ tại dự án The Matrix One (Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ, đến thời điểm hiện tại, giá đã tăng hơn 80% so với thời điểm mới mua và chị đang băn khoăn có nên chốt lời hay tiếp tục nắm giữ tài sản vì căn hộ này đang được cho thuê, vẫn mang về dòng tiền đều đặn. Chưa kể, nếu bán, chị cũng chưa nhìn thấy cơ hội “nhập hàng” ở giai đoạn hiện tại.

“Vài năm qua, tôi quen đầu tư căn hộ, chứ đất nền hay nhà đất thì chưa thử. Đây cũng là căn hộ cuối tôi còn nắm giữ nên cũng nửa muốn bán, nửa muốn giữ lại”, nhà đầu tư này nói.

Nếu nhà đầu tư thấy yên tâm để nhập hàng, hiểu biết rõ về khu vực, dự án, sẵn sàng nắm giữ sản phẩm trong thời gian dài thì dù mua hay bán giai đoạn hiện tại đều hợp lý, song cần tránh sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội

Cũng tại dự án trên, một môi giới từ Tân Long Land cho hay, giá rao bán căn hộ The Matrix One bởi các môi giới thường có “độ vênh” so với giá của chủ nhà. Theo môi giới này, để hút khách, các môi giới sẽ rao các căn chuyển nhượng với giá thấp hơn.

“Thực tế, các căn chuyển nhượng có giá bán từ 110-120 triệu đồng/m2 nhưng gần như không có để bán, bởi giờ giá nhà đang trong xu hướng tăng nên chủ nhà vẫn muốn nắm giữ”, môi giới này cho hay.

Chốt lời xong bỏ tiền vào đâu?

Trả lời câu hỏi của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về việc có nên chốt lời bất động sản ở thời điểm hiện tại, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, nếu là nhà đầu tư chuyên nghiệp thì trước khi bán phải trả lời câu hỏi bán xong thì sẽ đầu tư tiếp vào kênh nào, sản phẩm nào? Có người chọn bất động sản dòng tiền vì tính an toàn, ổn định, còn số khác lại chọn sản phẩm có khả năng tăng giá mạnh trong thời gian ngắn. Việc lựa chọn sản phẩm phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng thường thì kỳ vọng giá tăng nhanh và mạnh sẽ phù hợp với hoạt động đầu cơ và ở các khu vực có nhiều diễn biến mới về hạ tầng, quy hoạch.

Theo bà An, thời gian qua, thị trường có những thông tin “cắt lỗ” ở phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, “cắt lỗ” ở đây có thể là “thuật ngữ” của các nhân viên bán hàng, tức là giảm so với giá kỳ vọng.

“Với quan sát của chúng tôi, cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, những người mua nhà 2-3 năm trước ít trường hợp giảm giá so với lúc mua vào, nên việc cắt lỗ nếu có chỉ là điều chỉnh giá kỳ vọng. Hiện tại, giá nhà vẫn đang tăng, dù không còn mạnh như những quý trước. Do đó, cần nhìn nhận thấu đáo về câu chuyện cắt lỗ trên thị trường. Cũng từ đó, có giải pháp cho câu chuyện chốt lời xong thì đâu sẽ là kênh đầu tư tiếp theo”, bà An nhấn mạnh.

Dữ liệu thị trường quý I/2025 của CBRE Việt Nam cho thấy, sau thời gian dài giá căn hộ miệt mài tăng, nhất là trong 2 năm qua với mức tăng khoảng 35-40%, thì thời gian gần đây đã chậm lại. Trước đây, mỗi quý có thể tăng 8-10%, nhưng quý I/2025 chỉ còn tăng hơn 3% so với quý trước đó. Điều này đến từ việc, các chủ nhà ban đầu kỳ vọng giá bán cao, nhưng nếu giữ nguyên mức giá này thì tốc độ bán sẽ chậm lại, dẫn đến việc phải điều chỉnh giảm.

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, do nguồn cung sẽ dồi dào hơn trong thời gian tới nên giá bán căn hộ đang đi vào giai đoạn ổn định. Bởi vậy, mức tăng trưởng giá các quý còn lại trong năm nay sẽ tương tự như quý đầu năm.

Ở góc độ khác, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, nhà ở luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt trong dài hạn vì đây được xem là kênh trú ẩn an toàn. Do đó, với diễn biến tăng giá kéo dài nhiều năm qua, quan điểm căn hộ là “tiêu sản” trước đây giờ không còn phù hợp, mà chuyển thành “tích sản”. Hiện ai đã có nhà hoặc sở hữu căn hộ đầu tư thì đều “mừng”.

Liên quan tới câu chuyện chốt lời, bà Hằng cho biết, theo khảo sát từ Savills, nhiều bên cầm hàng thứ cấp sẵn sàng giảm giá để có thể “thoát hàng” và giảm ở đây là giảm lãi, chứ không phải cắt lỗ.

“Giá bán trên thị trường thứ cấp đang có sự điều chỉnh giảm để 2 bên mua - bán có thể gặp nhau, nếu không sẽ khó có thanh khoản và xu hướng này sẽ còn duy trì trong thời gian tới”, bà Hằng nói.

Tuy nhiên, chuyên gia từ Savills cũng nhấn mạnh rằng, khác với thị trường thứ cấp, mức giá trên thị trường sơ cấp sẽ còn tăng do nguồn cung mới chất lượng và giá cao tiếp tục được tung ra thị trường. Vì thế, người mua mới (cả mua lần đầu và đã chốt lời bất động sản, tạo vòng quay mới - PV) nên cẩn trọng ở giai đoạn hiện tại, khi giá thành sản phẩm đã ở mức cao.

Cũng đưa ra lời khuyên, ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Property Guru Việt Nam cho rằng, trước khi ra quyết định, nhà đầu tư cần nhìn vào tiềm năng địa phương, cơ sở hạ tầng, kế hoạch phát triển kinh tế... để lựa chọn dự án, sản phẩm, đồng thời cần có tầm nhìn dài hạn, hạn chế “lướt sóng” ngắn hạn để giảm thiểu rủi ro.

“Khi chọn sản phẩm sơ cấp, nhà đầu tư cần dành nhiều sự quan tâm đến uy tín chủ đầu tư, thủ tục pháp lý, tính minh bạch thông tin, cơ sở hạ tầng, môi trường sống xung quanh dự án… Đầu tư bất động sản không nên dựa vào các thông tin đồn thổi hoặc thông tin chưa chính thức, chưa được kiểm chứng”, ông Dương nhấn mạnh.

Bình Minh