Chuyên gia nói về đặc thù của tệp khách mua biệt thự, liền kề: Thường không vay nhiều và xuống tiền vì thích

Thanh khoản nhà liền thổ Hà Nội chững lại

Ghi nhận của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung nhà liền thổ mở bán mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt gần 2.100 căn, thấp hơn 17% so với cùng kỳ. Trong đó riêng quý II, thị trường ghi nhận hơn 1.110 căn thấp tầng mở bán.

Gần 80% số căn mở bán đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, phần nào phản ánh xu thế phát triển của phân khúc thấp tầng Hà Nội đang gắn liền với định hướng mở rộng của các đại đô thị giáp ranh Hà Nội. Nguồn cung còn lại phân bổ tại các khu vực nội đô và cận trung tâm, chủ yếu phát triển loại hình sản phẩm shophouse.

Thanh khoản thị trường nhà liền thổ Hà Nội chững lại trong quý II. Tổng số căn bán được đạt hơn 660 căn, giảm 30% so với quý trước và giảm 74% so với cùng kỳ năm ngoái.

Áp lực lãi suất đang phân hóa hành vi của người mua, trong đó một bộ phận lựa chọn chờ đợi với kỳ vọng mặt bằng lãi suất vay sẽ điều chỉnh về ngưỡng an toàn, tương thích hơn với biên độ tài chính thực tế.

Tại thị trường sơ cấp, giá nhà liền thổ Hà Nội trong quý II đạt 209 triệu đồng/m2 đất, giảm 9% so với quý trước và giảm 9% cùng kỳ. Nguyên nhân bởi phần lớn sản phẩm mới mở bán đến từ các đại đô thị tại Hưng Yên.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán biệt thự, liền kề trung bình khoảng 195 triệu đồng/m2, giảm 3% theo quý và tăng nhẹ 2% theo năm.

Trước bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao kể từ đầu năm, nhiều chủ nhà có xu hướng tạm dừng rao bán hoặc điều chỉnh lại kỳ vọng lợi nhuận.

Nhà đầu tư lạm dụng đòn bẩy sẽ gặp khó

Một dự án nhà liền thổ ở Hà Nội. (Ảnh tư liệu: Hạ Vũ).

Trao đổi với người viết, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội chia sẻ, dưới góc độ quan sát của CBRE, nhà liền thổ thường là những tài sản có giá trị lớn, có thể hiểu là một mảnh đất và có ngôi nhà xây lên trên đó. Vì thế, những sản phẩm này thông thường sẽ có giá trị lớn, lớn hơn nhiều so với căn hộ chung cư.

Với đặc thù nói trên, đối tượng người mua nhà liền thổ thường khác với người mua chung cư. Với chung cư có thể người mua kỳ vọng mua để ở, hoặc mua để đầu tư cho thuê. Còn với nhà liền thổ, giá trị khai thác kinh doanh không quá rõ nét từ giai đoạn đầu tiên. Việc cho thuê chung cư dễ hơn nhiều so với cho thuê nhà liền thổ. Chủ sở hữu có thể cho thuê shophouse, nhưng bản thân loại shophouse có khả năng cho thuê thì thường không quá nhiều trên thị trường.

"Với những dự án nhà liền thổ mà chúng tôi có điều kiện tiếp xúc, các sản phẩm sẽ rơi vào hơn 20 tỷ đồng. Những tệp khách hàng có khả năng mua sản phẩm như vậy ít nhất họ cũng phải có một khoản ngân sách nhất định nếu không muốn nói là chiếm phần nhiều. Chỉ có một phần nhỏ sử dụng đòn bẩy, đi vay ngân hàng.

Rất khó để khẳng định người mua nhà liền thổ có đi vay hay không, bởi tùy thuộc vào mục đích của họ. Với tệp khách hàng mà chúng tôi làm việc, họ thường có vay nhưng tỷ trọng không nhiều, họ thường mua vì họ thích bất động sản đó và không chịu nhiều áp lực về tài chính hay xoay vòng vốn, hoặc nếu có cũng chỉ một phần nhỏ.

Cũng có một số dự án nhất định, trong thời kỳ đầu mở bán, vẫn có những căn nhà liền thổ tương đối nhỏ có giá trị khá hợp lý và có thể so sánh với một suất đầu tư căn hộ chung cư. Với những sản phẩm như vậy, sẽ có những nhà đầu tư hoặc đầu cơ tìm kiếm cơ hội, mua để giữ làm tài sản hoặc chờ tăng giá. Cách đây một vài năm, chúng tôi nhìn thấy những người mua như vậy trên thị trường.

Tuy nhiên cũng phải tùy thuộc là dự án như thế nào, có khả năng lấp đầy/có người ở sau một khoảng thời gian hay không; bản thân căn nhà đó có thể khai thác cho thuê hay không... Nếu đáp ứng những tiêu chí trên thì mới là sản phẩm đầu tư hợp lý. Còn nếu dự án chưa có khả năng khai thác kinh doanh cho cả đối tượng người ở/người mua để cho thuê thì sau một thời gian sẽ có rất ít khả năng tăng giá.

Trường hợp vẫn phải sử dụng đòn bẩy, vay ngân hàng với tỷ lệ quá cao, thường các nhà đầu tư có khả năng sẽ gặp vấn đề liên quan đến khả năng chi trả lãi suất, duy trì giữ tài sản hoặc phải bán đi để tất toán nợ. Trong bối cảnh lãi suất hiện nay, những người mua nhà liền thổ chỉ để chờ tăng giá thì thường sẽ gặp khó khăn, bởi khả năng tạo dòng tiền, tỷ lệ sinh lời của phân khúc này sẽ thấp hơn đáng kể so với chung cư, do giá trị đầu tư ban đầu cao hơn chung cư rất nhiều", vị chuyên gia chia sẻ.