Chuyện hy hữu tại quận Hoàng Mai, Hà Nội: Khi người thuê nhà 'tố' bị chủ đuổi ra khỏi nhà ngay trong Tết

Khi người cho thuê nhà không phải chủ sở hữu

Trong đơn gửi Báo ANTĐ, bà N.L ở phường Tân Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội phản ánh, cách đây gần 4 năm bà đã ký hợp đồng thuê nhà của bà L.T để kinh doanh trong thời hạn 3 năm. Trước khi thuê, bà L đã giao hẹn bà T phải cho thuê lâu dài và bà T đồng ý. Do nhà thuê đã xuống cấp nên bà L đã đầu tư vốn sửa chữa căn nhà này.

Tuy vậy, sau hơn 1 năm cho thuê nhà, bà T đã dẫn người về căn hộ đã cho bà L thuê để xem nhà, muốn thế chấp căn nhà nhà này để vay tiền. Bà L không đồng ý nên kể từ đó thỉnh thoảng lại có nhóm người lạ đến cửa hàng bà L thuê để quấy rối, cản trở việc kinh doanh. Đã không ít lần bà L đã phải gọi điện đến CAP trình báo sự việc.

Cần thận trọng khi ký hợp đồng thuê nhà (ảnh minh họa)

Sau khi chuẩn bị hết hạn thuê nhà theo hợp đồng đã ký, bỗng dưng có một người đàn ông xuất hiện tại cửa hàng bà L đang thuê và tự giới thiệu là chủ nhà, chỉ cho bà T ở nhờ. Việc bà T cho thuê nhà ông ta hoàn toàn không biết, đồng thời yêu cầu bà L trả lại nhà. Bà L không đồng ý và yêu cầu chủ nhà bồi thường số tiền bà đã đầu tư, sửa chữa căn nhà nhưng không đạt được sự đồng thuận.

Liên quan đến sự việc trên, theo Trung tá Vũ Đức Long – Trưởng CAP Tân Mai, sau khi nhận được trình báo của người dân, CAP đã nhiều lần cử cán bộ xuống địa bàn, kiểm tra, lập biên bản, mời các bên liên quan lên trụ sở CAP để ghi lời khai. Đúng như bà L trình báo, chủ sở hữu của căn nhà cho thuê không phải bà T mà là anh trai bà T. Do vụ việc có tính chất phức tạp nên toàn bộ hồ sơ đã được chuyển lên CAQ Hoàng Mai thụ lý giải quyết. Còn tranh chấp về hợp đồng thuê nhà giữa các bên là quan hệ dân sự, nếu không thỏa thuận được một trong hai bên có thể khởi kiện ra tòa.

Hợp đồng vô hiệu?

Phân tích sự việc trên dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Đào Tơ – Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, BLDS 2015 quy định “hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Khoản 2, Điều 122, Luật Nhà ở 2014 cũng nêu rõ, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, trừ trường hợp các bên có nhu cầu, hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Tuy vậy, theo Điều 117, BLDS 2015 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Bên cạnh đó, Khoản 1, Điều 119 Luật Nhà ở cũng nêu rõ, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện:

Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”

Mặt khác, Điều 122, BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của BLDS 2015.

Cũng theo Luật sư Nguyễn Đào Tơ, như vậy, theo quy định của pháp luật dân sự và nhà ở thì để tham gia quan hệ giao dịch cho thuê nhà ở, bên cho thuê nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc cho thuê nhà ở. Nếu không đáp ứng điều kiện về chủ thể nêu trên thì giao dịch không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa người thuê và chủ sở hữu căn nhà.

Trong khi đó, theo thông tin từ CAP Tân Mai, bà T – người cho thuê nhà không phải là chủ sở hữu căn nhà mà là anh trai bà T. Nếu sự thật là bà T cho người khác thuê mà không thông báo cho anh trai biết, không nhận được sự ủy quyền của ông ta thì giao dịch cho bà L thuê nhà không đáp ứng điều kiện về chủ thể cho thuê và hợp đồng thuê nhà trên nên vô hiệu. Do vậy, anh trai bà T có quyền thỏa thuận với bà L - người thuê nhà về việc trả lại nhà.

Trường hợp người thuê nhà không chấp nhận thỏa thuận trả lại nhà thì anh trai bà T có thể làm thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng thuê nhà giữa bà T và bà L.

Huệ Linh