Chuyển nhà tái định cư thành nhà ở xã hội, được không?

Ám ảnh nhà tái định cư xuống cấp, bỏ hoang

"Cứ mưa là nước thấm dột từ trần xuống, nhà cửa, hành lang nhếch nhác, rất khổ sở. Chúng tôi chuyển về đây với hy vọng an cư sau giải tỏa dự án cầu Vĩnh Tuy, vậy mà giờ chỉ thấy bất an", bà Nguyễn Thị Hạnh, cư dân khu tái định cư Đền Lừ, phường Hoàng Mai, Hà Nội thở dài.

Khu tái định cư Bình Khánh (phường An Khánh) chỉ cách trung tâm TP.HCM khoảng 3-4km đang bị bỏ hoang.

Chung cảnh ngộ, hàng loạt khu tái định cư khác tại Hà Nội như: Kim Giang, Trung Hòa, Nam Trung Yên, Đồng Tàu… cũng đang xuống cấp nhanh. Thang máy hỏng triền miên, trần thấm, tường nứt, hệ thống điện nước chắp vá, sân chơi biến thành bãi xe.

"Mỗi khi gió bão, cửa sổ các tòa nhà lại rung lên. Biết nguy hiểm, nhưng điều kiện không cho phép, chúng tôi đành phải sống chung với nỗi lo ấy", ông Phúc, cư dân khu tái định cư Đồng Tàu chia sẻ.

Trong khi đó, tại một số khu tái định cư chưa sử dụng như khu nhà Trần Phú tại Tam Trinh, phường Hoàng Mai, Hà Nội nằm im lìm sau bao năm, cỏ dại mọc kín lối đi.

Đây là dự án được TP Hà Nội giao quận Hoàng Mai (cũ) làm chủ đầu tư xây dựng từ năm 2010, tổng kinh phí 761 tỷ đồng, quy mô 4 cụm chung cư cao 9-15 tầng.

Dự án được kỳ vọng trở thành nơi ở mới của các hộ dân thuộc diện giải phóng mặt bằng Công viên Tuổi trẻ (quận Hai Bà Trưng cũ).

Thế nhưng, hơn một thập kỷ trôi qua, khu nhà vẫn chưa có cư dân đến ở. Bên trong, những khối nhà bê tông xám xịt, cửa kính phủ bụi, bậc thang nứt gãy.

"Khu này xây xong đã lâu, nhưng bao năm nay vẫn bỏ không. Ban đêm nhìn từ xa, cả khu tối đen, trông rất hoang lạnh", anh Nguyễn Minh Quân, người dân sống gần đó cho hay.

Còn tại TP.HCM, khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh cũ), từng được kỳ vọng là nơi an cư cho hàng nghìn hộ dân, với quy mô hơn 30,9ha, gồm 45 block chung cư cao 5 tầng, gần 2.000 căn hộ và 529 nền đất.

Thế nhưng, sau hơn một thập kỷ, "khu đô thị trong mơ" chỉ có 23 block có người ở, còn lại chìm trong cảnh hoang lạnh, cửa sắt hoen gỉ. Vị trí cách trung tâm thành phố gần 20km, thiếu hạ tầng dịch vụ, khiến nhiều người đành bỏ về nơi cũ thuê trọ.

Trong khi đó, khu tái định cư Bình Khánh (phường An Khánh) có vị trí đắc địa, chỉ cách trung tâm thành phố chừng 3-4km, nằm ngay cạnh đại lộ Mai Chí Thọ.

Dự án được đầu tư hàng nghìn căn hộ, kỳ vọng phục vụ người dân bị giải tỏa từ bán đảo Thủ Thiêm. Song do quá trình bồi thường, di dời kéo dài và nhiều hộ dân chưa đồng thuận, phần lớn căn hộ bị bỏ trống, dần xuống cấp.

Chất lượng kém, không ai mặn mà

Theo KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, chất lượng nhà tái định cư lâu nay chỉ được coi thuộc "hạng 2, hạng 3" vì thiếu giám sát, thiếu trách nhiệm, nhiều khu vừa xây xong đã xuống cấp nhanh chóng.

"Tôi đã từng đến rất nhiều khu nhà tái định cư và thực tế là không thể tưởng tượng nổi. Chúng ta lấy đất khi người dân đang sống yên ổn, rồi trả lại cho họ một căn nhà kém chất lượng, đó là điều khó chấp nhận", ông Ánh nhìn nhận.

Tuy nhiên, ông Ánh cho rằng, việc đề xuất chuyển đổi quỹ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội là cần thiết. Điều này không chỉ góp phần hạn chế lãng phí, mà còn trả lại giá trị thật cho tài sản công.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, lâu nay nói đến nhà tái định cư dường như không mấy ai mặn mà, bởi chất lượng chưa đảm bảo, xuống cấp nhanh.

Tại TP.HCM, điển hình là khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh cũ) với khoảng gần 2.000 căn hộ xây dựng cách đây 15 năm. Do thiết kế 5 tầng không có thang máy, chỉ 10% hộ dân vào ở, còn lại bỏ hoang.

Từ năm 2014, HoREA đã kiến nghị chuyển đổi khu này sang nhà ở xã hội, được UBND TP đồng thuận về chủ trương, nhưng đến nay vẫn vướng cơ chế pháp lý.

Năm 2023, hiệp hội tiếp tục đề xuất lắp thêm thang máy và chia lại căn hộ, song vẫn chưa được triển khai vì chưa có quy định cụ thể trong luật.

Hoàn thiện pháp lý để chuyển đổi linh hoạt

Trước thực trạng quỹ nhà tái định cư nhiều nơi xuống cấp, bỏ hoang, vấn đề đặt ra là có thể chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội được không?

Hà Nội đã đồng ý chuyển đổi công năng hai tòa A2, A3, A4 khu ký túc xá Pháp Vân - Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì) cũ, nay thuộc phường Yên Sở thành nhà ở xã hội cho thuê.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, quỹ nhà tái định cư trên địa bàn thành phố hiện có 201 tòa với 19.016 căn hộ do hai đơn vị quản lý, vận hành và tổ chức ký hợp đồng bán, cho thuê là Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội và Trung tâm Quản lý nhà TP Hà Nội.

Đến nay, thành phố đã bố trí 16.510 căn để phục vụ nhu cầu tái định cư. Ngoài ra, có 2.052 căn đã được cân đối cho các dự án để phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; 289 căn chưa phân bổ.

Ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, nhìn qua có thể thấy số lượng nhiều nhưng gần như đã được cân đối, phân bổ hết cho các dự án để hỗ trợ tái định cư.

Về định hướng nguồn cung, Hà Nội không tiếp tục đầu tư nhà tái định cư bằng vốn ngân sách, mà đang xây dựng đề án mua lại một phần nhà ở thương mại và nhà ở xã hội để sử dụng làm nhà tái định cư.

"Nhu cầu giai đoạn tới cần khoảng 5.000 căn. Chúng tôi ưu tiên cơ chế linh hoạt, tận dụng nguồn nhà sẵn có", ông Minh cho biết.

Còn tại TP.HCM, trước thực tế hàng loạt dự án tái định cư bỏ không, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần nhanh chóng hoàn thiện cơ chế pháp lý để chuyển đổi linh hoạt bảo đảm hiệu quả sử dụng tài sản công và đáp ứng nhu cầu dân sinh.

Theo ông Châu, hiện Luật Nhà ở 2023 chưa có quy định rõ ràng về việc chuyển đổi giữa nhà tái định cư và nhà ở xã hội. Khoảng trống pháp lý này khiến các địa phương dù thấy hiệu quả vẫn không dám triển khai.

"Cần bổ sung nội dung chuyển đổi vào chương trình sửa Luật Nhà ở trong năm 2026, để mở hành lang pháp lý cho địa phương chủ động thí điểm", ông Châu đề xuất.

Nên cho thuê thay vì bán?

Về mặt kỹ thuật, ông Châu cho rằng, hoàn toàn có thể chia nhỏ căn hộ tái định cư lớn để phù hợp quy chuẩn nhà ở xã hội.

"Hiện nhiều căn tái định cư có diện tích 70-90m², trong khi luật chỉ cho phép nhà ở xã hội tối đa 70m², 10% vượt không quá 77m².

Nếu tách một căn 90m² thành hai căn 45m² thì hoàn toàn khả thi, quan trọng là có chủ trương và phương án cải tạo hợp lý", ông nói.

Ông Châu cũng đề xuất, TP.HCM nên thí điểm chuyển đổi tại các khu tái định cư quy mô lớn, bỏ hoang lâu năm như Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh cũ).

Nếu được quy hoạch lại, nâng tầng, bổ sung hạ tầng và khai thác cho thuê, khu này hoàn toàn có thể trở thành khu nhà ở kiểu mẫu.

Bên cạnh đó, có thể đấu giá, khai thác hoặc cho thuê dài hạn các khu tái định cư nằm ở vị trí thuận lợi.

Đồng tình, TS Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhấn mạnh: Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội là hướng đi đúng, nhưng phải được thực hiện trên cơ sở khoa học và quản trị minh bạch.

Theo ông, cần rà soát kỹ mức độ xuống cấp, công năng và vị trí của từng công trình. Nếu tương đồng về kết cấu và hạ tầng, có thể chuyển đổi nhanh; ngược lại, cần cải tạo hoặc chỉ nên khai thác tạm thời.

Ông Dũng cho rằng, phương án cho thuê là hợp lý nhất, giúp Nhà nước giữ quyền quản lý, tránh thất thoát tài sản công mà vẫn đáp ứng nhu cầu an cư của người dân thu nhập thấp.

"Nhà ở xã hội nên cho thuê là tốt nhất, Nhà nước có thể tổ chức đấu thầu công khai lựa chọn đơn vị thực hiện, bảo đảm minh bạch và hiệu quả", ông đề xuất.

Từ góc nhìn quy hoạch, KTS Trần Huy Ánh cho rằng, muốn giải quyết tận gốc, cần coi nhà tái định cư là tài sản có thể định giá, giao dịch và giám sát bằng thị trường.

"Tài sản công cần được đưa lên sàn giao dịch với thông tin công khai: Vị trí, tình trạng, giá trị, chất lượng.

Khi đó, các doanh nghiệp hoặc hiệp hội đủ năng lực có thể tham gia đấu thầu khai thác, cho thuê hoặc cải tạo theo chuẩn mực rõ ràng", ông nói.

Mỹ Quỳnh

Kim Thoa