Chuyển nhượng dự án bất động sản phải gắn với trách nhiệm đối với khách hàng

Quang cảnh phiên thảo luận.

Các đại biểu dự phiên thảo luận

Dự phiên thảo luận về phía Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình có đồng chí Nguyễn Thị Thanh, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội; đồng chí Lê Thị Nga, Ủy viên Trung ương Đảng, Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Dân nguyện và Giám sát của Quốc hội; đồng chí Mai Văn Tuất, Phó Bí thư Tỉnh ủy, Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Ninh Bình và các vị ĐBQH tỉnh.

Qua nghiên cứu dự thảo Luật, các đại biểu cơ bản tán thành sự cần thiết sửa đổi nhằm hoàn thiện thể chế, tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững. Đồng thời, đề nghị tiếp tục rà soát các quy định mới, đánh giá đầy đủ tác động chính sách, bảo đảm tính khả thi và sự thống nhất với pháp luật có liên quan.

Đại biểu Nguyễn Thị Thanh, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội phát biểu thảo luận.

Góp ý về cơ chế bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản, đại biểu Nguyễn Thị Thanh, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội cơ bản đồng tình với các ý kiến về việc giữ lại 5% hoặc nâng lên 10% giá trị hợp đồng trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận. Đồng chí cho rằng cần xác định rõ điều kiện giải ngân và trách nhiệm của chủ đầu tư để cơ chế này thực sự phát huy hiệu quả, bảo đảm tính pháp lý và quyền lợi của người mua.

Về việc chuyển nhượng dự án quy định tại các Điều 29 đến Điều 32 nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển dự án sang chủ đầu tư khác và phân định lại thẩm quyền giải quyết, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh cho rằng định hướng này phù hợp với yêu cầu xử lý các dự án tồn đọng, khai thông nguồn lực theo Nghị quyết số 68 về phát triển kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, chuyển nhượng dự án không chỉ là chuyển quyền đối với đất đai và công trình mà còn liên quan đến các hợp đồng đã ký, tiền khách hàng đã nộp, cam kết bàn giao, bảo lãnh và nghĩa vụ thực hiện thủ tục về quyền tài sản.

Khoản 3 Điều 29 đã đặt ra nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ. Tuy nhiên, cách diễn đạt tại Điều 32, nhất là phần nghĩa vụ đối với khách hàng của bên chuyển nhượng, vẫn có thể gây nhầm lẫn giữa trách nhiệm phải hoàn thành của chủ đầu tư cũ và nghĩa vụ được chuyển giao cho chủ đầu tư mới. Nếu thủ tục chuyển nhượng được rút ngắn nhưng người mua không biết ai có trách nhiệm bàn giao nhà, ai xử lý số tiền khách hàng đã nộp và ai tiếp tục thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì một dự án được tháo gỡ về pháp lý lại có thể phát sinh tranh chấp mới.

Đại biểu đề nghị quy định rõ tại Điều 32 danh mục hợp đồng còn hiệu lực, số tiền đã nhận, nghĩa vụ chưa thực hiện, các vấn đề về bảo lãnh, tranh chấp và đầu mối giải quyết quyền lợi khách hàng; đồng thời xác định thời điểm, phạm vi trách nhiệm của mỗi bên. Người mua phải được thông báo đầy đủ. Nguyên tắc về trách nhiệm cần được quy định ngay trong luật; nghị định chỉ hướng dẫn cách thức bàn giao, công khai và hậu kiểm, không tạo thêm một vòng xin phép. Theo đại biểu, cần giải quyết đồng thời hai vấn đề: tạo điều kiện để dự án được chuyển nhượng, tiếp tục triển khai và bảo đảm quyền lợi của những người đã mua nhà, đã đặt tiền, đặc biệt là quyền được bàn giao nhà và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan.

Đại biểu Nguyễn Thành Công, Ủy viên, ĐBQH hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội phát biểu thảo luận.

Đại biểu Nguyễn Thành Công, Ủy viên, đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, đề nghị làm rõ cơ sở thực tiễn, mục tiêu và giá trị gia tăng của các chính sách mới; phân định nội dung cần quy định tại luật với nội dung thuộc phạm vi pháp luật có liên quan hoặc có thể xử lý bằng văn bản dưới luật.

Đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, đại biểu cho rằng cần nghiên cứu phương án xử lý trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng có bên đủ năng lực sẵn sàng nhận chuyển nhượng và cam kết hoàn thành nghĩa vụ. Nếu chỉ cho phép ứng tiền để hoàn thành nghĩa vụ rồi mới chuyển nhượng thì có thể làm tăng thủ tục, chi phí và rủi ro tranh chấp. Đại biểu đề nghị đánh giá các phương án trên cơ sở khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ đối với khách hàng; nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ chưa hoàn thành khi dự án đủ cơ sở pháp lý, còn thời hạn hoạt động và thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ được xác định, kiểm chứng, bên nhận có đủ năng lực và biện pháp bảo đảm thực hiện. Đồng thời, phải xác định rõ trách nhiệm khi không thực hiện, bảo vệ bên thứ ba, không để việc chuyển nhượng trở thành phương thức trì hoãn hoặc né tránh nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, đại biểu Nguyễn Thành Công đề nghị làm rõ sự cần thiết, đánh giá đầy đủ tác động của việc mở rộng quyền mua, thuê mua bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, bảo đảm yêu cầu quốc phòng, an ninh; quy định rõ phạm vi quyền, điều kiện đăng ký, chuyển nhượng và cơ chế kiểm soát. Cơ chế cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp sở hữu tài sản không gắn với quyền sử dụng đất và trường hợp chuyển nhượng giữa các nhóm chủ thể cần được quy định đồng bộ giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở và đất đai.

Đại biểu Trần Thế Anh, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND xã Hải Hậu, tỉnh Ninh Bình phát biểu thảo luận.

Tham gia góp ý về điều kiện chuyển nhượng dự án, đại biểu Trần Thế Anh, Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND xã Hải Hậu cho rằng yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng là nguyên tắc cần thiết để bảo đảm kỷ cương và chống thất thu ngân sách. Tuy nhiên, nếu bắt buộc hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ trước khi chuyển nhượng trong mọi trường hợp, những dự án mà chủ đầu tư không còn năng lực tài chính có thể tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí và ngân sách chưa thu hồi được khoản phải thu. Đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng có điều kiện đối với dự án đủ căn cứ pháp lý để tiếp tục thực hiện, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành được xác định rõ, bên nhận chuyển nhượng có năng lực và biện pháp bảo đảm. Đặc biệt, cần nghiên cứu phương thức thanh toán trực tiếp nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước từ nguồn tiền chuyển nhượng, hạn chế giao dịch ứng vốn trung gian; việc chuyển nhượng không làm mất trách nhiệm của chủ đầu tư cũ đối với hành vi vi phạm trước đó.

Đại biểu Phạm Trọng Cường, Ủy viên, ĐBQH hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội phát biểu thảo luận tại Tổ.

Đại biểu Bùi Văn Mạnh, Tỉnh ủy viên, Giám đốc Sở Du lịch tỉnh Ninh Bình phát biểu thảo luận tại Tổ.

Đại biểu Phạm Anh Tuấn, Tỉnh ủy viên, Trưởng Ban Văn hóa Xã hội HĐND tỉnh Ninh Bình phát biểu thảo luận tại Tổ.

Ngoài các nội dung trên, ĐBQH tỉnh Ninh Bình đề nghị quy định rõ nguyên tắc quản lý khoản tiền giữ lại, điều kiện chuyển tiền và xử lý rủi ro; phân biệt thỏa thuận đặt cọc bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng với hoạt động huy động vốn, kiểm soát các khoản thu giữ chỗ, phí ưu tiên và thỏa thuận có bản chất huy động tiền trước thời điểm được phép đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng thời phân định rõ các khâu xác nhận đủ điều kiện kinh doanh, chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và phát hành bảo lãnh cho từng khách hàng, tránh tình trạng các cơ quan chờ kết quả của nhau; quy định rõ trách nhiệm trả lời và hệ quả khi quá hạn thông báo đủ điều kiện kinh doanh.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, các đại biểu đề nghị đánh giá đầy đủ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, giá trị gia tăng và cơ chế kiểm soát rủi ro trước khi mở rộng loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng; làm rõ thời điểm, phạm vi kế thừa quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm đối với vi phạm trước khi chuyển nhượng. Việc công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu cần được phân biệt; nếu bãi bỏ thủ tục đăng ký phải có cơ chế quản lý thay thế đủ hiệu lực để bảo vệ người tiêu dùng. Công chứng, chứng thực chỉ nên bắt buộc trong trường hợp thực sự cần thiết, các trường hợp khác cho phép lựa chọn theo yêu cầu của các bên, bảo đảm thống nhất với pháp luật đất đai và nhà ở.

Cần xác định rõ chức năng pháp lý của mã định danh điện tử, chỉ sử dụng để nhận diện, liên kết và quản lý dữ liệu, không tự xác lập hoặc phủ nhận quyền tài sản hợp pháp đối với giao dịch trên môi trường số. Quy định rõ cơ quan chịu trách nhiệm về tính chính xác của dữ liệu, thời hạn xử lý và phương thức tiếp nhận giao dịch khi hệ thống chưa đáp ứng yêu cầu. Đồng thời, phải phân biệt dữ liệu do doanh nghiệp kê khai với thông tin đã được xác thực, bảo vệ dữ liệu cá nhân và bảo đảm khả năng tiếp cận cho người cao tuổi, người hạn chế kỹ năng số.

Các đại biểu cũng đề nghị rà soát đồng bộ quy định về xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo Luật Các tổ chức tín dụng; làm rõ điều kiện dự án đang trong thời hạn thực hiện trong mối liên hệ với pháp luật đầu tư, đất đai, nhất là trường hợp bất động sản đã nghiệm thu, hoàn thành hợp đồng nhưng thời hạn thực hiện dự án đã kết thúc. Đồng thời, cần cắt giảm thực chất chi phí tuân thủ, sử dụng lại dữ liệu đã có, bảo đảm đồng bộ về hiệu lực của ba luật và văn bản quy định chi tiết; quy định chuyển tiếp phải bảo vệ quyền, nghĩa vụ đã xác lập hợp pháp, không yêu cầu thực hiện lại thủ tục không cần thiết.