Gỡ vướng chuyển nhượng dự án bất động sản, tránh lãng phí nguồn lực

Tại phiên thảo luận Tổ 2 (Đoàn TP.HCM) chiều 22/10, góp ý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Võ Hoàng Ngân đề nghị điều chỉnh quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng cho phép chuyển nhượng trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, với điều kiện bên nhận chuyển nhượng cam kết kế thừa và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ còn lại đối với Nhà nước.

Đại biểu Võ Hoàng Ngân. Ảnh: Media Quốc hội.

Theo đại biểu, khoản 3 Điều 29 dự thảo Luật đã xác lập nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng, đồng thời không phải thực hiện lại các thủ tục về hồ sơ dự án, quy hoạch, giấy phép xây dựng và những nội dung liên quan theo quy định.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành lại yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án bất động sản.

"Trên thực tế, có những chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính và các nguồn lực cần thiết khác để hoàn thành nghĩa vụ này, khiến dự án bị đình trệ. 

Nếu không cho phép chuyển nhượng, nhà đầu tư mới cũng không có cơ hội tiếp nhận, tiếp tục thực hiện dự án và hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Dự án cứ nằm đó, gây lãng phí nguồn lực", đại biểu Hoàng Ngân nói.

Từ thực tế này, đại biểu đề nghị điều chỉnh theo hướng cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, với điều kiện bên nhận chuyển nhượng cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ còn lại.

Đồng thời, cần thiết kế cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như bảo lãnh, ký quỹ, tài khoản phong tỏa hoặc biện pháp phù hợp khác. Hợp đồng chuyển nhượng phải xác định rõ nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành, chủ thể kế thừa nghĩa vụ và thời hạn thực hiện.

Theo đại biểu, quy định này sẽ góp phần khơi thông các dự án đang vướng mắc về nghĩa vụ tài chính, đồng thời vẫn bảo đảm quyền thu ngân sách của Nhà nước.

Đại biểu Dương Minh Tuấn. Ảnh: Media Quốc hội.

Bên cạnh việc tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án, đại biểu Dương Minh Tuấn cho rằng, việc đẩy mạnh mã định danh bất động sản, giao dịch điện tử và xây dựng hệ thống thông tin thị trường trong dự thảo Luật tạo điều kiện thuận lợi để kết nối, liên thông dữ liệu giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai.

Theo đại biểu, dữ liệu giao dịch bất động sản sau khi được xác định thực sẽ trở thành một trong những nguồn đầu vào quan trọng của cơ sở dữ liệu giá đất. Luật Kinh doanh bất động sản tạo ra dữ liệu thị trường, còn Luật Đất đai cần sử dụng được dữ liệu này để xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sát thực tế hơn.

Việc kết nối dữ liệu không chỉ góp phần minh bạch thị trường, nâng cao chất lượng định giá đất mà về lâu dài còn hạn chế tình trạng mỗi cơ quan sử dụng một nguồn số liệu khác nhau.

Đối với khoản tiền 5% giá trị hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Dương Minh Tuấn đồng tình với cơ chế được thiết kế trong dự thảo Luật. Theo đó, khoản tiền này được đưa vào tài khoản tại tổ chức tín dụng, người mua được hưởng lãi và chủ đầu tư chỉ được nhận tiền khi đáp ứng các điều kiện theo luật.

Đại biểu cho rằng, cơ chế này tạo sức ép để chủ đầu tư hoàn thành trách nhiệm làm giấy chứng nhận cho người mua. Tuy nhiên, cần xem xét kỹ quy định cho phép giải tỏa khoản tiền 5% khi người mua đồng ý tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Theo đại biểu, nếu chỉ cần người mua ký đồng ý tự làm thủ tục là khoản tiền được chuyển cho chủ đầu tư thì có thể làm mất tác dụng của cơ chế bảo vệ này. Vì vậy, trong trường hợp người mua tự làm thủ tục, chỉ nên giải tỏa khoản tiền sau khi chủ đầu tư hoàn thành toàn bộ phần việc thuộc trách nhiệm của mình, bàn giao đầy đủ và cung cấp hồ sơ hợp lệ, đủ điều kiện để cơ quan nhà nước tiếp nhận giải quyết.

Từ thời điểm đó, nếu việc cấp giấy chứng nhận chậm do cơ quan nhà nước thì không nên tiếp tục giữ tiền của chủ đầu tư. Cách tiếp cận này, theo đại biểu Tuấn sẽ bảo đảm công bằng cho cả hai phía: người mua không mất công cụ bảo vệ quá sớm, trong khi chủ đầu tư cũng không bị giữ tiền vì nguyên nhân không thuộc trách nhiệm của mình.