Chuyển nhượng nhà đất duy nhất: Những điều kiện cần biết để được miễn thuế thu nhập cá nhân

Ba điều kiện phải đáp ứng đồng thời

Theo hướng dẫn tại Công văn số 8472/CT-QLNT ngày 06/11/2026 của Cục Thuế về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ đối với chuyển nhượng bất động sản, cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế TNCN nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP.

Điều đáng lưu ý là quy định này không chỉ xét người bán có bao nhiêu nhà, đất mà còn xem xét thời gian sở hữu và phạm vi chuyển nhượng. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng mua bán, người dân cần kiểm tra kỹ tình trạng bất động sản của mình để tránh nhầm tưởng rằng chỉ cần có một căn nhà duy nhất là đương nhiên được miễn thuế.

Theo khoản 2, Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, để được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam, cá nhân phải đáp ứng đủ 3 điều kiện.

Trước hết, tại thời điểm chuyển nhượng, người bán chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam. Trường hợp thửa đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó cũng thuộc phạm vi xem xét.

Đáng chú ý, nếu tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân còn có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không được xác định là chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở để hưởng chính sách miễn thuế này.

Muốn miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất duy nhất, người bán phải đáp ứng đủ 3 điều kiện, trong đó có yêu cầu sở hữu tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng... Ảnh minh họa.

Tiếp đó, cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Đây là điều kiện người bán cần đặc biệt lưu ý, nhất là những trường hợp mới nhận chuyển nhượng hoặc xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản.

Cùng với đó, người bán phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở đó. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần nhà, đất dù đây là bất động sản duy nhất thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng của mình thì phần chuyển nhượng vẫn không được miễn thuế.

Như vậy, chính sách miễn thuế không chỉ căn cứ vào số lượng bất động sản mà còn đặt ra yêu cầu về thời gian sở hữu và việc chuyển nhượng toàn bộ tài sản. Người dân cần đối chiếu đủ cả ba điều kiện, thay vì chỉ kiểm tra mình có nhà, đất nào khác hay không.

Những trường hợp chuyển nhượng bất động sản nào khác được miễn thuế?

Ngoài trường hợp cá nhân bán nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất, Cục Thuế cũng hướng dẫn các trường hợp được miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản theo Điều 18 và Điều 19 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP.

Cụ thể, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người có quan hệ gia đình thuộc diện được miễn thuế.

Các quan hệ này bao gồm: Vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu, kể cả khi người chồng đã chết; cha mẹ vợ với con rể, kể cả khi người vợ đã chết; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Bất động sản được miễn thuế trong trường hợp vợ, chồng ly hôn và phân chia tài sản theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của tòa án. Phạm vi bất động sản thuộc các trường hợp miễn thuế nêu trên bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Riêng trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân do cá nhân sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam, quy định loại trừ nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Với người có nhu cầu bán nhà, đất, việc kiểm tra điều kiện miễn thuế ngay từ đầu là rất cần thiết. Đặc biệt, cần xác định rõ số lượng nhà, đất đang sở hữu hoặc sử dụng tại thời điểm chuyển nhượng, thời gian sở hữu và phạm vi tài sản đưa vào giao dịch. Không nên chỉ dựa vào việc đây là bất động sản duy nhất để mặc định mình được miễn thuế TNCN.

Bán nhà đất, khi nào phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân?

Ký hợp đồng mua bán nhà đất chưa chắc đã là thời điểm xác định thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân. Tùy thỏa thuận trong hợp đồng, đặc biệt là việc bên mua có nộp thuế thay bên bán hay không, thời điểm tính thuế có thể được xác định khác nhau. Người dân cần nắm rõ quy định để tránh nhầm lẫn khi thực hiện giao dịch.

Theo khoản 5 Điều 57 Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được chia thành các trường hợp cụ thể.

Thứ nhất, nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật.

Thứ hai, nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm tính thuế được xác định là khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.

Thứ ba, đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Một trường hợp khác người dân cần lưu ý là góp vốn bằng bất động sản vào doanh nghiệp, tổ chức.

Theo quy định, cá nhân chưa phải khai, nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ngay tại thời điểm góp vốn. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là khoản thu nhập này được miễn thuế.

Khi thực hiện chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp, tổ chức nhận vốn góp có trách nhiệm khai và nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn. Đồng thời, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn hoặc đầu tư vốn theo quy định.

Đáng chú ý, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn được xác định theo giá trị phần vốn tại thời điểm góp vốn.

Nếu cá nhân chỉ chuyển nhượng hoặc rút một phần vốn góp, nghĩa vụ thuế được thực hiện tương ứng với phần vốn đã chuyển nhượng hoặc rút, cho đến khi giá trị vốn góp bằng bất động sản được tính hết.

Trường hợp tổ chức nhận vốn góp đã giải thể hoặc phá sản nhưng chưa thực hiện khai, nộp thuế thay, cá nhân phải tự thực hiện nghĩa vụ khai và nộp thuế theo quy định.

Vì vậy, góp vốn bằng nhà đất không đồng nghĩa với việc chấm dứt nghĩa vụ thuế tại thời điểm góp vốn. Người dân cần theo dõi cả quá trình chuyển nhượng, rút vốn hoặc giải thể tổ chức nhận vốn góp để chủ động thực hiện nghĩa vụ thuế, tránh bỏ sót trách nhiệm tài chính về sau.