Cơ chế, chính sách mới của thị trường bất động sản trong chu kỳ mới

Những đột phá về thể chế đang đặt ra yêu cầu mới đối với hoạt động đầu tư bất động sản. (Ảnh: HNV)

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Chuyên gia pháp lý bất động sản, những thay đổi này không chỉ nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý, mà còn từng bước định hình lại phương thức phát triển dự án, chi phí đầu tư và thậm chí cả mô hình kinh doanh bất động sản.

Theo đó, sự đổi mới về chính sách pháp luật là một trong những yếu tố định hình nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản, không chỉ là sự phục hồi theo quy luật cung-cầu thông thường.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Chuyên gia pháp lý bất động sản. (Ảnh: HNV)

Trao đổi với phóng viên Báo Nhân Dân, Luật sư Tuấn nhấn mạnh 4 đột phá thể chế đang tác động đến thị trường bất động sản, qua đó nhận diện những xu hướng thay đổi và đề xuất 4 thích ứng của doanh nghiệp trong giai đoạn tới.

Bốn đột phá thể chế tác động đến thị trường bất động sản

Đột phát thứ nhất, tháo gỡ những “điểm nghẽn pháp lý” và khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển bất động sản. Theo Luật sư Tuấn, giải quyết khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng đã được các cơ quan có thẩm quyền ban hành nhiều chủ trương, chính sách để triển khai. Bộ Chính trị đã ban hành 2 chủ trương về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án; Quốc hội ban hành 3 nghị quyết; Chính phủ ban hành 5 nghị quyết, 4 Nghị định; Thủ tướng Chính phủ ban hành 11 công điện chỉ đạo tháo gỡ các dự án tồn đọng.

Ông Tuấn cho biết, quy định pháp luật thời gian qua còn có bước chuyển quan trọng trong việc mở rộng khả năng đưa các quỹ đất không có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” vào thí điểm phát triển nhà ở thương mại.

Trong đó, Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên đất đang có quyền sử dụng, kể cả trường hợp không có đất ở, nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật.

“Đột phá thể chế không chỉ giải quyết những điểm nghẽn của quá khứ mà còn mở ra khả năng khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, tạo động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản”, ông Tuấn nhận định.

Đột phá thứ hai, doanh nghiệp bất động sản chuyển từ cạnh tranh tích lũy quỹ đất đến cạnh tranh bằng năng lực phát triển các dự án quy mô lớn. Đáng chú ý là sự đổi mới cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, đặc biệt đối với các dự án lớn, quan trọng, có tính chiến lược đối với phát triển kinh tế-xã hội và không gian đô thị.

Hà Nội là một trong các thị trường bất động sản trung tâm của cả nước. (Ảnh: HNV)

Ở cấp độ chính sách chung, các quy định mới về đầu tư (Luật đầu tư 2025), Đấu thầu và PPP (Luật Đấu thầu 2023 sửa đổi, Nghị định 274/2026/NĐ-CP, Nghị định 243/2025/NĐ-CP sửa đổi) tiếp tục hoàn thiện phương thức lựa chọn nhà đầu tư, trong đó có cơ chế lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt. Cơ chế này mở ra khả năng áp dụng quy trình phù hợp với tính chất của những dự án đặc thù, thay vì chỉ vận dụng các phương thức lựa chọn nhà đầu tư thông thường.

Ở cấp độ địa phương, những cơ chế đặc thù dành cho Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố trực thuộc Trung ương tiếp tục mở rộng tính chủ động trong quyết định đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư và tổ chức triển khai những dự án có ý nghĩa chiến lược. Trong phạm vi được Quốc hội trao quyền, chính quyền địa phương không chỉ tổ chức thực thi chính sách chung mà còn được chủ động cụ thể hóa, xây dựng một số cơ chế phù hợp với yêu cầu phát triển đặc thù của địa phương mình.

Đột phá thứ ba, chuyển dịch từ chi phí đất đai khó dự báo sang minh bạch và dễ dự đoán. Theo định hướng dự thảo Luật Đất đai 2026, bảng giá đất và hệ số K sẽ trở thành công cụ chủ yếu để xác định nghĩa vụ tài chính, thay vì phụ thuộc vào việc định giá riêng cho từng dự án như trước đây.

Ông Tuấn cho rằng, việc chuyển từ xác định giá đất cụ thể sang cơ chế bảng giá đất và hệ số K có thể tạo ra 3 tác động gồm: tăng khả năng dự báo chi phí đầu tư; rút ngắn thủ tục pháp lý, giảm sự phụ thuộc vào quy trình tư vấn, thẩm định và quyết định giá đất riêng cho từng dự án, qua đó đẩy nhanh tiến độ triển khai, giảm chi phí vốn và cải thiện dòng tiền của doanh nghiệp; nhất là góp phần khơi thông nguồn cung bất động sản.

Trong bối cảnh mới, lợi thế cạnh tranh không chỉ thuộc về doanh nghiệp có nhiều quỹ đất mà còn thuộc về doanh nghiệp biết lựa chọn đúng dự án, sử dụng nguồn lực hiệu quả và kiểm soát được rủi ro trong quá trình đầu tư. (Ảnh: HNV)

Như vậy, theo ông Tuấn, chính sách tài chính đất đai tới đây sẽ tăng khả năng xác định sớm, minh bạch và dự báo được chi phí đất đai. Cơ chế định giá mới theo dự thảo Luật Đất đai 2026 được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp chủ động tính toán hiệu quả đầu tư, kiểm soát rủi ro và đẩy nhanh triển khai dự án.

Đột phá thứ tư, dịch chuyển từ phát triển bất động sản thiên về chú trọng sở hữu nhà ở sang đa dạng hóa khả năng tiếp cận nhà ở. Đáng chú ý là chuyển dịch từ việc chú trọng phát triển nhà ở để bán sang thúc đẩy đồng thời các hình thức sở hữu, thuê và thuê mua, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhiều nhóm dân cư có khả năng tài chính khác nhau.

Đặc biệt, những định hướng chính sách đối với thị trường nhà ở cho thuê đã và đang từng bước tạo cơ sở để thúc đẩy phát triển phân khúc này trên phạm vi cả nước trong thời gian tới. Đây là thay đổi quan trọng trong tư duy chính sách: giải quyết nhu cầu nhà ở không nhất thiết đồng nghĩa với việc mọi người dân đều phải sở hữu nhà ở. Thay vào đó, cần phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả.

Luật sư Tuấn cho rằng, chính sách thúc đẩy nhà ở cho thuê không đơn thuần nhằm bổ sung một phân khúc sản phẩm mà có thể tạo ra sự chuyển dịch trong cấu trúc cung ứng nhà ở và mô hình kinh doanh bất động sản, tập trung vào 3 nhóm tác động chính gồm: tái cân bằng thị trường giữa nhu cầu sở hữu và nhu cầu sử dụng nhà ở; thúc đẩy chuyển dịch mô hình kinh doanh từ bán sản phẩm sang khai thác tài sản dài hạn và tạo cơ sở hình thành một phân khúc đầu tư bất động sản có dòng tiền dài hạn.

Bốn thích ứng của doanh nghiệp bất động sản trước sự thay đổi của thể chế

Những thay đổi về thể chế không chỉ mở ra cơ hội đầu tư mới mà còn tác động trực tiếp đến cách doanh nghiệp tiếp cận dự án, xác định chi phí và lựa chọn mô hình kinh doanh. Từ thực tiễn đó, Luật sư Tuấn lưu ý bốn vấn đề doanh nghiệp cần quan tâm trong chu kỳ mới.

Một là, chủ động tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án. Đối với các dự án tồn đọng, vấn đề quan trọng mà doanh nghiệp cần xác định dự án đang vướng ở đâu, thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nào và có thể áp dụng cơ chế pháp lý tương ứng nào để giải quyết.

Hai là, đổi mới chiến lược tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án. Sự xuất hiện của các dự án đô thị quy mô lớn theo cơ chế đặc thù mở ra cơ hội mới nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ nguồn lực để trở thành nhà đầu tư chính.

Bên cạnh hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), tạo lập quỹ đất truyền thống (như hợp tác kinh doanh, mua lại doanh nghiệp, mua lại nhà xưởng để có quyền quản lý đất đai…), doanh nghiệp có thể nghiên cứu tham gia liên danh, hợp tác đầu tư hoặc đảm nhận những cấu phần phù hợp với thế mạnh về vốn, xây dựng hạ tầng, phát triển sản phẩm và quản lý vận hành.

Với các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ, việc lựa chọn đúng vai trò trong chuỗi phát triển dự án có thể thực tế và hiệu quả hơn so với việc theo đuổi những dự án vượt quá năng lực tài chính và tổ chức thực hiện.

Ba là, chủ động dự báo chi phí đất đai và kiểm soát hiệu quả đầu tư. Trong bối cảnh chính sách định giá đất đang được nghiên cứu sửa đổi, doanh nghiệp cần chủ động tính toán các phương án nghĩa vụ tài chính về đất đai, thay vì chỉ dựa vào một mức chi phí dự kiến khi quyết định đầu tư.

Đặc biệt, với định hướng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), doanh nghiệp có thể xây dựng các kịch bản chi phí khác nhau để đánh giá tác động đến tổng vốn đầu tư, giá thành, dòng tiền và lợi nhuận của dự án. Qua đó, xác định mức chi phí đất đai và thời gian hoàn thiện thủ tục mà dự án vẫn bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Bốn là, xem xét điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và mô hình kinh doanh. Ông Tuấn đánh giá, chính sách phát triển nhà ở cho thuê đang mở ra những cơ hội đầu tư mới, đặc biệt khi các cơ chế ưu đãi về đất đai và lựa chọn chủ đầu tư có thể làm thay đổi tính khả thi của mô hình kinh doanh vốn đòi hỏi thời gian thu hồi vốn dài.

Chẳng hạn, cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 72/2026/NQ-HĐND của Hà Nội là một trường hợp đáng nghiên cứu, bởi cho phép xem xét mô hình kết hợp nhà ở thương mại để bán với nhà ở cho thuê theo các điều kiện ưu đãi riêng.

Có thể thấy, những đột phá về thể chế đang đặt ra yêu cầu mới đối với hoạt động đầu tư bất động sản. Doanh nghiệp không chỉ cần nhận diện cơ hội từ chính sách, mà quan trọng hơn là chuyển hóa cơ hội đó thành những quyết định đầu tư có cơ sở pháp lý, phương án tài chính khả thi và mô hình kinh doanh phù hợp.