Cơ chế thỏa thuận cần rõ ràng, tránh bị lợi dụng

Việc thí điểm cho nhà đầu tư thỏa thuận quyền sử dụng với đất nông nghiệp làm nhà ở thương mại cần phải rõ ràng, tránh bị lợi dụng.

Tháo gỡ điểm nghẽn

Theo Luật Nhà ở 2014, từ 1-7-2015, NĐT chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Cơ chế này làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, chưa có đất ở. Bởi thực tế hạn mức giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân tối đa là 400m2, còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa.

Do đó, doanh nghiệp (DN) không thể thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trong khu dân cư để làm dự án nhà ở thương mại vì cần diện tích lớn. Chưa kể, phần lớn dự án BĐS đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, gồm nhiều loại khác nhau như đất giao thông, cây xanh…

Do đó, để tháo gỡ vướng mắc, tăng nguồn cung cho thị trường BĐS, Chính phủ đề xuất cho NĐT thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này được đề nghị thí điểm trong 5 năm.

Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi; thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất), theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh BĐS nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, DN kinh doanh BĐS phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, đầu tư. Trường hợp NĐT nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Việc thí điểm này theo Chính phủ là bước tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án BĐS trong bối cảnh giá tăng cao, do một phần nguyên nhân từ khó khăn tiếp cận đất đai.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu, dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch là rất cần thiết. Bởi Luật Đất đai 2024 đã quy định rất chặt chẽ về quy hoạch đất trồng lúa và cơ chế bảo vệ đất lúa rất nghiêm ngặt để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.

Nhưng ông Châu cũng đề nghị cần làm rõ các điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là với đất quốc phòng và đất an ninh; quy định cụ thể trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc phê duyệt danh mục khu đất thí điểm, đồng thời đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành liên quan…

Nhiều ý kiến lo ngại, việc cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để làm dự án nhà ở thương mại, sẽ dẫn đến sốt giá đất nông nghiệp và các loại đất khác. Việc này có thể gây ra nhiều khó khăn cho người dân và DN, cũng như Nhà nước khi cần thu hồi, đền bù đất.

Phát huy nguồn lực đất đai

Tại TPHCM, trong nhiều năm qua hàng chục dự án nhà ở bị “tắc” chủ trương đầu tư do không có “đất ở” theo quy định. Tổng giám đốc một doanh nghiệp cho rằng, phần lớn các dự án nhà ở được DN chọn lựa ở những vị trí đang trong quá trình phát triển, có nơi toàn đồng ruộng.

Do đó phải tìm cho có một vài m2 đất ở trong toàn bộ diện tích làm dự án thì rất khó khăn cho DN. Một số DN “lách” bằng cách mua một căn nhà hay một miếng đất nào đó của người dân đã có mục đích là “đất ở” để hợp thức hóa quy định.

Chính vì vậy, hàng loạt dự án nhà ở bị “tắc” do quy định nói trên. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại TPHCM có 143 dự án BĐS, Hà Nội (246 dự án), Hải Phòng (4 dự án), Bình Định (16 dự án), Cần Thơ (34 dự án) chờ tổ công tác, các bộ, ngành và địa phương gỡ vướng. Trong đó có rất nhiều dự án vì không dính đất ở nên không triển khai được. Chủ đầu tư bỏ tiền mua đất đúng quy hoạch cũng không thể xây dựng dự án vì thiếu... 1m2 đất ở.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, cho biết hiện nay nguồn cung nhà ở rất khan hiếm. Nguyên nhân chính là do thủ tục để DN thực hiện dự án ngày càng khó khăn. Đặc biệt cơ chế chính sách để DN tiếp cận nguồn lực đất đai triển khai dự án. Nếu Quốc hội thí điểm cho DN được tự thỏa thuận mua lại đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở thương mại sẽ tăng số dự án nhà ở thương mại được cấp phép, qua đó tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở trong thời gian tới.

Cơ chế này mở ra nhiều cơ hội không chỉ cho DN mà cả người dân đang có quyền sử dụng đất. Họ có thể hợp tác với DN thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp cổ phần bằng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Điều này sẽ làm tăng quỹ đất xây dựng nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Việc cho DN được tự thỏa thuận trực tiếp, mua lại quyền sử dụng đất của người dân chắc chắn sẽ rẻ hơn rất nhiều so với việc tổ chức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở thương mại. Việc tự thỏa thuận trực tiếp giữa hai bên sẽ tránh được "giá ảo" trong đấu giá đất.

Nhiều chuyên gia BĐS cũng nêu quan điểm, việc thí điểm cho DN được tự thỏa thuận mua đất nông nghiệp để xây nhà ở thương mại giúp ngăn chặn tình trạng lãng phí đất đai ở đô thị hiện nay.

ĐỖ TRÀ GIANG