'Cổ đất' hút tiền!

Nhóm cổ phiếu bất động sản trở lại “tầm ngắm” của nhà đầu tư

Dòng tiền bắt đầu chuyển dịch vào nhóm “cổ đất”

Thị trường chứng khoán đang chứng kiến dòng tiền quay trở lại nhóm bất động sản, với giao dịch sôi động ở các mã như KDH, KBC, DXS, NTL, HDC, AGG…

Nhóm cổ phiếu bất động sản hiện có định giá P/E quanh mức 21 lần và P/B khoảng 2,6 lần.

Phân tích về định giá, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam cho rằng, giá cổ phiếu bất động sản đã bị chiết khấu mạnh do tâm lý lo ngại của nhà đầu tư trước kết luận thanh tra liên quan hoạt động trái phiếu của một số doanh nghiệp. Tuy nhiên, các doanh nghiệp đã lên tiếng, vấn đề dần được tháo gỡ, cho thấy xu hướng tích cực trở lại. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn, cải thiện kết quả kinh doanh như Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL), Hưng Thịnh Incons (mã HTN), Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt, mã PDR)…

“Thị trường đã chứng kiến một số dự án bất động sản được tháo gỡ vướng mắc và mở bán trở lại. Khi thông tin tiêu cực dần qua đi, thông tin tích cực ngày càng rõ nét, cổ phiếu bất động sản sẽ có đà tăng trưởng mới. P/E sẽ giảm khi lợi nhuận doanh nghiệp cải thiện”, ông Phương nhận định.

Theo ông Phương, dòng tiền đang quay trở lại nhóm cổ phiếu bất động sản nhờ hai yếu tố. Thứ nhất, bất động sản vốn là ngành được giới đầu tư ưa thích, nên cổ phiếu nhóm này luôn có sức hút. Thứ hai, định giá hiện vẫn ở mức thấp, triển vọng dài hạn tích cực. Khi doanh nghiệp bán được hàng và ghi nhận lợi nhuận, P/E của nhóm này sẽ giảm đáng kể. Dự phóng, P/E nhóm cổ phiếu bất động sản ở mức 15-17 lần và P/B khoảng 1,5 lần.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phát triển khách hàng cá nhân, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho biết, đến nay, các nhóm cổ phiếu VN30, VN100 vẫn có mức định giá thấp dù chỉ số liên tục lập đỉnh mới trong thời gian qua. Đây cũng là lý do khiến dòng tiền chủ yếu tập trung ở nhóm vốn hóa lớn.

Chung quan điểm, ông Huỳnh Minh Tuấn, nhà sáng lập FIDT cho rằng, P/E của thị trường chứng khoán Việt Nam hiện quanh mức 20 lần - tương đối rẻ so với khu vực, đồng thời phản ánh tương quan thuận với tăng trưởng GDP. Riêng cổ phiếu bất động sản đang có triển vọng sáng khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi tích cực.

Quý IV - giai đoạn cao điểm mở bán bất động sản

Theo ông Huỳnh Minh Tuấn, giai đoạn cuối năm 2024 và nửa đầu 2025 là thời điểm “tảng băng” dần tan. Từ nửa cuối 2025, thị trường được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh trong vài năm tới, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư nếu chuẩn bị chiến lược hợp lý, tận dụng thời điểm phục hồi và chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Nhu cầu nhà ở được thúc đẩy mạnh bởi yếu tố nhân khẩu học và tốc độ đô thị hóa, mở rộng không gian phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam. Trong 10 năm tới, sự cộng hưởng giữa yếu tố nhân khẩu học, đô thị hóa và đầu tư hạ tầng đồng bộ sẽ tạo động lực bền vững, đảm bảo tăng trưởng dài hạn cho thị trường nhà ở.

Bên cạnh đó, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố cũng mở ra dư địa tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.

Theo SSI Research, doanh số bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận tăng trưởng mạnh và hoạt động mở bán sôi động. Cụ thể, trong nửa đầu năm 2025, doanh số của các doanh nghiệp niêm yết cải thiện đáng kể: Vinhomes (mã VHM) và Đầu tư Nam Long (Nam Long, mã NLG) lần lượt tăng 31% và 24% so với cùng kỳ. Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã AGG) đạt kết quả tích cực với 1.200 căn hộ bán tại dự án The Gió Riverside (Bình Dương cũ), mang về tổng giá trị 2.400 tỷ đồng.

Các dự án này chủ yếu nằm tại khu vực vùng ven - nơi có tốc độ hấp thụ cao và tâm lý thị trường tích cực nhờ thông tin sáp nhập hành chính các tỉnh cùng với đầu tư hạ tầng giao thông được đẩy mạnh.

Sau giai đoạn không có dự án mở bán mới trong nửa đầu năm, Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền, mã KDH) đã quay trở lại thị trường từ quý III/2025 với các dự án The Gladia và The Privia; Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) quay trở lại thị trường với dự án The Prive. Ngoài ra, hoạt động chuyển nhượng dự án cũng gia tăng rõ rệt tại Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã DIG), Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã HDC) và Phát Đạt cho thấy xu hướng tái cơ cấu danh mục và chuẩn bị vốn cho các dự án mới.

Bước sang quý IV/2025 - giai đoạn cao điểm của thị trường bất động sản - hoạt động mở bán dự kiến sôi động hơn, đặc biệt tại khu vực phía Nam. Động lực chính đến từ loạt đại dự án đô thị quy mô lớn của các chủ đầu tư lớn, cùng dòng vốn đầu tư dịch chuyển sau khi thị trường căn hộ Hà Nội quý III/2025 ghi nhận mức tăng giá lên tới 36% so với cùng kỳ năm 2024.

Các doanh nghiệp có kế hoạch mở bán dự án trong quý IV/2025 bao gồm: Vinhomes với dự án Green Paradise, Làng Vân; Khang Điền với dự án Gladia; Đất Xanh với dự án The Prive; Nam Long với dự án Mizuki Park, Southgate, Cần Thơ, Izumi City. SSI Research kỳ vọng, các chủ đầu tư này sẽ hưởng lợi từ đà hồi phục của thị trường giai đoạn cuối năm.

Ông Trương Hiền Phương nhận định, người Việt có tâm lý coi trọng nhà cửa, đất đai như một tài sản tích sản quan trọng. Khi doanh nghiệp bất động sản phục hồi, nhà đầu tư cũng yên tâm và mạnh dạn giải ngân hơn, nhất là khi nhiều nút thắt pháp lý đã được tháo gỡ. Thực tế, thị trường ghi nhận nhiều phân khúc ấm dần lên, nhiều dự án mở bán trở lại như Aqua City Novaland (Đồng Nai), Vinhomes Green Paradise (TP.HCM)… Thị trường bất động sản sôi động trở lại đang tạo lợi thế rõ rệt cho nhóm cổ phiếu niêm yết cùng ngành.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính, Đại học Nguyễn Trãi, nhóm cổ phiếu bất động sản đã tăng đáng kể so với mặt bằng chung. Động lực tăng trưởng trong giai đoạn cuối năm sẽ phụ thuộc vào kết quả kinh doanh và mức định giá so với thị trường. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng, chọn lọc các mã còn dư địa tăng trưởng.

Về rủi ro, SSI Research lưu ý, đà tăng mạnh của thị trường bất động sản, đặc biệt về giá, có thể chững lại sau giai đoạn phục hồi nhanh, kéo theo nguy cơ lan tỏa sang chất lượng tín dụng. Nguồn cung lớn và mặt bằng giá cao có thể ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ, nhất là tại các khu vực vùng ven - nơi nhu cầu đầu tư chiếm tỷ trọng lớn.

Dự báo kết quả kinh doanh, SSI Research cho rằng, doanh số bán hàng của Vinhomes dự kiến tăng 15% trong năm 2025 và 8% trong năm 2026; Khang Điền và Nam Long tăng trưởng mạnh nhờ nền thấp năm 2024, với doanh số tăng 119% trong năm 2025 và 25% trong năm 2026. Tuy nhiên, lợi nhuận năm 2025 tăng chậm do thời điểm ghi nhận doanh thu: Vinhomes tăng 13%, Nam Long tăng 23%, Khang Điền tăng 8%; sang năm 2026, dự kiến lợi nhuận của Vinhomes tăng 8%, Nam Long và Khang Điền tăng 12-14%.

Về định giá, cổ phiếu VHM đang giao dịch ở P/B 2 lần - tương đương trung bình 5 năm, phản ánh phần lớn tiềm năng tăng trưởng từ các dự án mới và mở rộng quỹ đất. Cổ phiếu NLG (P/B 1,5 lần) và KDH (P/B 2 lần) đang giao dịch thấp hơn trung bình 5 năm, cho thấy dư địa tăng giá còn đáng kể khi thị trường phục hồi rõ nét hơn.

Hải Minh