Có được cấp lại sổ đỏ đã bị thu hồi không

Anh Thạch tâm sự, giờ anh đang rất hoang mang vì căn nhà gia đình anh đang ở lại thuộc diện tích đất bị chủ đầu tư xây dựng trái phép. Khi anh cầm cố Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ, sổ hồng) để vay tiền tại ngân hàng thì nhận được thông báo từ Sở Tài nguyên và Môi trường rằng nhà anh nằm trong phần diện tích bị xây dựng sai phép. Do đó, sổ đỏ nhà anh có nguy cơ bị thu hồi và hủy bỏ. Anh Thạch rất hoang mang không biết nên làm gì, liệu anh có được làm thủ tục xin cấp lại sổ đỏ đã bị thu hồi không vì chủ đầu tư mới là người sai, còn anh hoàn toàn không biết.

Luật sư Vũ Tiến Vinh (Công ty luật Bảo An, Hà Nội) tư vấn, theo quy định, nếu chủ đầu tư cố tình xây sai phép, vượt tầng,... thì sẽ không được cấp sổ đỏ hay sổ hồng (tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất). Do đó, việc cấp sổ đỏ trong trường hợp của anh Thạch là trái pháp luật, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi, hủy bỏ sổ đỏ là đúng quy định.

Nếu vẫn cấp sổ đỏ trong trường hợp trên thì sẽ tạo ra tiền lệ xấu trong xây dựng, nhiều chủ đầu tư có thể lợi dụng điều này để cố tình làm sai, thu lợi bất chính, xâm phạm đến quyền lợi của các khách hàng khác.

Luật cũng quy định, những cá nhân, tổ chức ở khâu thẩm định, xét, cấp sổ đỏ trái pháp luật cũng sẽ bị xem xét trách nhiệm, thậm chí có thể quy về vi phạm hình sự. Phải như vậy mới có tính răn đe các cán bộ, công chức cố tình làm trái, đem lại sự công bằng cho người dân.

Theo luật sư Vinh, một khi đã thu hồi sổ đỏ thì việc xin cấp lại là rất khó. Căn cứ theo Thông tư số 03/2018 của Bộ Xây dựng, phần vượt tầng phải dỡ bỏ, phần làm sai so với công năng thiết kế (chẳng hạn thiết kế là xây dựng khu thương mại nhưng lại cố tình sửa thành căn hộ để bán) thì phải được làm lại cho đúng thiết kế. Pháp luật đã không còn để cho hiện tượng "phạt cho tồn tại" diễn ra, mà những dự án vi phạm đã bị tạm dừng và dỡ bỏ.

Trong trường hợp của anh Thạch, nếu anh cùng các hộ dân bị thu hồi sổ đỏ thì có thể đàm phán với chủ đầu tư để họ đổi cho anh căn hộ khác đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Vị trí, diện tích, giá chênh lệch (nếu có) giữa hai căn hộ,... sẽ do các bên thỏa thuận hoặc chủ đầu tư phải trả lại tiền.

Nếu hai bên không thỏa thuận được, người dân có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa, yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu, và như vậy chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận, đồng thời bồi thường thiệt hại cho người mua (nếu có). Theo luật sư Vinh, chủ đầu tư mới là người có lỗi trong trường hợp này khi cố tình lừa dối khách hàng, do đó họ phải hoàn toàn chịu trách nhiệm với thiệt hại của các hộ dân đang chịu ảnh hưởng từ hành vi của họ.

Linh Chi (t/h)