Cơ hội 'thoát hàng' cho nhà đầu tư đất nền ven Vành đai 4 đang mở ra?

Gần 15 tháng trước khi tuyến đường Vành đai 4 chính thức khởi công vào cuối tháng 6 vừa qua, không ít nhà đầu tư đất nền ven khu vực này như ngồi trên đống lửa vì thanh khoản đóng băng, mặt bằng giá bán thứ cấp liên tục lao dốc. Các thông tin rao bán cắt lỗ 25-50% tràn lan.

Thanh khoản rục rịch tăng

Giữa lúc thị trường tưởng như đi vào ngõ cụt, nhiều nhà đầu tư “mắc cạn” quá lâu đang bắt đầu rơi vào thế cùng cực với sức ép rất lớn về lãi vay, việc tuyến Vành đai 4 chính thức khởi công được đánh giá như “chiếc phao cứu sinh” đến kịp lúc.

Khảo sát của Vnbusiness cho thấy, thị trường đất nền tại các “điểm nóng” như Thanh Oai, Hà Đông, Đan Phượng, Sóc Sơn… bắt đầu xuất hiện trở lại với tần số dày hơn, dù giá bán chưa thể phục hồi, và nhà đầu tư “ngộp” muốn thoát được hàng vẫn buộc phải cắt lãi sâu, thậm chí cắt lỗ.

Anh Vũ Trung Dũng, môi giới “thổ địa” trên địa bàn huyện Sóc Sơn (Hà Nội) chia sẻ, nếu trong suốt 6 tháng đầu năm 2023, anh không bán được lô đất nào, thì chỉ trong chưa đầy nửa tháng qua, anh đã chốt thành công 2 lô, tổng giá trị gần 6 tỷ đồng.

Thị trường đất nền các huyện có Vành đai 4 chạy qua đang dần "ấm" hơn.

“Cả 2 lô đất tôi vừa bán thành công đều nằm ven đường liên xã khu vực Thanh Xuân, cách tuyến quốc lộ 2 giao đường Vành đai 4 chỉ khoảng 1km. Chủ đất cần tiền gấp nên chấp nhận cắt toàn bộ lãi, tức giá bằng lúc mua vào đầu năm 2021”, anh Dũng tiết lộ.

Tương tự, tại Mê Linh, các khu vực Đại Thịnh, Thanh Lâm, Kim Hoa,... nơi có đường Vành đai 4 chạy qua cũng đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn trung hạn từ 3-5 năm. Các giao dịch rục rịch tăng.

Anh Hà Tuấn Đức, CEO một sàn giao dịch bất động sản tại Mê Linh, cho biết trong 2 tuần qua, đơn vị đã phát sinh hơn 20 giao dịch, bằng cả quý II/2023 cộng lại. Công ty như “người chết đuối vớ được cọc”.

Dù giao dịch tăng trở lại, nhưng anh Đức thừa nhận số lượng vẫn còn rất thấp so với thời đỉnh cao và giá bán cũng chưa được cải thiện. Nhìn chung, sau sốt, giá đất nền và nhà liền thổ tại hầu hết khu vực ven Vành đai 4 đang có hiện tượng giảm giá, với biên độ trung bình 5 - 15%.

Điển hình, tại Mê Linh, giá đất tại mặt đường lớn có giá dao động 34 - 36 triệu đồng/m2. Tại đường ô tô chạy giá dao động từ 20 - 25 triệu đồng/m2, còn các ngõ ô tô có thể vào giá dao động từ 12 - 18 triệu đồng/m2. Mức giá nêu trên đã giảm khoảng 20% so với đầu năm 2022.

Thời điểm tốt để “rót tiền”?

Hay như ở Thanh Oai, giá đất tại xã Cự Khê từ mốc đỉnh 60-65 triệu đồng/m2 vào năm 2022 hiện rơi xuống vùng 55-60 triệu đồng/m2; tại xã Bình Minh từ mức 40 - 45 triệu đồng/m2 giảm nhẹ xuống mức 40-42 triệu đồng/m2; tại xã Bích Hòa từ mức giá 60 triệu đồng/m2, hiện được rao bán ở mức 50-52 triệu đồng/m2…

Tình trạng tương tự cũng được ghi nhận ở các quận, huyện Hà Đông, Đan Phượng, Sóc Sơn… Cụ thể, tại Sóc Sơn, môi giới đang chào bán các lô đất rẻ hơn khoảng 5-10% so với thời điểm tháng 8/2022. Như một lô đất hơn 200m2 tại xã Tân Dân từng có giá 4,1 tỷ đồng, hiện giảm còn 3,7 tỷ đồng.

Có thể thấy, giá đất nền ven vành đai 4 sau thời gian dài chìm trong “mùa đông băng giá” nay đã xuất hiện những tín hiệu khởi sắc hơn, dù mặt bằng giá bán vẫn chưa thể dứt đà giảm. Các nhà đầu tư gặp sức ép về tài chính vẫn phải chấp nhận nằm ở thế “cửa dưới” với khách mua.

Dựa trên tình hình thực tế, giới phân tích đánh giá thị trường đất nền ven Vành đai 4 đang có nhiều tiềm năng để "phá băng", dần phục hồi trở lại trong thời gian tới, đà bán tháo và rao cắt lỗ có thể chấm dứt hoàn toàn vào cuối năm 2023, đồng thời xuất hiện những đợt sóng mới từ giữa năm 2024.

Trước đó, trong một bài viết phân tích về khả năng đầu tư vào đất nền khu vực ven Vành đai 4, Vnbusiness cũng dẫn lời chuyên gia nhận định nếu cơ hội mở ra, nhà đầu tư sẵn tiền mặt, tầm nhìn 3-5 năm, có thể cân nhắc xuống tiền. Mức giảm hiện tại chỉ vào khoảng 5-10%, tuy nhiên, tùy theo mức độ “ngộp” của sản phẩm, tình thế của chủ đất, khách mua có thể thương thảo giảm thêm 5-10% nữa.

Cơ hội “bắt đáy” mở ra khi nhiều nhà đầu tư đang “ngộp” tài chính, nhưng theo chuyên gia, cơ hội luôn đi cùng rủi ro. Thời lướt sóng đất nền, “ăn bằng lần” đã qua, nhà đầu tư cần thận trọng khi rót tiền trong thời điểm hiện tại.

Theo giới phân tích, trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, điều tối kỵ là vay tiền để đầu tư dù lãi suất ngân hàng hiện đã giảm nhẹ. Bên cạnh đó, cần tìm hiểu kỹ các sản phẩm xem có cắt lỗ thật không, đất giá rẻ nhưng là đất gì, vì nếu là đất ruộng, đất rừng thì rất khó thanh khoản.

“Nếu mờ mắt vì các thông tin cắt lỗ, khách có thể mua phải đất nằm trong quy hoạch. Giá tưởng rẻ nhưng hóa ra lại quá đắt khi Nhà nước thu hồi, dẫn đến thua lỗ. Các nhà đầu tư trước đã “ngã” vì tính toán sai, buộc phải cắt lỗ. Vì vậy, nhà đầu tư sau cần tính toán để kịp bắt đáy, nhưng cũng cần cẩn trọng để không đi vào chính “vết xe đổ” của nhà đầu tư trước”, một chuyên gia cảnh báo.

Hưng Nguyên