Có nên bỏ 20% quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại?

Dễ cho doanh nghiệp, khó cho người dân?!

Trong văn bản trả lời kiến nghị của cử tri TP. Hà Nội gửi tới Quốc hội trước Kỳ họp thứ Tư, Quốc hội Khóa XV liên quan nhà ở xã hội mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, theo yêu cầu của Chính phủ, bộ đang nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có nội dung về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nhằm xử lý triệt để những bất cập liên quan đến quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Cần đánh giá thật kỹ việc bỏ quy định yêu cầu dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội. Ảnh ITN

Một trong những phương án đưa ra theo hướng bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Thay vào đó, bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp, trường, lớp dành cho người khuyết tật, yêu cầu bắt buộc UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Đề xuất này đang nhận được sự quan tâm của giới chuyên gia và người dân. Nhiều ý kiến ủng hộ đề xuất này, với quan điểm nhà ở xã hội nên là đầu tư công và Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo. Bởi thực tế, việc điều tiết nhà ở xã hội thông qua các doanh nghiệp với chính sách hỗ trợ như hiện nay không hiệu quả. Nhiều chủ đầu tư “om” đất nhà ở xã hội nhiều năm nhưng vẫn không chịu triển khai xây dựng. Thêm nữa, khi trong dự án nhà ở thương mại, nhất là khu dành cho người có thu nhập cao lại có 20% diện tích nhà ở xã hội dẫn đến tình trạng sản phẩm bị phân mảnh, tạo sự chênh lệch về hình thức và chất lượng, dễ dẫn đến phân biệt đối xử. Do vậy, nếu lập quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội mang tính tập trung sẽ bảo đảm sự đồng bộ.

Trái lại, nhiều ý kiến phản đối đề xuất này. Một chuyên gia từng công tác ở Bộ Xây dựng cho rằng, đề xuất này không đúng với chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 (Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22.12.2021).

Theo đó, một trong những giải pháp về quy hoạch, phát triển quỹ đất được Chiến lược nêu ra là “khi lập, phê duyệt quy hoạch các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất để làm nhà ở xã hội”.

Ngoài ra, đề xuất cũng không phù hợp với nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội quy định tại Điều 86 của dự thảo Luật là “có sự kết hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ trong việc thực hiện chính sách”.

Cũng theo vị chuyên gia này, việc các địa phương phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội sẽ dễ dàng cho chủ đầu tư và đẩy khó khăn cho người dân có nhu cầu mua nhà. “Theo Bộ Xây dựng, Hà Nội sẽ làm 280ha nhà ở xã hội ở các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì..., nghĩa là người mua nhà sẽ phải đi làm rất xa (trên 15km) vì người thu nhập thấp rải đều ở các đô thị. Đây là điều rất cần được đánh giá thấu đáo”, ông nói.

Nên giữ lại quy định cũ

Trao đổi với Báo Đại biểu Nhân dân, ông Lê Cao Tuấn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng cho rằng, một trong những nguyên nhân nhà ở xã hội của chúng ta xây dựng chưa được nhiều là do đất để xây dựng nhà ở xã hội còn rất thiếu. Vì vậy, nên giữ lại quy định dành 20% đất của dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội.

Ông Tuấn giải thích: Theo dự thảo mới, việc tạo lập quỹ đất chỉ trông chờ vào Nhà nước mà không huy động được nguồn lực xã hội, trong khi ngân sách còn hạn hẹp. Mặt khác, nếu các địa phương phải bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội sẽ không đi vào thực tế được ngay, bởi Luật dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (5.2023) và có hiệu lực từ 1.1.2024, lúc này quy hoạch của các địa phương hầu hết đã được phê duyệt và chỉ có thể thực hiện từ năm 2026 trở đi. Như vậy, tình trạng thiếu quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội càng trầm trọng.

Cũng theo ông Lê Cao Tuấn, phương án yêu cầu dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội còn thể hiện trách nhiệm của chủ đầu tư nhà ở thương mại với xã hội, phù hợp với nguyên tắc thực hiện nhà ở xã hội nêu tại Điều 86 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tạo điều kiện cho dự án nhà ở xã hội được hưởng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án nhà ở thương mại.

“Việc lo lắng sẽ làm phân mảnh dự án về hình thức thì có thể khắc phục được vì quy định hiện hành không khống chế giá trần mà chỉ khống chế lợi nhuận 10% nên vẫn có thể hoàn thiện mặt ngoài nhà với hình thức phù hợp yêu cầu cảnh quan của dự án. Còn lo lắng về chênh lệch “dân trí” giữa khu nhà ở thương mại và khu nhà ở xã hội thì không hẳn bởi ngay cả cán bộ công chức cũng thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội”, ông Lê Cao Tuấn nhấn mạnh.

Một vấn đề khác được giới chuyên gia chỉ ra. Đó là hiện cả nước có hàng nghìn dự án nhà ở thương mại với diện tích hàng nghìn hécta, tương ứng trong đó hàng trăm hécta trong quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội được tích lũy theo chính sách nhà ở hiện hành hơn 10 năm qua. Nếu bỏ quy định yêu cầu dự án nhà ở thương mại dành ra 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội thì giải quyết vấn đề này thế nào, có được chuyển sang xây dựng nhà ở thương mại không? Chủ đầu tư sẽ đóng bằng tiền sử dụng đất theo khung giá Nhà nước, hay coi đó là đất thuộc sở hữu Nhà nước để đem đi đấu giá cho sòng phẳng? Đây là vấn đề cần được tính toán thật kỹ!

Đan Thanh